劉芸的身份最近變化有些大，一個月前她還是海南蘭海集團的高管，如今，她變成一家房地產代理公司的高管。「集團進行了重組，原來的營銷團隊成立了代理公司。」劉芸說。事實上，並非僅僅集團重組這麼簡單，劉芸原來所在的公司是海南當地最大的房地產公司之一，但今天這家公司將旗下所有項目51%的股權出售給了吉林亞泰(600881)。「連海南、天津和山東的項目一起，51%的股權大概賣了十幾個億吧。」劉芸說。這意味著蘭海集團不再有項目可做，「現在吉林亞泰全面捕手了公司的項目，包括現有項目的重新定位和未來的銷售。」
冷清的海南
對於大多數熱衷於海南的房地產商而言，他們面臨的大概是上世紀90年代以來最寒冷的冬天。
以三亞為例，房地產市場成交量逐月下跌：2月份成交量尚有2054套，8月份三亞全市成交量僅有298套。「固然有夏季是三亞房地產成交淡季的因素，但今年主要還是因為限購政策起到了作用。」劉芸說，此前海南的免稅政策本應該促進成交，但事實上對三亞市場的促進不大。三亞大部分旅遊項目的售樓部依然是門可羅雀。
劉芸更擔心的是，此前形成的海南投資市場迅速冷卻。並非僅僅是三亞，即便如瓊海這樣的非限購城市目前的銷售情況也並不理想。
劉芸他們在瓊海代理了一個面向萬泉河的小規模樓盤，以小戶型為主，總價大約在30萬-70萬，本以為島外投資市場加上本地市場，項目銷售應該不成問題，但項目自從去年下半年開盤銷售以來就不理想。「島外投資市場觀望，島內老百姓固執地覺得外地人把本地的房價炒得太高，也不願意買。」在劉芸看來，雖然已是國際旅遊島，但三亞、瓊海本地的購房者的心態與大陸縣城並無太多區別。
瓊海市因為非限購的原因，其成交量已然不小，8月成交883套，占整個海南市場的31%，僅次於海口。但在劉芸看來，海口常住人口多，開發商在調整銷售策略之後，以本地的剛性需求為主的客戶支撐著海口市場，但此前海口瘋炒的銷售熱潮依然不再，8月份海口銷售均價僅為8498元/平方米，甚至低於瓊海8731元/平方米的銷售均價。
情況更為嚴重的是除海口、三亞及瓊海之外海南其他縣市的房地產銷售。「瓊海占到30%，海口接近40%，三亞11%，這意味著除去這三個地方，海南其他縣的銷售占比不到20%。」劉芸說。但是2010年之後，整個海南興起的投資熱潮，恰恰在類似於文昌、萬寧、陵水及澄邁這樣的縣城。「那些地方的土地出讓往往是數千畝的出讓，投資規模非常大。」劉芸說。
戰略性合作
在劉芸看來，海南市場的冷清意味著一輪新的洗牌，首當其衝的就是海南本土公司，她所在的公司或許就是此輪洗牌的犧牲品。「我們也算是海南本土的大公司了，但2009年到2010年，我們在海口和三亞市場上根本就拿不到地。」劉芸說。
按劉芸的表述，到2009至2010年，海口及三亞兩地的土地基本出讓完畢，即便是有地掛牌，價格亦超乎想像。同時，瓊海、萬寧、澄邁及陵水等地的土地價格亦快速上漲，地方政府只對那些規模大的島外公司感興趣，並且要求大規模開發。
此類招商[簡介 最新動態]模式導致蘭海集團無法在海南獲得土地，不得不出走島外。他們先後在天津及山東拿下兩塊地。
這是直接導致劉芸所在公司面臨資金困難的原因，2010年海南島內房地產銷售已然開始變冷，公司在拿下土地之後一時資金周轉不靈，以至於其在三亞的項目不得不通過信託的方式進行融資。「三亞項目的信託基本等同於私募，我們是以500萬一股的方式對外融資的。」劉芸說。但出乎意料的是，資本市場對海南本土開發商並不看好，融資額並沒有達到項目需求，此時，山東及天津項目又要求開工。
蘭海集團不得不乾脆尋找買家，最終吉林亞泰捕手。蘭海以旗下所有項目打包的方式出售51%的股權。
項目出手之後，總公司已經沒有項目可售，新的合作方要求重新定位和規劃項目，並自己銷售。這意味著總公司除去配合合作方完成項目之外，並沒有實際意義的項目運作。「這個背景下，公司進行重組，銷售團隊此前銷售公司的項目有一定的客戶資源，業績也不錯，所以就把銷售團隊和營銷團隊整合成代理公司，一方面把總公司原進項目的尾貨慢慢銷售掉;另一方面，銷售團隊可以作為代理公司，代理其他公司的項目。」劉芸說。
劉芸現在所在的銷售代理公司已經脫離了總公司。「我們是以老闆娘的名義註冊這個銷售代理公司的。」劉芸說。
但劉芸並不認同自己的公司已經死亡。「我們和合作方是戰略性的合作關係，我們還有49%的股權。」劉芸說。
擊鼓傳花
無論是戰略性合作，抑或是通過出讓項目股權選擇暫時離場，資金的壓力以及對市場的判斷仍然是當前房地產市場不變的話題。
對於未曾經歷海南上世紀90年代地產泡沫的劉芸而言，她最近一直在琢磨他們離開公司的時候老闆說的一句話：擊鼓傳花的遊戲開始了!「一方面是資金困難，另一方面老闆可能是想在泡沫沒有破裂之前，手中握有資金。」劉芸說。事實上，劉芸的老闆並未做虧本生意。「都是好項目，十幾個億說起來有些賤賣的意思，但也掙了幾個億吧。」劉芸說，「老闆有自己的想法。」
但是劉芸認為老闆要堅持把所有項目都做下去的話，總投資額需要上百億。項目固然有天然的區位優勢，屬於優質項目，但在房地產整體環境並不好的今天，老闆和劉芸們一樣迷惘。經歷過上世紀90年代泡沫的海南本土房地產商們最熟悉的遊戲便是擊鼓傳花。「在那個遊戲當中，最穩妥的方式是，在泡沫破裂之前，儘早將手中的項目轉出去。」劉芸說，「我們在海南、天津和山東的項目，成型都需要一年的時間。」
在劉芸看來，公司固然因為擴張出現了資金困難，但亦未到難以為繼的地步，老闆此番脫手，實際擔心的是未來市場可能出現的變化。「老闆認為，在沒有虧本的情況下，持有項目41%的股權，未來如果形成銷售，可以通過手中股權套利，如果項目實在不行的話，那麼現在掙回來的也沒有虧。」劉芸說。
捕手的公司將直接面對未來的市場的挑戰。
或如劉芸老闆所言：擊鼓傳花的遊戲開始了!(鄔瓊)
