木子三亞鳳凰島
棕櫚島、七星級豪華酒店、熱帶室內滑雪場、填海造島 不要以為這是在說杜拜。在11月25日之前，這裡的地產投資廣告、酒店旅遊推廣、甚至官方媒體躊躇滿志的宣傳中，這些杜拜的符號還隨處可見。
這裡是三亞。
現在，只要沿著三亞市的亞龍灣、海棠灣和清水灣走下來，全球頂級酒店就盡收眼底了。
就連在上海新天地已經停工的那兩家酒店—朱美拉酒店和希爾頓酒店管理公司旗下的康萊德酒店，這兩個奢華酒店的標誌性品牌現在又一併出現在三亞，擬定由前者管理的酒店有兩座正在建設，由後者管理的一座酒店，也已經於今年開始動工。
這些頂級酒店紛至沓來，這還不算打著高端度假旗號、為全中國富人準備的海景豪宅。這些讓三亞這座位於中國最南端海島上的熱帶小城多少有些眩暈，他們希望自己如同杜拜一樣：這意味著闊綽的遊客和投資客，意味著商業奇蹟、吸金沃土。
那些阿拉伯人打算把曼哈頓甚至全世界都搬到杜拜，蜂擁三亞的地產商們的想法似乎很簡單—把杜拜搬到三亞。一家名為鳳凰島國際會議中心的地產商準備把「帆船酒店」的形象移植過來，也有人希望把蜈支洲島和鳳凰島變成那個極盡奢華、人工製成的「棕櫚島」。一位酒店管理者甚至希望，能像杜拜那樣，也在這片熱帶沙灘建起一座豪華的室內滑雪場來。
當然，以後他們也許不會這麼認為了，杜拜世界發生償付危機，杜拜泡沫的破裂會讓他們更現實一點。
但至少到現在還沒有什麼能阻擋資本和豪華酒店湧向這裡的熱度。從1990年代到現在，亞龍灣一共建起了19家高星級酒店，而僅在海棠灣「國家海岸」，未來幾年五星級以上的度假酒店就將達到18家；在珍珠海岸的香水灣、土福灣和清水灣三大灣內，已規劃至少25家五星級以上度假酒店。僅今年前10個月，海南省房地產開發投資即完成投資額219億元。
海南省政府這一次似乎已經下定決心，陽光和沙灘才是這個亞熱帶島嶼的核心資產。
作為中國為數不多的「經濟特區」之一，海南一直躊躇於發展的方向。之前，中海油公司董事長衛留成2003年10月調任海南，這個熱帶海島一度展露出它的工業「野心」，吸引了中石化、中海油、華能集團、國電集團、南方電網等公司，陸續引入了800萬噸煉油、東方1-1氣田、80萬噸化肥、60萬噸甲醇、 100萬噸紙漿等大型項目。
現在的海南終於停止了搖擺。海南建立國際旅遊島戰略規劃方案已經上報給國務院。
對海南來說，這顯然談不上是一個最好的時機來大興土木，杜拜危機爆發，全球的地產商和銀行都還心有餘悸。
好在他們發現了一個海棠灣。
在以前，三亞最美的地方當屬距離市區半小時車程的亞龍灣。這片絕佳的海灘上排列著16家豪華酒店。最早的一家是中糧集團引入的凱萊大酒店，1996年開業時的場景還深深印在許多人腦海里。人們睜大眼、張大嘴巴看著寬敞通透的大堂，質樸的地磚，身著花哨工作服的侍者，還有那些穿休閒服受邀前來的香港嘉賓而在2008年3月開業的麗思卡爾頓屬於最後一撥海景大酒店。此後，新的酒店依然層出不窮—只是如今都排在了第二梯隊，不能緊挨著海灘了。
在三亞的東面，往博鰲的方向去，是擁有21公里沙灘的海棠灣—比亞龍灣要長出好幾倍。現在，在這片被三亞市政府賦名為「國家海岸」的沙灘上，包括凱賓斯基、香格里拉、逸林希爾頓、喜來登、費爾蒙在內的13座酒店的工地已經搭起，為了方便酒店施工，海棠灣管委會迅速修起了一條自北向南的高速道路。海棠灣管委會也已經公示，明年海棠灣重點配套項目共有69個，計劃投資119.5億元。而按照海南旅遊部門的預計，20年之內，海棠灣將擁有超過40家頂級酒店和度假村。
這些酒店的客房數、接待遊客的能力，將數倍於亞龍灣酒店1萬餘間的規模，問題是，它們將去哪裡搶來增量的客?源？
三亞希望能吸引到更多來自中國內地的遊客。經濟危機使得2009年來三亞打高爾夫球的韓國人少了一些，但這似乎並沒有妨礙內地遊客的增長。三亞旅遊產業發展局的數據顯示，2008年三亞吸引了600萬名遊客，比2007年增長了12%，比2006年增長了約30%。
對三亞和海南省政府來說，也許還有更大的野心，他們希望這個夢想成為「杜拜」的城市，能和印尼的峇里島、泰國的普吉島一爭高下。
當年 上海家化和李嘉誠均看好海棠灣，但幾經談判後，三亞市政府決定自己開發。他們請了三家國際著名規劃公司，並派出官員赴國際著名熱帶旅遊島去考察。現在，海棠灣成為海南整個「國際旅遊島」規劃的一個重要部分。
顯然，三亞和海南省政府也意識到，光靠那些奢華的酒店還不足以吸引遊客的到來。除了要改變落後的服務，讓那些黑導遊、缺斤少兩的海鮮小販銷聲匿跡之外，政府還應該做點什麼。
海南省政府投入了超過300億元的資金到海口—屯昌高速公路、東環鐵路等項目，改善景區的基礎設施。此外，在豪華酒店之外，在98.78平方公里海棠灣的整體規劃中，會展中心、高爾夫球場、海洋公園、溫泉基地一應俱全。最近又有一個大的項目設籍海棠灣—擁有一流醫療設備的中國人民解放軍總醫院（301醫院）海南分院。可以想見，未來這是吸引諸如國家機關以及大公司員工前往療養的一個高端醫療保健噱頭。
海南更看重的是另一個更有消費價值的遊客群體：過境旅客。按照《海南國際旅遊島規劃綱要》（徵求意見稿）的說法，海南爭取的將是以「免簽證、零關稅、放航權」為主要特點的旅遊開放政策。在籌劃海口、三亞、瓊海、萬寧等城市市內免稅店的同時，年初，由政府和海南相關部門組成的聯合調研組前往峇里島、沖繩島、濟州島等地考察了「國際旅遊島」的營運模式。
免稅和博彩概念是海南國際旅遊島的規劃方案中收穫眼球最多的。海南省政府希望國人「離島免稅」的政策能夠幫助海南邁出「購物天堂」的第一步。目前在高端度假人群最為集中的三亞，只有麗思卡爾頓有一家LV的專賣店，而據三亞灣紅樹林方面介紹，在三亞灣紅樹林度假酒店規劃的運河商業街中，將來會引進一些一線奢侈品牌。中免集團三亞市內免稅店，也已經在9月1日開門揖客。
從國務院自年初至今接連批准了7個區域規劃來看，海南國際旅遊島有望在年內獲批並無太大的懸念。不過，發展博彩項目等頗有爭議的建議最終能否納入規劃文件，現階段尚是未知數。
如果沒有這些豪華酒店存在的話，三亞這座城市和任何一座中國的內陸城市也沒有太多的不同，在市區的大街上跑著普通計程車和公共汽車，讓人側目的是為數眾多的在摩托車一側焊接了一個載人座位的摩的。
中國持續的經濟增長給三亞帶來的遊客治癒了1990年代初房地產泡沫留下的傷疤，三亞的夢想被重新點燃。蜈支洲島、鳳凰島的老闆們，高爾夫球場和豪華遊艇的經營者們，還有市區街邊準備宰客的商販們，都在調整著自己的神經，準備迎接12月開始的一年一度馬上就要湧起來的最高潮。
那些豪華酒店的建設者，則需要舍家來到這裡，一待兩三年，期許通過一座中國最奢靡的酒店來從這座越來越high的城市分一杯羹，甚至是實現一些個人的理想。儘管他們現在面對的，只有一片工地和一摞規劃圖。
「我曾經做過爛尾樓，很想完整做一件事。人的一生做不了很多事。」負責海棠灣酒店項目的中國希格瑪有限公司副總裁徐曉東說。他帶領的希格瑪下屬控股公司長島旅遊業的項目團隊在海棠灣的工地旁搭建了兩排二層的建築，整日緊張地討論部署，因為11月30日就是他們正式開工的日期。
中糧集團1995年領銜開發亞龍灣的成功吸引了國內外資本關注海棠灣。最早上海家化曾試圖主導海棠灣的一級開發，後來來自香港的李澤楷也加入了爭奪。但是對於三亞市政府來說，這些資本的要價太高，加上三亞市的財政狀況逐步得到改善，三亞市政府遂決定自主進行一級開發。
2007年6月，希格瑪公司以掛牌的形式拍得海棠灣8塊土地中的7號地，289畝。希格瑪迅速通過以酒店諮詢見長的浩華管理顧問公司做了調研，之後與11 家酒店管理公司接洽，逐步篩選，最後與喜達屋達成一致意見。徐曉東說，他們的面積可以做700間客房，根據經驗，他們決定做兩家酒店—喜達屋旗下的喜來登和豪華精選。
喜來登酒店是當年第二家在亞龍灣上設籍的酒店，也是亞龍灣酒店高房價的始作俑者。在喜來登酒店建設過程中地價就翻了數倍，酒店投資者將房價提高至逾千元，結果客人數目非但未減少，反而一房難求，甚至可以拒絕給團體客人以優惠。但現在，喜來登在亞龍灣多了家化萬豪、鉑爾曼、希爾頓、麗思卡爾頓等競爭對手，已經不復當年盛況，它們志在於海棠灣再現輝煌。
為了讓旗下索菲特品牌進入海棠灣，雅高酒店集團出讓了50%的管理費和每年的分紅。這是一場發生在2008年年底的競標，業主方幾乎接觸了所有知名的酒店品牌，雅高通過仲量聯行遞出標書，管理費的價格被競標各方壓得很低很低，而索菲特以更優惠的價格入駐海棠灣。後來，50%的管理費—在三亞幾乎所有酒店管理集團都遇到了這樣的情況—這幾乎成為不成文的規定。
在三亞投資最大的是張寶全的今典集團。2005年，他在亞龍灣拍下一塊地，建成了今天的亞龍灣紅樹林度假酒店。這座8個月時間即告完工的酒店在開業第二年就實現了盈利，2008年銷售收入達到兩億元，毛利率達到62%。
這一成績開始鼓勵他在三亞投下更大的手筆。在海棠灣，今典集團拍了323畝地建設三亞第一個超七星級酒店紅樹林費爾蒙酒店，預計2011年開業；在三亞灣，今典還有一個更龐大的項目—三亞灣紅樹林度假酒店，這座擁有5400間客房，規劃有運河商業街、會展中心、公寓式酒店和水上樂園等項目的酒店一旦建成，將成為全球最大的酒店。
大連萬達則是首次進入三亞，這家公司在2007年4月拍走了海棠灣6號地，如今在這塊地上的兩家酒店已經開工建設，這兩個酒店的管理方是五星級的希爾頓逸林酒店和希爾頓首次引入中國的超六星級酒店品牌康萊德。
今典和萬達、希格瑪它們這些第一批參與投拍的開發商花的代價在每畝100萬元左右。「當時這個價格被認為是天價。」今典下屬三亞紅樹林旅遊文化地產開發有限公司副總經理陳浦說。
那是2007年4月，三亞市政府共掛牌了8塊地，但是並不是所有開發商都看好海棠灣這個當初除了沙灘一無所有的地方。第一次拍賣只拍出6塊地，兩塊土地流拍。現在他們應該會為自己當初的決定後悔了，因為到2009年10月拍第11號地的時候，成交價格已經超過了每畝300萬元。海棠灣的一期規劃沿海岸線共有12塊地，現在政府手裡只剩一塊地了，開發商的狂熱讓市政府相信這塊地還可以賣出好價錢。
與海棠灣雲集多家開發商不同，在位於陵水縣的清水灣，只有一個開發商雅居樂，當然，還有一個合資方摩根史坦利，後者通過交易獲得了清水灣雅居樂項目30% 的股權。這個投資200億元的地產綜合體涵蓋6家包括朱美拉、希爾頓等品牌在內的高端酒店，以及高爾夫球場、住宅、別墅、遊艇會等多個項目。
清水灣被三亞市政府描述為「大三亞」的核心，清澈的海水和細白的沙灘足以讓清水灣媲美亞龍灣和海棠灣，只是與後兩者相比，清水灣離三亞市區要遠一些，大概一個小時車程。雅居樂方面認為來三亞度假或者買房的人更在乎的是沙灘，而不是市區，況且亞龍灣和海棠灣的規劃中都沒有居住功能，只有清水灣這裡有：商業街、高爾夫球場、遊艇、溫泉等元素也足以滿足那些富裕的度假者對於度假的需求。
在雅居樂清水灣的銷售中心，大部分樓座都已經貼上了售罄的標籤，那些絡繹不絕前來看房的男男女女看上去很容易就被藍天碧海椰樹沙灘給打動了，辦簽約手續的櫃檯前甚至都排上了隊。對於一線海景房兩萬元、別墅五六萬元、二線高層一萬出頭的售賣均價，他們看上去那麼輕易地就接受了。一對年輕的夫婦在簽約時，業主一欄填上了他們的看上去只有兩三歲的女兒的名字。
因為拿地成本相對便宜，開盤時又趕上房價飆升，這個總投資200億元的項目最終的銷售收入甚至有望突破1000億元。這個項目的銷售也許能讓今年雅居樂地產很得意。
清水灣的高成交量也鼓舞了海棠灣的那些開發商，後者雖然比前者更早規劃，但是動工卻更晚。
「在三亞，好地基本上已經被拿光了。」一個大型地產綜合體開發項目的項目經理說。他所指的，是三亞「五大海灣」的沿海地塊。在他看來，1980年代末的那次房地產開發投資熱潮是面對本島客戶，他們押寶海南島作為經濟特區會吸引越來越多的人來海南工作，但是這次投資熱潮目標客戶則是外來客戶，他們是遊客、投資客和那些想要在這塊中國僅有的熱帶沙灘上休假養生的人。
有誰會在意杜拜的物流港口、交通運輸、金融中心的定位呢？大家更願意看到的是杜拜塔。總是會這樣：有遠大的抱負、有豐富的規劃，但最先嗅到機會的卻總是地產商，他們帶來銀行貸款、帶來開發、帶來概念，帶來奢華。這是通向繁華的一個捷徑——如果沒有償付危機，那通天的杜拜塔，代表著的就是勇氣、信心和不會停止更不會逆轉的上升步伐。
然後所有人都會樂意看到這個故事循著這個軌跡發展下去。有錢人的到來開始讓政府考慮把海南島定位為高端度假之島。三亞市副市長李柏青接受《第一財經周刊》專訪時說，作為中國唯一的一塊熱帶海濱，三亞是不多的可以承擔這種高端度假功能的目的地。
當然，旅遊業也抬高了三亞的房價，使三亞的房產均價從幾年前的每平方米不足2000元，漲至目前突破萬元，這是只有北京和上海等少數幾個商業中心城市才有的「國內一流水準的價位」。
如今，國際旅遊島的建設讓李柏青相信，這還不是終點。現在是北京和東北等地的人來三亞購置房產，李柏青則希望以後三亞的房產等資產能夠推向國際資本市場，進入國際價格體系，外國人用歐元美元來三亞購置資產、房產。
但現在熱鬧的似乎還只是酒店和房產。
「1，2，3，4」在臨近三亞市區的鴻洲國際遊艇會自己的港灣內，鴻洲國際遊艇會總經理林明昆清點著泊在海灣碼頭上的遊艇。一年半的時間裡，這家三亞最大的遊艇營運商把遊艇數目從4條擴充至20條。明年的目的則是要達到35條船。為了與遊艇配套，鴻洲國際拍下了目前碼頭所在的一處海灣，在岸上建起了配套的會所、酒吧街、酒店等設施。
「可以清楚地說，中國的遊艇行業已經開始起步了，其中最重要也發展最快的，就是三亞。」全球最大的遊艇製造商、法國博納多藍高中國區執行總監Francois Rodrigues說。林明昆大部分船都是博納多提供的。
但是四年前就在上海設立辦事處開始拓展中國業務的博納多現在在中國也就只有80條船在運行。對於這個行業，中國的各個方面都還沒有做好準備，富人們還不會玩，營運商找不到足夠的專業技術人員，國家的相關立法仍然嚴重滯後
「中國還沒有基於遊樂船的管理，只是適用商船的管理規定，」林明昆說，各家營運商因此只能在灰色地帶運行，「如果國際旅遊島的概念涵蓋可以讓國外的遊艇來海南停泊，這對三亞的遊艇行業可能會是一個很好的刺激。」
遊艇業還在起步階段，已經起步多年的高爾夫，卻只能在虧損中耗著。三亞共有5家高爾夫球會，每家都在虧損。祈年高爾夫管理顧問有限公司董事長、亞龍灣高爾夫球會董事總經理陳亞雄說，高爾夫球會一開始做可行性研究，是按照酒店入住率的百分比計算客流，實際完全不是那麼回事兒。「現在還是有很多人拎著包滿頭大汗地跑土地，希望能夠來三亞發展高爾夫，但他們只看到了遊客數量，根本沒做財務分析。」
在他看來，這固然有稅負重、管理水平參差不齊等方面的原因，本質的原因還是三亞發展高爾夫沒有本地客源作為支撐，那些酒店裡的客人也就只有冬天才來，夏天三亞太熱，他們更願意在內地打，三亞的高爾夫球會每年都有幾個月沒什麼生意。現在三亞的高爾夫球會人均每年創造的GDP尚不足亞龍灣每個度假酒店的員工的六分之一，這讓高爾夫球會運轉非常困難。
「做高端度假區，三亞能拿得出手的菜是不多的，度假酒店當然算一個，高爾夫起了很大的推動作用，將來還要繼續推，但是能不能算一盤菜還很難說，其它更是不成氣候。」陳亞雄說。
度假酒店被認為是首先成熟起來的品類，但將來遊客數量真能托起這麼多豪華酒店嗎？從廣義概念看，三亞與陷入危機的杜拜一樣，都過度依賴外來的市場推動力，後者受經濟危機的影響，外來人口聚集地幾乎空城，各項設施陷入需求不足的困境。類似的危機如何避免，也是考驗三亞的一個課題。
在三亞，90%的地產項目屬於旅遊房地產，業主多是度假的「候鳥」客戶，每年冬季來三亞，讓三亞變得擁擠不堪，到了淡季卻又門可羅雀。據新華社海口分社援引一些物業公司的統計數據稱，2008年時三亞海景房的空置率最高可達80%。
「中國就這麼一塊熱帶島嶼，為什麼要發展房地產？這一點非常可怕，在這兒買個房子每年冬天過來，這是個極大的浪費。」陳亞雄對於大面積的樓盤開發感到困惑。作為一個島嶼，海南生態非常脆弱，人太多了生態系統容易被破壞。要長久吸引遊客，靠的是非常獨特的生態，而不是到處種滿了房子。據他所知，在旅遊目的地搞住房房地產建設，在全世界是一件聞所未聞的事情，現在度假酒店每個員工能創造60萬元的GDP，住房顯然無法達到這一水平。
三亞的度假酒店的建設也是大而全小而全，目前對於亞龍灣的酒店而言最頭疼的事情是員工的上下班問題，當初亞龍灣做規劃時沒有規劃後勤方面的配套，員工都只能住在市區，這樣每家酒店就都得買好幾輛大巴車每天早晚來回跑，接送員工上下班。他認為度假旅遊區是一個很大的人文系統，需要讓每個環節的人體驗到人文關懷。
讓陳亞雄感慨的是，同為旅遊目的地，麗江有多項世界遺產，並且很多作家、詩人、畫家對於麗江都有很多回味，會去寫麗江，但是很少有人寫三亞。他認為，海南周邊幾個成熟的海濱旅遊目的地如馬來西亞、印度尼西亞等地，帶給遊客的愉悅指數會更高一些。
三亞市副市長李柏青則坦言，三亞的交通、購物、娛樂、餐飲、教育、衛生等各種基本功能的缺失是三亞很大的缺點。他認為，現在三亞房地產並不排除有些泡沫的可能，房價增長過快，但是畢竟從總量上看不太大。
「現在三亞還不是一個很成熟的具有國際競爭力的旅遊目的地，比如價格體系不成熟，波動過大，一到冬季價格就翻好幾倍，這種波動外國人就受不了，在歐美國家，度假可以提前兩年預定，在中國這一點還做不到。」李柏青說。
對三亞來說，幸運的是，三亞90%的遊客都是來自中國內地，這使得它受到金融危機的影響要小得多，中國經濟的高增長讓中國人的高端度假需求不斷釋放，今年雖然受經濟危機影響國外遊客減少了20%左右，但是中國本土的遊客數量卻增長超過17%。
但與杜拜相似的是，杜拜希望全球有錢人來消費它的酒店和豪宅，而三亞也有這樣的打算，雖然目前更多依賴的是內地的新富們。它們都希望依靠「那些有錢人」完成最終的消費。
而杜拜的優勢還有區域的金融中心和時尚中心，還有中轉客流優勢，還有成熟的港口貿易。這些三亞並沒有。
前面提到的免稅區、301醫院的海南分院或許都是讓三亞更有競爭力的選擇，已經舉辦了四屆的世界小姐選美大賽或許也是一個辦法。6月份，三亞中體奧林匹克灣項目也宣布啟動，這個位於三亞海棠灣的高端體育文化休閒綜合性項目初步總投資將達52億元，由中體產業和萬通集團合作開發。對於萬通集團主席馮侖而言，自從在1990年代初海南房地產泡沫破滅從海南撤走後，這是他在三亞投下的首個項目。在他的描述中，北京奧運會好比一隻母雞，雞窩是北京的鳥巢，這隻母雞下了一隻「金蛋」，就是這個奧林匹克灣。它被視為三亞體育旅遊產業的一次新的嘗試。
但兩個地產公司的合作，它不會是又一次的房地產投資嗎？
這些大型的房地產項目與那些奢華的酒店，一點點侵占著海南的海水、沙灘、陽光、空氣。
1992年到1993年，這座當時總人口不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短三年，房價增長超過4倍。而留到最後的，是600多棟「爛尾樓」、18834公頃閒置土地和800億元積壓資金，當時僅四大國有商業銀行的壞帳就高達300億元。
十餘年後，這座海島的南端再度被地產的熱潮所籠罩。這一次，有了杜拜的警示在前，希望三亞的運氣要好一點。
危險的杜拜
過去的5年中，杜拜推進了3000億美元規模的地產建設項目，而其債務總量也達到了驚人的800億美元。投機的熱潮現在淹沒了地產商、奢華酒店管理商以及站在它們背後的銀行。
如果想像不出全世界最大的建築工地是什麼樣子，去杜拜看一眼吧。
到去年6月，在這塊3885平方公里的土地上，有390萬平方米在建造商業地產；全球1/5的起重機在這裡運轉；25萬建築工人在這裡工作。
如果沒有經濟危機，今年著名的棕櫚三島之一的朱美拉島上又將有29座高級酒店開業；仿造世界地圖建造的世界人工島也在繼續填海；杜拜中心商業區將崛起500座摩天大樓；至於2005年就開始動工的杜拜濱水區，面積將7倍於美國曼哈頓。
穆罕默德王儲無時無刻不在俯視著他自己的創作。這位在杜拜擁有至上權力的統治者的笑臉形象出現在杜拜一半建築物上，夾雜在麥當勞叔叔和肯德基山德士上校之間。正是這個人把杜拜打造成中東地區的曼哈頓。就連世界最高建築物杜拜塔上也會出現這種笑臉。這個外形看上去像一根瘦長的金屬釘的摩天大樓將於今年年底完工，它比人類史上所有建築都更接近天空。
過去的5年中，以至今未公布高度的杜拜塔為標誌，杜拜已經推進了3000億美元規模的建設項目。如果世界銀行估計的數字準確，這筆錢可以重建6個伊拉克。
杜拜為自己的未來規劃了很多種可能，它再也不是30年前那個漁村。它要做紐約，或者曼哈頓。沒有比起重機和建造中的摩天大樓看上去更欣欣向榮的了。何況，全球的各大銀行也願意墊一下錢，以期撈回更多。
但是穆罕默德王儲恐怕不能永遠這麼笑下去。杜拜已經慢下來，起重機閒置一旁，工人被解僱遣散。耗資15億美元、去年11月剛剛開業的阿特蘭蒂斯度假酒店（Atlantis the Palm Hotel）屋頂的瓷磚出人意料地開始脫落，天花板也出現了裂縫。杜拜，看上去更像沙漠中的冰島。
雄心往往偉大，未來規劃在圖紙上也會美好。杜拜顯然不想建造沙漠裡的空中樓閣，但它最後還是成為地產投資的犧牲品。它所期待投資客的金融中心、好萊塢明星的度假勝地，甚至阿拉伯世界的中心，也都暫停下來。
欠債800億美元，11月25日，杜拜政府宣布，它將重組其最大的國有企業杜拜世界（Dubai World），請求暫停償還債務6個月。杜拜世界旗下從事房地產行業的子公司棕櫚島集團（Nakheel）於12月14日到期的35億美元債券也將被延後償還。
消息一出，穆迪投資和標準普爾都大幅下調了眾多杜拜政府相關實體的債務評級，目前杜拜的賴債風險在全球政府中排名第六，甚至高於在經濟危機中第一個倒下的冰島。
並不是所有人都到現在才表示驚訝。阿特蘭蒂斯度假酒店開業典禮耗資2000萬美元，好萊塢明星雲集，煙花數十公里外可見。僅僅幾天之後，酒店開發商棕櫚島集團就宣布，為應對目前市場狀況，集團將裁減500個工作崗位，15%的員工瞬間失業。
「在煙火上花了2000萬美元，卻沒錢付給自己的員工，這真是場災難。」一位黎巴嫩投資商對前去採訪的《商業周刊》記者說。
棕櫚島集團是整個杜拜的縮影。在法新社列出的2008年全球20個最「熊」市場中，杜拜位居第三。《時代》周刊去年12月報導，杜拜抵押貸款利率從 7.5%上升至9%，購房首付比例卻從11月的10%大幅提高至40%。情況在今年甚至變得更差：杜拜房價在2009年第一季度下跌了40%，超過次貸危機後世界其他任何地方的下跌速度。
忙碌的工地一下子冷清下來，大量勞工被解僱遣散，他們大多來自馬來西亞、印度等地。杜拜的富人也開始手頭拮据。一家正對阿特蘭蒂斯酒店的地中海式別墅的主人去年12月把這座別墅的售價從490萬美元降到313萬美元，還隨房贈送他的賓利車。他的錢都套在股市里，生意急需資金周轉。但房子至今無人問津。
一切宛如南柯一夢。昔日的杜拜與奢靡繁華是同義詞：不但擁有世界上唯一一座七星級酒店，它還將建設世界上最大的機場、最大的人工島、最長的室內滑雪道和大量最大型的購物中心。杜拜還在建設一個巨大的主題公園—杜拜樂園。該樂園由45個獨立工程構成，包括鼎鼎大名的「樂高樂園」（Legoland）、「老虎伍茲」高爾夫球場和F1賽車公園。
杜拜想把全世界都搬到自己的土地上。地方不夠不要緊，可以填海。
棕櫚島三島之一的傑貝阿里島（Palm Jebel Ali）是杜拜旅遊勝地。島上有一大段木板路。高空俯瞰，這些路拼出四句阿拉伯文詩句。其中兩句翻譯成中文是：有遠見者才能水上行文；偉人應勇於面對更大挑戰。
杜拜從來不缺乏遠見，可惜過於自信。作為阿拉伯聯合大公國中的一個酋長國，杜拜的石油資源比其他酋長國少得多，石油平均每年帶來的收入僅占杜拜GDP的 6%。沒有軟黃金的支持，杜拜便依靠政府補貼拉低航空公司油價，再加上海岸線的優勢，杜拜成為中東最大的海空中轉站。
中轉站帶來巨大墮胎，旅遊業隨之繁榮。但杜拜的統治者馬克圖姆家族並不滿足，他們要讓這裡成為中東的紐約。政府的大力支持之下，公司貸款變得容易，杜拜的商業投資很快遍布全球。在杜拜國內，市場准入隨之被放寬，杜拜成為一塊磁鐵，吸引著來自全世界尋求最快獲益、最高利潤，且在利潤消失時能夠迅速轉移的熱錢。
1995年到2000年，短短5年時間，杜拜人口增長25%。隨著杜拜允許外國資本投資房地產市場，房地產業日趨繁榮，杜拜的抵押貸款規模迅速膨脹。在過去10年內，投資房地產在這裡如同一場全民運動。杜拜的房屋和公寓價格僅2008年第一季度就上漲43％，其中還包括不少尚未建成的預售屋。銀行抵押貸款獲取容易，首付一成就能買房；炒房者在購房後幾周甚至幾天內就可獲得豐厚利潤，有些甚至發生在首次月供開始之前。
9.11事件之後，杜拜野心更甚。歐美國家對阿拉伯遊客設立諸多限制，杜拜試圖把這個消費能力強大的群體吸收，由此不遺餘力發展高端地產產業，提高旅遊檔次。在杜拜，有兩句話甚為流行，一句是「我們創造歷史」，另一句是「沒有人會記得第二名」。
房地產成為杜拜炙手可熱的行業，其中尤以杜拜棕櫚島集團和Istithmar公司（Istithmar World）著名。兩者同屬於杜拜世界，前者負責房地產開發，後者是負責金融、資本、休閒、航空等領域的商業投資。
雖然手中握有大量超大型項目，杜拜世界卻很少從自己腰包里掏錢。它先後向中東和歐洲多家銀行貸款。有內部人士透露，Istithmar從2003年至今共進行了270億美元的收購行動，自己出資金額不過25億美元。
「相對於阿布達比或卡達，杜拜企業的槓桿程度要高得多。」花旗銀行海灣地區的一位公關經理曾向媒體表示。
為了迎合杜拜統治者的中東紐約夢想—當然也為賺更多的錢—杜拜世界主席Sultan Ahmed Bin Sulayem從全球聘用高級金融炒手，雷曼兄弟前高層戴維德?傑克森因此成為Istithmar的行政總裁。畢業於美國費城坦普爾大學（Temple University）經濟學系的Sultan Ahmed Bin Sulayem和華爾街人很合得來。杜拜世界無孔不入，並且用越來越多的資金投入為杜拜市場需求下注。
摩根大通在11月27日發表的一份報告中表示，英國金融巨頭蘇格蘭皇家銀行是杜拜世界最大的債權人。自2007年1月份以來，蘇格蘭皇家銀行為杜拜世界安排了總計23億美元的貸款，占後者這一時期新增債務的17%。
包括德意志銀行、渣打銀行在內的多家歐美銀行參與和安排了與這個中東城邦國家有關的一系列債券和貸款活動。來自瑞士信貸的報告指出：已確知2005年以來杜拜世界發行了價值100億美元的債券，還發放了260億美元的聯合貸款。
2008年美國次貸危機爆發，杜拜樓價跳水，泡沫瞬間破滅。房地產就這樣成為壓垮杜拜的最後一根稻草。
杜拜延期還債的消息一出，歐洲三大股市跌幅均超過3%。金融股、建築建材股以及杜拜世界擁有股權的公司股票成為重災區。英國滙豐控股、萊斯銀行集團、德意志銀行、荷蘭國際集團等歐洲主要大行幾乎全線盡墨。
銀行忙著發表聲明撇清關係，但更大的恐慌恐怕不是壞帳，雖然800億美元是個嚇人的數字，但分散到各個銀行便可承受。巴克萊銀行的新聞發言人稱，即使全部成為壞帳，也足以被消化。
相比之下，來自於整個中東地區的金融風險更讓投資人擔憂。就杜拜而言，外部需求幾乎是唯一的市場動力。截至2008年底，杜拜總人口160萬，其中僅有 17%是本地人口。當地媒體披露，經濟危機之後，杜拜許多外籍勞工聚集地成為空城。在全球經濟尚未回暖之時，仰賴外部需求的杜拜一時無法籌措資金，很有可能會拋售在全球股票市場持有的大量股票，這個猜測加劇了國際股市恐慌。
今年2月，杜拜向位於阿布達比的阿聯央行緊急發行100億美元債券，而11月25日宣布延期支付債務前數小時，杜拜又宣布從阿布達比控制的兩家銀行融資 50億美元。據彭博新聞社報導，棕櫚島集團和杜拜其他地產開發公司尚需110億美元資金，才能確保已開工的4萬戶住宅不會淪為爛尾樓，僅棕櫚島集團就需融資20億美元，但工程的投資人已經拿不出錢。而據路透社分析，如果杜拜世界的債權人拒絕接受債務延期，杜拜當局可能被迫出售投資於世界各地的地產項目。
同為酋長國，阿布達比固然不會坐視不理，但有分析稱，它們並不願意借給杜拜太多錢。港口國家杜拜素來比其它保守的酋長國開放，其西化的態度一度讓這些酋長國不滿。杜拜此次陷入債務泥沼，正是削弱其實力的好時機。
誰來拯救杜拜？這和杜拜塔的高度一樣，還是一個謎。
