關於重慶那座「孤島」，我認為很多議論偏了題，把注意力都放在「搬與不搬」和「拆遷補償」上，忽視了對造成今天這種局面的全過程的審視，沒有檢查建設項目本身的合法性，即從立項、規劃和批地等所有環節的行政審批上是否違反了現行法律，而這些現行法律又恰恰早就體現了對私人財產的尊重，不是非要等待今天的「物權法」出台不可。「孤島」事件不是孤立和偶然的，它折射出一個非常普遍的行政違法現實，其過程據我的觀察應該是大同小異。由於我知道的拆遷故事太多了，因此不用去了解「正升」項目的來龍去脈，也能確切地知道它起碼違反了哪些法律法規。這是在全國各地幾乎一律沒有被遵守的法律法規，其中有「行政許可法」和「土地管理法」等，還有早就成為保護私有財產的堅固堡壘的憲法和民法通則等。也正因為各地行政機關在審批上一路闖紅燈，才造成了無休止的圈地，令我們不單是為每一個公民的合法房地產擔憂，也為整個國家的命運擔憂。
先說確立了告知制度的2003年8月通過的「中華人民共和國行政許可法」，其第三十六條規定：「行政機關對行政許可申請進行審查時，發現行政許可事項直接關係他人重大利益的，應當告知該利害關係人。申請人、利害關係人有權進行陳述和申辯。行政機關應當聽取申請人、利害關係人的意見。」第四十七條：「行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關係的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關係人享有要求聽證的權利；申請人、利害關係人在被告知聽證權利之日起五日內提出聽證申請的，行政機關應當在二十日內組織聽證。」當地方政府或開發商打算在某片土地上實施一個建設項目時，就當然關係到在有關土地上有「重大利益的」房地產權利人，這些房地產權利人當然是該行政許可的「利害關係人」。然而各相關部門在做出立項、規劃和批地的行政許可之前，從來都不遵守這個告知制度，以至於隨時都會有一家「商場」或者一家「酒店」在渾然不覺中闖進我們的住宅！侵犯私人財產絕不是從牆上畫出「拆」字的那一刻開始，而是從有關項目的源頭上就開始了。但如果各行政機關遵守了告知制度，項目到底「可行」還是「不可行」從一開始就能有了定論，後面的拆遷悲劇就是可以避免的。
有關土地權利的很多規定，也是各地土地管理部門普遍沒有遵守的。比如針對欲在歷史街區和歷史城市進行的項目，它們無償發放給開發商「建設用地批准書」時，所涉及的土地上通常都仍有大量私人祖宅及其業主存在，有關土地非屬國家劃撥取得，而是由祖上花錢購置的，這就不符合「國有土地劃撥決定書」第十條中對無償受讓建設用地的範圍的規定：「經原批准劃撥用地的人民政府批准，市、縣人民政府可以收回土地使用權」；也違反了「土地管理法」第八條的規定，即在依法改變土地所有權和使用權時必須申請變更登記，而是沒有經過變更就在已有土地權利人的情況下進行了重複登記，更何況這些「建設用地批准書」大部分所涉及的建設項目又往往是以贏利為目的的商業項目。
更有甚者，有時土地管理部門還把仍存在大量房屋和其業主的土地使用權直接有償出讓給了開發商，並發給他們一本「國有土地使用權證」，導致了比以上情況更嚴重的「一地二主」，雖然在規定上禁止這樣做並按道理在上述情況下是不可能做到的，比如在「國有土地出讓轉讓」的審批步驟中，就要求申請人提交原眾業主的房屋所有權證（註：今天這個規定里還應該添上原業主的國有土地使用權證），如果提交了便意味著有關土地上的私人產權問題已經全部解決。但若沒能提交而土地管理部門還是把此證發給「後來者」，顯然便構成了行政侵權，也同時造成了市場秩序和社會秩序的混亂。
在以上種種前期手續不符合現行法律規定的情況下，其後的「拆遷許可證」自然就不具備合法基礎了，這是指通常的情況而言。具體到上述重慶案例中是否還有其他違法之處，就要根據事實另行查證了，但通過那個已經傳遍全球的畫面，至少我們可以看到楊家的相鄰權嚴重地受到侵犯，因為不但被斷水斷電，而且連回家的路也被毀掉，楊家夫婦已被置於絕境當中。到底憑什麼要以這樣一種手法逼迫一個合法業主就範呢？難道因為已經形成了既成事實就可以把所有的是非關係都顛倒過來嗎？現在的問題，不是已搬走的280戶和留下的1戶的比例關係，更不是開發商向銀行的貸款利息是否在逐日增多，而是一個重大的原則問題。如果今天不把這個原則堅持下去，明天的立項、規劃、批地到拆遷這一系列行為會變得更加隨意。
至於強拆楊家是為了「都更」這麼一個「公共利益」的說法，也是沒有根據的。且不論即便為真正公共利益的項目也要在行政審批上遵守法定程序，單說「都更」究竟是不是「公共利益」。對此我們可以查看一下「土地管理法」第五十八條的內容，在這裡並沒有把「為實施城市規划進行舊城區改建」放在「公共利益」的內容里，而是成為與「公共利益」並列的另外一條。其中的道理，就是因為「舊城區改建」是一個非常複雜的問題，不是單純地「改變房屋的破舊外貌」和修幾條馬路就算交代了。舊城是一個成熟的生命體，是一整套完整的需要維繫下去的社會結構，「改造」得好便符合公共利益，「改造」得不好便是背道而馳。這麼多年的國內外經驗都證明，用推土機一推了事的「都更」都是失敗和違反公共利益的，而以原住民為改造主體（各家自己修自己的房子）又以微循環方式逐漸進行的「都更」則是成功和符合公共利益的。我們所看到的重慶那個大坑，顯然是在遵循那個錯誤的模式，它當然更不能成為侵犯公民私有財產的「理由」和行政機關一路闖紅燈違法行政的託詞。
另外，許多評論還攙雜著一個誤區，這就是認為中國的「釘子戶」不能與美國的「釘子戶」相比較，因為「人家的土地是私有的，而我們是國有的」。然而，就房地產權利是財產權來講，中國和美國沒有任何區別，而自1988年憲法修正案產生出來的從土地所有權分離出來的「土地使用權」，又是實實在在的物權，是與我們的房屋同生共死的物權，一經出讓給了我們，其所賦予的權利（國土資源部稱之為「土地產權」）也不比美國的差上多少。更不用說那些自然和無期限享有土地使用權的城市祖宅了。
關鍵不在於我們是否擁有某種權利，而在於它是否能得到尊重。我現在半點也不想擔心半個世紀以後會發生的事情，我只擔心今天，我不願意繼續在街頭巷尾到處聽見這樣一句話：「你家拆了嗎？」
（作者為民間古院落保護者）
