2008年07月22日09:20
21世紀經濟報導
梁柯志/文
6月底，從一名自稱是深圳炒樓客的《斷供已過千億 次貸危機浮現》網絡博文開始，有關深圳樓市可能出現或者已經出現大規模「斷供」的觀點被廣泛關注。
與此同時，深圳當地銀行和監管部門卻不時出面否認「斷供潮」，究竟孰是孰非，「斷供」背後的真相究竟如何，本報記者就此進行了調查。
想說「斷供」不容易
在房價飆升的2007年，不少按捺不住的深圳市民紛紛加入炒房一族，人民銀行深圳中心支行之前曾表示，2007年深圳貸款購房戶中多次置業比例較2006年增長接近14個百分點，投資比例較2006年增長5個百分點。
來深圳五年的小陳正是報告所提到的家庭類型，現在小陳購房買車的銀行貸款加起來超過80萬，每月銀行供款都要7000元以上，已經超過家庭收入的50%風險線。面對媒體有關斷供的報導，小陳承認年初確實有過斷供的念頭。
當初，拿著全家湊集的25萬元，本來可以再貸款在市區買個緊湊的兩房，但是，小陳聽從朋友「買兩套，賣一套」的建議，在去年4月在市區梅林以每平方米1.1萬買了一套40多平方的小戶型，當月單價就漲了2000元，令小陳感到異常興奮。
「當時貸款按評估價來算，而且銀行也比較寬鬆，首期付款在10萬左右」，小陳表示，「6月份，我和女友又在郊區寶安買了一套兩房的，總價在45萬左右」。
他當時樂觀預計梅林的房子漲價會到每平方米1.8萬至2萬左右，一旦出手就可以賺30萬，這樣就可以把郊區的新房供清房款，等於賺一套房子。
隨著去年下半年深圳房價不斷暴漲，小陳似乎成功在望。此後，去年8月份小陳又向招商銀行(25.00,-0.41,-1.61%)申請個人貸款，加上剩餘的幾萬元買了一輛私家車。
風雲突變。去年9月底國家開始緊縮房產信貸，二手房交易根本貸不了款，想脫手也不行，現在梅林的房價已經跌到1萬元以下。
「如今，我們夫妻兩人收入在1萬3左右，每月支出1萬，也沒有多少積蓄；如果梅林的房子空租，那個月就比較緊張。加上小孩就要出生，面臨的經濟壓力更大。」小陳顯得無奈。
事實上，監管部門早已意識到收入與銀行供款的關聯效應。2007年深圳區域金融報告顯示，從抽樣樣本家庭負債情況來看，近幾年深圳市家庭房貸月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超過三成的購房者超過40%和45%，反映這部分家庭的還款及抗風險能力較弱。
報告警示，一旦房價持續下跌，這部分貸款購房者將會形成較大的還款風險。
「但是如果真的斷供，原來付的首期沒有了，而且我另外一套房子或者汽車就會被同時處理，那代價更加大。」小陳表示。
「斷供」潮被誇大
「深圳房貸總共不到3000億，說斷供有過千億是不可能的」，深圳某商業銀行人士表示，「斷供是一個漸進的過程，除非遇到全局性的金融危機，否則很難出現大規模的棄房。」
公開房屋銷售數據顯示，2007年4-12月深圳住宅銷售面積323.64萬平方米，占全年銷售面積的65%，而深圳去年共銷售住宅50601套，以此概算，2007年4-12月住宅銷售約為32890套。
2007年深圳區域金融報告相關調查亦強調，2007年的4-7月份市場為成交高峰期，房價不斷創新高且投資者紛紛跟風入市，這段時期入市的購房者對價格下跌的承受力較差。
負資產是否一定意味著斷供？對此，一位股份制銀行人士認為，斷供對個人的影響比較大，個貸出現像有些公司貸那種惡意逃廢債的機率應該來說不大，根據以往的經驗，除非萬不得已才選擇斷供。
深圳銀監局相關負責人在接受本報記者採訪時表示，去年以來，深圳房價的調整幅度雖然比較大，而且從各銀行反饋的數據來看，深圳是有房貸斷供的情況出現，但是，還不至於那麼嚴重。
該人士還表示，監管部門已經要求各銀行採取具體的措施強化對房貸風險的控制，現在銀行的風控能力較前幾年也有了很大的進步。
深圳大學金融研究所教授國世平則認為，現在出現的斷供只是個案，整體情況被誇大。樓價下跌才開始，目前深圳樓價還沒有實質性的下跌，開發商報價都還很高，只是通過優惠手段來吸引購房者。
國世平認為，對於斷供，銀行已經有所準備。
房貸不良上升引關注
不過，深圳人行公布的相關數據表明，今年上半年不少銀行個貸呈負成長。據人行深圳中心支行統計，5月末個人消費貸款餘額下降至2544.46億。
此外，據人民銀行深圳中心支行的數據，一季度深圳全市個人住房不良貸款餘額比去年末增加了0.81億元，為13.36億元，不良率0.58%。
本報記者獲得的2008年第一季度《深圳個人住房貸款質量統計表》中，逾期3個月以上6個月以下(含6個月)的個人住房不良貸款增加最多，比上年末增加0.73億元。
值得關注的是，如果分析逾期貸款為1年以下(含1年)的餘額，可以得出2008年第一季度的餘額為7.86億，較2007年第四季度的6.6億增加1.14億，當中且不包括2008年一季度已經處置完的不良資產。
與此同時，4月份深圳住宅成交價格降至11962.08元/平方米，正好回落到一年前的水平，由此可以推斷，房價回落幅度與深圳銀行業房貸不良貸款的上升有所關聯。
雖然個貸不良僅輕微上升，但是已經引起銀行和監管部門的注意。
人行深圳中心支行人士表示，深圳房貸不良都是每月進行更新上報的，特別是近期，銀監和人行部門加強了對房地產不良數據的關注。
事實上，深圳多家商業銀行在接受採訪時，並不諱言房貸不良餘額有所上升。其中，深圳個貸業務排名首位的中國銀行深圳分行，個貸餘額已經在4月份衝破400億，在回應媒體採訪時承認，個貸不良率已經從去年末的0.2%上升到0.5%。
記者了解到，面對逐步增加的不良個貸，銀行也開始加緊調整策略應對可能出現的風險。
興業銀行在2007年信貸擴張數量上主要以個貸為主，進入2008年，面對景氣下滑的房貸市場，興業銀行表示信貸業務的戰略將從以個貸為主轉為兼顧公私。
深圳發展銀行則表示，自2007年下半年以來，按揭貸款增幅隨即放緩，一季度零售貸款僅增長2%。截至2008年6月末的個人貸款(大部分為按揭貸款)不良率約為1%以下，接近2008年一季度末0.49%的水平。
深發展相關人士表示，去年底以來，總行已經意識到深圳等部分地區的房地產市場和按揭貸款的風險偏高，因此，深發展收緊了個人貸款政策，已經逐漸減少這些地區的房貸投放量。
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因資金緊張深圳一炒房客斷供 被銀行告上法庭
南方都市報
因資金緊張，深圳一炒房客連續4個月未能償還其名下一套物業貸款，因而被銀行告上法庭。昨日，記者從其諮詢律師那裡了解到，本案將於下月在南山區人民法院開庭。這也可能是自媒體大規模報導深圳「斷供門」事件以來，首例因炒房客斷供而產生的訴訟案件。
名下房產被全部凍結
這起案件中的業主諮詢律師昨日告訴記者，被銀行起訴的業主此前從事房地產仲介行業，去年又貸款購買了兩套房產，由於其此前已有三套房產，因此這兩套房產被銀行拒絕放貸，該業主選擇以其妹名義購入，自己作為擔保人償還貸款。在購入這兩套後，該業主共有5套房產，另外兩套以自己名義購買，一套與他人聯名購買，每月要還貸款在3萬元至4萬元之間。
今年1月至4月，該業主因資金緊張，導致其去年用妹妹名義購買的南山一套房產連續4個月斷供，5月份雖然又開始還款，但兄妹倆已經被銀行告上法庭。除與他人聯名購買的那套房產外，兄妹名下的另外3套房產已經全部被凍結。
全部賣出仍背百萬債務
據記者從相關部門了解到，此案原定於7月11日開庭，後因客觀原因延期，下個月將擇日在南山區人民法院開庭。該業主買入涉案樓盤時價格約240萬元，目前還欠銀行190餘萬元貸款。他的4套房產兩套位於羅湖，兩套位於南山，在南山的這兩套價格縮水嚴重，羅湖的則情況較好，如出售可能還能賺幾萬塊。不過，即使把這3套全部賣掉，至少還要欠下銀行100萬元的債務。
其諮詢律師說，假如按100萬元債務以及每日萬分之四的「遲緩履行金」來計算罰息，該業主每天將要支付利息400元，算下來一年光利息就要約12萬元。最壞情況下，他們兄妹的其他資產都要被用來償還債務，每個月工資除了留下基本生活費外，都要被銀行追償，而且個人信用會留下污點，今後再難和銀行打交道。該律師還說，該業主不是惡意斷供，一直在努力，希望和銀行協商解決，甚至願意寫下保證書，兩個月內一定按時供款。「斷供後果很嚴重，要慎重。」
記者就此事聯繫了相關銀行深圳分行，他們表示目前不方便發表看法。
