珠三角房價暴挫 百億炒樓資金深度套牢
珠三角樓市出現暴跌行情，深圳房價跌回一年前，廣州一季度房價勁跌兩成。同時，據地產業知名專家戴欣明估算，僅深圳炒房團就有百億資金幾乎全部被深度套牢。
降價風四起 百億資金被套
深圳樓市今年以來烏雲罩頂，房價跌回一年前，深圳市國土房產局14日發布的《2008年一季度深圳房地產市場發展分析報告》顯示，今年一季度，深圳住宅均價依然呈現大幅下挫的走勢。其中，3月份的房價環比2月份降幅達到了16.53%，為13618.42元/平方米。這個價格已經回到了去年4-5月間的價格水平。
房價跌跌不休，一季度成交猛降了七成。深圳市國土房產局公布的一季度商品房成交數據顯示，一手住宅僅成交量同比下降七成，成交均價環比降幅為16.53%。有研究人士認為，深圳樓市目前的調整才剛剛開始，未來將進一步下調。
深圳樓市投機投資者的資金鍊正嘎嘎欲裂，一些開發商選擇了降價處理。萬科地產在全國降價促銷的結果是，更多的樓盤選擇了跟風，比萬科降價的幅度更大更猛。「此時不降，更待何時。」廣州一位知名開發商的銷售總監這樣說。
在深圳，萬科地產和金地地產先後降價入市，萬科深圳公司為了平息老業主的不滿，推出了「補償」降價前購房業主的精裝修優惠活動——3月新開盤均價下降了3000元/平方米，原購買毛坯房的業主只需再付300元/平方米的價格就可以獲得和樣品屋一樣的1500元/平方米的精裝修。更有開發商明確宣布將一次降價到位。
3月18日，位於寶安的澳城開發商深圳澳達實業舉辦新聞發布會，該公司將於3月22日對旗下在售樓盤澳城銷售價格進行大幅下調，預計會在原有均價28000元/平方米的基礎上下調20%-30%。該開發商為這次大幅度降價取了個好聽的名字，稱為「春雷行動」。
除了深圳，珠三角其他樓市也岌岌可危。廣州一季度房價跌兩成。仲量聯行中國區董事田強近日在廣州區一季度市場研究報告會上指出，一季度廣州的一手住宅成交面積下跌超過45%，而2～3月的一手房價相比去年10月的價格下跌20%以上。他分析說，現在廣州市場正在面臨近年來少見的拐點，而由於開發商的資金需求壓力，短期內可能房價下跌壓力仍然存在。
另外，萬科的東莞項目萬科運河東一號2月29日上演了驚人的跳水秀，推出七折拍賣促銷，迫使其它開發商立即跟進此次的跳水降價。這使得東莞的房價一昔跌回兩年前，並引發市場對東莞樓市要開始雪崩的恐慌。
珠三角樓市暴跌，據地產業知名專家戴欣明估算，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣。而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢。
炒家特寫鏡頭 陳彥菲：「我都快崩潰了！」
《華夏時報》報導，有近百人的深圳房產投資者聯盟在珠三角業內小有名氣，是一個標準的炒房團，這個聯盟的成員之一陳彥菲近日說：「我都快崩潰了！」她表示，自己正面臨一個痛苦的兩難抉擇：是虧本賣掉自己手頭的3套房子，還是選擇主動向銀行斷供，而這道選擇題已經折磨她3個月了。
32歲的陳彥菲是深圳蛇口一家泰資企業的財務部經理，她自己透露年薪15萬，丈夫則是龍華一家外貿企業的銷售負責人之一，這樣一個家庭在深圳原本可算是標準的幸福之家。
不過過完年後，她家已經為房子的問題不斷爆發爭吵，婚姻也面臨危機。
她出示了一組數據。她現在手頭上有4套房子，自己住的一套在蔚藍海岸，是2003年買的。另外3套都是2007年買的，分別在深圳蛇口的半島城邦、深圳龍華的金地梅隴鎮和東莞金域中央，面積分別是120平方米、110平方米和90平方米。當時的買價分別是3.5萬、1.56萬和1.2萬，總價分別為420萬、171萬、108萬。
「3套房子都是用來投資的，買的時候是三成首付七成按揭，3套房子付出了200萬。」這是陳彥菲夫婦這幾年打拼的全部資產。
「現在全變了，金地梅隴鎮三期開盤價為1.1萬、半島城邦已經降到不到2萬、東莞金域中央已經跌到9000元，一年內竟然縮水50%，而且銀行不斷在加息，我的月供已經突破2.2萬了。我先生說我們是一個標準的負資產家庭。」陳彥菲語速很快地說。
「現在我們這個投資團已經有幾個月沒有團購了，我們人多，組織在一起和開發商談判，商量退房或者價格賠償的事，不過目前進展不大。」對於目前的狀態，陳彥菲語氣低落。
炒家特寫鏡頭 張可：「找不到接盤買家」
在投資團里，類似陳彥菲這樣的成員不在少數。
2007年2月加入的張可曾是深圳某媒體的地產記者，現在的身份是職業房產投資人組團人之一。他和陳彥菲的處境相同，2007年買了3套房產，分別在深圳南山、龍華鎮和惠州，每個月月供近萬，壓力巨大。
「已經深度套牢了，我們這個炒房團該散夥了，好多人成了負資產，準備和開發商退房去。」他在電話中表示。
張可表示，2007年的這個時候，他們和當年的「溫州炒房團」一樣受到一些開發商的熱烈歡迎。所到之處，都是樓盤開發商副總以上級別的人接待。
「因為他們一次性人數眾多的購買常常可以幫樓盤承擔銷售壓力，現在的開發商也很歡迎這樣的團購投資者。」深圳蘭江地產副總裁楊大谷這樣表示。
一組組數據讓張可越來越緊張。據深圳市國土資源和房產管理局14日發布的報告，3月份，深圳市新建商品住房銷售均價為每平方米13618元，比2月份下降16.53%，房價回落到去年4月的水平，而廣州2月份二手住宅成交量的跌幅也達到了63%。
陳彥菲說，房價的變化她早就注意到，不過，放盤出去的3套房子卻一直沒有找到接盤的買家，這讓她成天提心弔膽。
屋漏偏逢下雨天，陳彥菲丈夫的外貿生意也在人民幣升值步伐的不斷加快中江河日下。「我年後換了新工作，收入不穩定，原來房子的月供2000元加另外3套新房月供共2.2萬，再加上一家老小的生活費3000元，一個月的最少支出是27000元。」
投資客山窮水盡：斷供或賤賣
深圳知名的投資客鄒先生說：「2007年11月前購買的房產，正趕上了房地產的下降通道，這些人將成為自2000年以來中國的首批房產負資產者。」
鄒先生介紹，深圳炒房團這種類型的投資客已經基本山窮水盡，目前就靠加按、高利貸等方式維持月供，甚至有些人連過年的幾千元都是向人借的。
他估計再過一兩個月這類投資客就很難頂住了，擺在他們面前的基本上只有兩條路：向銀行斷供或者賤價出售。 而更多的炒房者選擇和開發商對抗，要求降價補償或者退房。
針對這些訴求，金地集團近期表態，不會支持業主的「無理」要求，但會拿出1000萬元建立基金改善小區周邊環境和增加配套設施。
深圳國土部門則表示，業主要求退房或補償價差的要求是一個非法、無理、蠻橫的訴求——「此頭不能開」。
深圳一些激憤的購房者聲稱要終止還貸。由於不滿開發商開出6.5折的銷售價格，深圳市寶安區泰華陽光海的100多名業主提出，開發商應該承擔降價銷售給他們造成的損失，業主要求「補差價」或「退房」，否則就要終止還貸。
「從目前的情況來看，這些說法更多是一種情緒的宣洩，得不到法律上的支持。另外，終止還貸意味著放棄幾十萬的首付以及銀行信用，不到萬不得已是很少有人真正去實施的。」廣東金暉律師事務所徐林律師表示。
負責泰華陽光海按揭業務的中國建設銀行深圳分行相關負責人表示，對於業主斷供，銀行的應對是：每個月扣款會提前簡訊通知購房者，如果扣不到款就會進入催收程序，第一個月用電話和書信催收，第二個月通過律師事務所發律師函催收，第三個月會採取向法院起訴等措施。
「我也不知道該斷供還是乾脆虧本賣了，這真是個兩難選擇。」陳彥菲最後表示。
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石家莊瀋陽提高住宅標準 疑為政府救市
中國二線城市石家莊和瀋陽市日前宣布，將普通住宅界決標准提高，使得瀋陽和石家莊大部分商品房進入減稅行列，透露出政府出手減稅刺激市場需求，拯救樓市低迷的信號。
值得注意的是，調高普通住宅界決標準的做法目前已經有多個二三線城市效仿。而部分已經調高過「普通住宅」標準的城市正在採取減少土地出讓量、改變購房者預期、降低住房公積金貸款門檻等方式來刺激樓市需求。
中國社科院金融所研究員易憲容認為，受宏觀調控影響，各地房價、地價都出現了調整，尤其是土地交易出現地價下降和土地流拍的現象。在此情況下，對「土地財政」依賴比較大的城市，政府已經從擴大需求等角度來避免當地樓市硬著陸。
《21世紀經濟報導》消息，石家莊市房管局宣布自5月4日開始，將普通住宅界決標准提高1300-2000元/平方米，最高「普通住宅」價格調整至6600元/平方米。瀋陽市也幾乎在同一時間施行了新的普通住宅界決標准，其「普通住宅」標準最高達到了6700元/平方米。與此同時，河北省提高了當地住房公積金貸款的適用範圍和貸款額度。
兩市樓市調整壓力大
瀋陽市一直是全國房價上漲最慢的城市，目前瀋陽市住宅平均房價僅為3500元/平方米左右。但瀋陽的地價卻一直往上躥，隨著外地大開發商在2006年底的湧入，瀋陽市出現了搶地囤地現象。基強聯行日前的一份關於開發商囤地的報告中指出，2007年大型開發商共斥資1200億元在全國囤地，比較嚴重的地區即是南昌、瀋陽等二線主力城市。
一位地產業內人士在表示，瀋陽郊區樓盤今年將出現較大風險。而目前瀋陽郊區集中的都是大盤，且掌握在外地開發商手中，這些開發商拿地成本都在1000元/平方米以下，具有囤地的條件。無論這些開發商是將這些土地形成樓盤拋售，還是囤積在手中，一旦節奏把握不好，都會對瀋陽市樓市造成巨大衝擊。
相比瀋陽市而言，石家莊市樓市調整則面臨更大壓力。據了解，石家莊市市區平均房價目前在4000元/平方米以下。而在樓市迎來調整的時機，偏巧石家莊市大搞城市拆遷改造，政府已經引進了香港嘉里、大連萬達等大量外地開發商參與當地的「三年大變樣」城市開發行動。如果當地房地產市場萎靡，則會影響到當地的城市建設計劃。
據了解，石家莊市城市改造需要資金在1400億元以上，而這筆改造資金的主要來源也是城市土地出讓，如果土地價格大幅度下降，則該市政府的城市改造計劃資金難以保證。
在拆遷帶來的大量被動住房需求下，石家莊市房價一路狂漲。今年一季度，石家莊市房價上漲9.9%，在全國處於較高水平。但是地價卻出現了下降。
市政府減稅刺激需求
在上述背景下，今年一季度，瀋陽市房地產景氣指數下降了52個點，為歷史之最。而石家莊市房價雖然漲幅很快，但是交易量卻急劇萎縮。這兩個城市同屬於城市化進程較快的城市，住房需求增長也很快，但是需求量釋放出來卻很難。正是在此背景下，兩城市政府出手提高普通住宅界決標准減稅。
按照有關規定，普通住宅可享受1.5%的優惠契稅稅率，而非普通住宅則根據其所處地段、價格累加，最高稅率達4%。以一套100平方米面積、單價4000元/平方米的住宅計算，實行優惠稅率後，可減少契稅負擔1.1萬元。因此，這項政策對樓市需求的刺激作用，不言而喻。
值得注意的是，就在石家莊市出台商品房優惠稅率措施的同時，該市還出台了新的住房公積金管理辦法，將住房公積金貸款上限從30萬元提高到40萬元；開拓住房公積金個人貸款異地買房業務。
意見還特別指出，沒有繳納過公積金的人只要具有擔保人等條件也可使用住房公積金貸款。觀察人士認為，此舉不但會刺激當地購房需求，在從銀行獲得資金比較困難的情況下，開發商還可以轉向住房公積金處獲得一定的資金支持。
中國指數研究院副院長陳晟表示，雖然在目前的敏感時期政府不可能採取很明顯的動作支持開發商，但諸如擴大住房公積金貸款功能、降低購房稅率等措施，已經具有一定程度刺激市場需求的功能，以擺脫區域房市低迷的狀態。
對於石家莊和瀋陽兩地出台的刺激樓市需求的政策，范小沖等多數開發商表示認可。「這些城市房價和市場泡沫都沒有一線城市大，在這個時候政府適當出手引導市場向平穩方向發展，是有好處的。」
