房產泡沫5年內破裂 2/3開發商將垮掉

南方都市報 2012-09-03

數據來源：甘犁及其《中國家庭金融調查報告》

「從長期來看，現在(房地產)1/3的產能就能滿足所有人的住房需求。2/3的房地產公司都要垮掉。如果房地產絕大多數是投資需求，這就是很嚴重的泡沫。」在昨日舉辦的南都公眾論壇上，中國家庭金融調查與研究中心主任、西南財經大學經濟學院院長甘犁對中國家庭資產面臨的泡沫化風險提出警告。在他的《中國家庭金融調查報告》中，房產占到家庭總資產的71%，而美國該項指標為32%。

中國10%家庭占84.6%家庭總資產

甘犁領銜的研究團隊在今年5月份發布了國內首份《中國家庭金融調查報告》，稱中國家庭淨總資產高出美國家庭21%，而城市戶口家庭的平均資產達到247萬元，全國的自有住房擁有率達到89.68%等一系列數據，引發了廣泛的爭論甚至質疑。

在公眾論壇上，甘犁詳細梳理了這一系列數據並釋疑。他表示，首要的誤解是關於「平均值」和「中位數」的概念區分。247萬元是全部數據匯總之後的平均值，由於調查取樣中有一小部分高財富人群擁有相當巨額的資產，從而拉高了整體家庭資產的平均值。但他在報告中同樣給出了城市家庭資產的中位數，僅為40.5萬元。

「這個數據說明了資產分布非常不均。」甘犁說，中國前10%的家庭資產占整個家庭總資產比例是84.6%，而美國只有59%。從他的團隊採集的數據看，國內收入不均，資產更加分布不均。「所以(報告的)主旋律是中國貧富差距太大，而不是中國很有錢。「甘犁解釋道。

但在財富總量上，甘犁認為中國家庭淨總資產高出美國家庭21%的調查結論沒有問題。他的團隊花三年時間，對全國25個省、80個縣、320個社區共8438個家庭的抽樣調查數據匯總分析形成，相當嚴謹。

在結論上，甘犁認為，中國的高儲蓄率不是國內家庭內需不足，而是收入不均。總儲蓄率非常高，但是總儲蓄主要集中在非常有錢的家庭手上，而大多數老百姓是想花錢而沒錢花。

房產泡沫已成將在五年內破裂

論及中國家庭資產的「泡沫化」，甘犁花大篇幅論述了中國房地產市場的一系列數據，最終得出的結論是該領域的產能已經嚴重過剩，目前1/3的產能已經足夠滿足未來長期的均衡供需。這也是中國家庭所面臨的非常大的風險。但即使房價下跌30%，銀行也不會受太大影響。

在中國家庭金融調查報告中，房產占中國家庭非金融資產總額的88.7%。目前美國的房產只占家庭總資產的32%，而中國則占到71%。「也就是我們的總資產中七成都是房產。我們的金融資產很低，只有5%，而美國是38%。」甘犁分析，中國家庭總資產超越美國，很大程度上來自於房產的估值，但它只代表當前的估值，「很容易垮下來。」

甘犁繼續論證，中國住房擁有率近90%，世界平均僅為63%，美國為65%，日本為60%。對於人們對這組數據的質疑，甘犁表示，整體數據的確如此，但一線城市年輕人的住房情況要差一些。

至於人們熱議的剛性需求，甘犁計算，目前現有的住房需求和城市化新增的進城購房需求總計約為1億套。而從住房的供給上看，13%的家庭有兩套及兩套以上住房，加上沒有出售的商品房，總數有4000萬套。而市場的開發能力是3600萬套住房。剩餘的商品房待開發時間僅有兩年半時間。

「所以每年建600萬套房子，就可以滿足各種新增的需求。也就是現在1/3的生產能力。這說明長期的需求只有1/3，2/3的房地產公司都是要垮掉的。而現在多是投資需求。這就是很嚴重的泡沫。」甘犁說。

「中國的剛需已經不是很強勁了。住房的房地產規模太大，應該轉型了，再走下去會垮掉。」甘犁說。對於時間點的判斷，他認為5年內會見到房產泡沫的破裂。

易憲容：房地產泡沫不破金融危機隨時爆發

中證網 2012-09-03

據悉，國內上市銀行中期報表公布，從總體來看，國內銀行業的不良貸款率基本上處於一個較低的水平，但這些信息也披露一個十分有趣的信息，即就個別地方來看，這些地方的銀行不良貸款率都則快速飈升。比如興業、華夏、平安、浦發、招商和建行等銀行不良貸款率都在上升。而不良貸款上升的地方集中在浙江溫州及杭州等。比如建行的中期報表就顯示，建行浙江分行的不良貸款率最高，由2011年底的1.33%急升至1.78%，建行上半年錄得資產減值損失大增 148%至71.58億元。同時，在東北地區，建行的資產減值損失大增539%至7.28億元等。

這裡有幾個問題值得很好討論。一是國內銀行不良貸款率快速上升為何是地區性的?其原因是什麼?二是這種銀行不良貸款快速上升現象會不會向全國蔓延?如果蔓延是否會引致國內金融市場的系統性風險?三是當前國內監管體系的銀行體系的流動性壓力測試及加強資本充足率比率等監管辦法能否事先預測到這種風險等?

可以說，國內銀行不良貸款快速飈升的區域性很大程度上是與房地產泡沫破滅與擠出有關。因此，對於浙江的溫州地區來說，在房價一路向上飈升時，該些地區的銀行貸款是質量較好的，不僅不良貸款率遠低全國平均水平，而且貸款規模寵大銀行利潤水平也最好。而且這種情況根本就不在於銀行大小、經營管理水平如何。在這些地區，銀行業的業績普遍都好。而最近特別是今年上半年以來，這些地區的整個銀行業的不良貸款快速上升，主要是與當前的房地產泡沫破滅有關。

我們可以看到，在早幾年全國各地房價快速飈升的過程中，浙江的溫州等地是全國一波又一波的住房炒作始作俑者。他們轉戰全國，戰無不勝。而房地產暴利不僅使得當地居民湧入住房市場即當地全民炒房，也誘導這裡地方企業也湧入住房市場。有調查報告顯示，在溫州300家企業中， 126家企業涉足房地產(大企業進入住房市場建造房子，小企業購買住房炒作)，投資總額6.93億元，占總營業務以外投資總額的69.2%。相關統計還表明，全市企業參與房地產投資總額超過5000億元。

這樣，他們不僅把全國許多地方市場炒翻了天，也把溫州當前的房價炒到天上去。2010年溫州這些地區的住房價格為全國最高。當房價上漲時，這個企業與個人個個都炒得暴利四溢。當在房地產宏觀調控下溫州的住房市場價格快速下跌時(最大跌幅達到30%以上)，這些過度槓桿化住房市場投機炒作的風險很快就暴露了出來，引發了2011年的溫州金融市場危機。

面對這種危機，中央政府及地方政府採取一定的救市政策，但是溫州金融市場危機並沒有隨著各種救市政策有所緩和，反之隨溫州房地產市場調整，其危機在深化與蔓延。有數據顯示，截至2012年4月末，溫州社會融資規模約9800億元，比2011年8月末減少約760億元，銀行表外融資、民間借貸市場均大幅萎縮，分別比2011年8月萎縮20.49%和11.82%。銀行利潤減少，不良貸款增加。與此同時，溫州企業減產停產現象增多，全市3998家規模以上工業企業中，60.43%的企業減產停產等。這種情況很快就反映到銀行。比如不良貸款率上升，銀行惜貸及企業借不到銀行錢等，溫州的金融危機進一步加深。

現在的問題是，溫州這場金融危機是不是會向全國蔓延?對於這個問題，其實又有兩個方面的問題。一方面是溫州金融危機的深度在哪裡?是不是比我們所看到還要嚴重?另一方面，國內房地產市場泡沫究竟有多大?對於前者，這裡不再討論。對於後者，國人對此認識的歧義很大。其實，國內一線城市比如北京與上海等地，其房地產泡沫肯定會溫州要大。這種房地產泡沫巨大不僅在其價格漲幅而且在於其規模寵大。比如說，十年來，北京不少樓盤的房價至少上漲了8倍以上。北京是這樣，上海與深圳也是如此。十年內房價如此過快的上漲，豈能不積聚巨大的泡沫與風險?只不過，這些地方巨大的房地產泡沫被房價還在上漲及中國房地產市場巨大和存在嚴重差別性所掩蓋。

2011年監管部門不停就房地產泡沫為國內銀行體系進行壓力測試，以為通過這種壓力可估算出國內銀行房地產泡沫風險。但實際上以歷史與靜態數據是無法估算流動性水平的變化，也無法評估企業及個人的償還貸款能力是否真實。因為，這裡不僅有資產價格突然下跌流動性短缺的問題，還有「流動性停滯」或「流動性停頓」的問題。

「流動性停滯」是法國經濟學家梯若爾最近創造的一個概念。它是指企業不可「動用的流動性」不是流動性，因為，這種流動性喪失了償還能力的功能與意義。比如金融法規限制、資產價格下跌時劣質資產充斥而持有手上不出售、資產價格下跌時資金充足者拒絕購買價賤求售的資產、大眾化的投資市場散戶實力不足導致市場交易萎縮等。可以說，這些現象的諸方面是無法通過量化的模型來評估金融危機引發出的風險高低的。

也就是說，就當前國內銀行的房地產泡沫風險來看，儘管房地產占銀行貸款比重只有20%，儘管國內一線房地產泡沫立即破滅還不現實，但一則與房地產關聯的銀行貸款所占的比重會相當大(其比重會超過60%以上)，二則國內房地產泡沫破滅是遲早的事情，只不過在什麼時候及採取什麼方式而已。上述兩種情況，無論是哪一種情況，要想測試兩種情況態勢情景下的流動性狀態是不容易的。如果再加上「流動性停滯」之影響，那麼國內房地產泡沫一旦破滅，所有的潛在風險都會暴露出來。國內金融市場的系統性風險也許就會在這種狀態下生成。為何國外許多研究機構與組織一直都在說目前中國經濟處於金融危機爆發危機邊緣。可能的道理就在這裡。

所以說，溫州金融危機是否會向全國蔓延?政府對此一點都不可掉以輕心。只要當前國內這個巨大的房地產泡沫不破滅，中國隨時有可能面對金融體系系統性危機爆發的風險!

溫州個別豪宅售價遭腰斬正在「消化泡沫」

華夏時報王海春應遼產

當業內爭議溫州炒房團是全軍覆滅還是捲土重來時，溫州樓市卻在悄然降溫。

據溫州房價網8月28日公布的數據，8月份溫州二手房價為2.38萬元/平方米，比去年同期下跌25.1%。溫州的新房價格相比最高位時也下降了三四成，而個別高檔樓盤的價格年初至今，價格幾近腰斬。

產業空心化、土地成本高及人口大量流出，使溫州樓市面臨不小的考驗。近幾年溫州市的人口每年都要減少十萬左右；但進入溫州的人口，數量卻並沒有顯著增加，而這也讓開發商的投資意願降至低點。

「溫州市政府邀請我們參加土地推薦會，但是我們沒興趣拿地。」溫州甌海地產公司總經理諸仁愛告訴《華夏時報》記者，由於不看好當地樓市，雖然溫州市政府推出了一批價格相對較低的土地，但他們不會在此時選擇投資開發。

浙江民貸通匯投資管理有限公司總經理關晹鳴指出，溫州正在「消化」過去幾年的房價泡沫。「就像是發了高燒後要退燒。」關晹鳴說。

個別豪宅打對摺

「金九銀十要來了，可除了市中心地段的房價沒怎麼降，城市次中心和郊區都在降。一些樓盤降得實在離譜。」一位溫州投資客告訴記者。

位於溫州市三板橋紡織路上的中瑞公園大地，售價幾乎被腰斬。

這個原名為中瑞·星河灣的樓盤，在今年6月份更名為中瑞公園大地，最高價曾賣到近6萬元/平方米，現在的優惠價還不到2.4萬元/平方米。「誰也沒想到，在開盤三個月後價格就直線下滑，幸虧當時沒有買，否則就虧大了。」一位投資客說。

去年11月開盤時，中瑞公園大地售價為5.99萬元/平方米。到了今年3月份，該樓盤突然宣布下調2萬元/平方米，售價降至3.9萬元/平方米。

但該樓盤價格下滑的腳步並沒有在3.9萬元/平方米的水平上停留住。距離3月宣布降價後四個月，7月中旬該項目部分大戶型的價格下調至2.35萬元/平方米，但8月份售價又漲至2.7萬元/平方米。

除了中瑞公園大地，溫州的香提半島項目價格同樣大幅下滑。

據溫州當地房產仲介公司介紹，2009年香提半島開盤價為2.5萬元/平方米。開盤5個月後，二期的價格漲至3.8萬元/平方米；2010年時該樓盤的最高售價高達8萬元/平方米。目前售價已降至3.5萬-3.8萬元/平方米。

「部分房源的價格，比二期的開盤價還要低。當時價格之所以被抬得很高，就是因為有炒房團的人在買。當時這個樓盤的排屋，賣到7、8萬元/平方米都有人接盤。」一位當地仲介人員說。

記者在採訪中了解到，儘管大幅降價的樓盤很少，但多數樓盤均以打折或優惠等方式在降價促銷。

「2009年到2011年之間溫州的地王項目，現在基本都擱淺了。」溫州市房地產協會副會長陳騫表示。

「雖然6月份以來有個別樓盤出現微漲，但那只是在五馬路這樣的繁華地段。總體來說今年溫州的房價一直在下降。」中國指數研究院資深研究員曹旭東告訴記者。

溫州正在「消化泡沫」

為何溫州房價出現如此大幅度的調整，降價的趨勢是否會繼續？

一位溫州投資機構高管人員表示，溫州房價出現大幅下調並不意外。「溫州房價的泡沫是比較嚴重的，現在正在消化這些泡沫。市中心房價動輒在3萬-4萬元/平方米，而郊區房價也在2萬元/平方米以上。」關晹鳴告訴記者，除了市中心和一些如五馬路這樣的核心商圈有非常成熟的配套，其它如樂清等地區根本支撐不了這麼高的房價。

業內人士告訴記者，溫州房價之所以下降與經濟及人口存在密切關聯。一貫以精明著稱的溫州人一般在外地打拼賺錢，然後回家置業。

「溫州人多半只是在溫州買下房產，作為一項資產配置，真正用於居住的比例較低。」曹旭東指出，也正是在溫州人心中房產的價值意義大於居住功能，因此前幾年當地價格不斷被抬高。

關晹鳴告訴記者，幾年前溫州當地的一些商鋪被炒至20萬元/平方米，已經與上海南京路商鋪的水平不相上下，但即使是這樣高的價格，也照樣有人願意接盤。

「溫州人在生意場上敢闖、敢賭，這種敢賭的性情在樓市中被展示得更加明顯。在本輪調控之前，溫州人始終堅信房價不會大跌。」關晹鳴表示，那些轉型慢的溫州人，也因此在本輪調控中損失了不少錢。

記者在採訪中了解到，除了房價虛高，城市人口的流出也是一個重要原因。

乘星行機構董事長李驍指出，溫州人口正在面臨「出超」的困境。「近幾年溫州市的人口每年都要減少十萬人左右；但進入溫州的人口數量卻並沒有顯著增加。在不斷有新樓盤開發出來的情況下，溫州已經出現了供大於求的尷尬局面。」李驍說。

而一位在上海的溫州人告訴記者，雖然溫州人資金實力雄厚，但溫州市內的各項配套是比較落後的。「溫州的市政建設正處於翻新的過程中，商業發展的速度跟不上溫州人的腳步，這對於在外面大開眼界的溫州人來說，實在無法滿意，這使得有錢的溫州人只是在溫州買房產，卻很少長期居住。溫州老闆更喜歡在杭州、上海這樣的城市生活。」上述投資客說。

分析人士指出，由於溫州當地以小商品製造業為主，缺乏大型高科技企業，因此每年進入溫州的實力消費人群有限。「由於缺少堅實的購買人群，加上持續的調控，溫州房價下來也就不是什麼稀罕事了。」李驍表示。

溫州炒房客六成被套或只能撐三五個月

CCTV《經濟信息聯播》 2012-08-29

房價大幅縮水六成溫州炒房客被套

在前兩年房產市場火爆的時候，全國的房產市場幾乎遍布了溫州人的足跡，很多二線城市甚至因為溫州資本的介入，房價迅速上漲。而今曾經叱吒南北的溫州炒房團，在史上最嚴厲樓市調控政策下，處境有什麼變化呢？溫州炒房團是否還在炒房呢，我們記者近日也對溫州炒房團進行了跟蹤調查。

我現在是在溫州市的城中大橋，在我身後的幾座高層建築是位於溫州市中心區域的金色尚品小區，這也是溫州炒房客非常喜歡的一？？耳光小區，在2009年的時候，這裡的房價曾經高達7萬元每平方米，現在已經降到了4萬5左右。

金色尚品小區只是當年溫州炒房客熱烈追捧的樓盤之一，像京都城家園、鹿城廣場、同人欣園等樓盤都是溫州炒房團的重災區。這些樓盤的價格在09、10年時都曾創下高位，而現在大都縮水30-40%。2009年，炒房客李先生在朋友的帶領下涉足房地產投資，現在他和朋友都損失慘重。

業內人士李先生說，他買的時候是09年，買的時候到現在銀行利息方面算起來，他的房價已經接近4萬了，算到現在，他都是全額付款。以現在的房價已經縮水一半了。

據李先生介紹，2009年的時候他用自有住房在銀行貸款，抱著半自住半投資的心理，全額付款購買了一套溫州新城的房子，當時的價格是2 萬5千元每平方米，而現在已經縮水到每平方米1萬8千元。採訪中記者了解到，眼下溫州的炒房者大都急於處理兩件事情，一方面是想辦法使房子趕快出手，一方面是在處理民間借貸糾紛。而由於大多炒房者購置的都是預售屋，調控政策下預售屋難以順利買賣，這也就直接導致了炒房者無法全身而退。

溫州平安易居房產仲介機構總經理姜毅說，每個家庭都會有房產，現在一下賣也賣不掉，溫州人對房產有兩種情緒，一方面投資，一方面覺得房產將來總會好起來的，不需要馬上很快割掉，自有資金先維持一段時間也是好的。

朗兆房產專業機構董事長葉維堅說，可能在09年10年開盤在高位，這時投資的炒房者是全軍覆沒的概念。

不能出手的預售屋成了炒房客最大的包袱，有的炒房客甚至連下個月的利息在哪都不知道。

業內人士李先生說，對炒房人來說，最想做的事情是還錢，把銀行啊，貸款還掉。//能撐多久，有的人資金雄厚，我們也估計不到，以我身邊的人來說，也就3、5個月的時間，每個月的還款率這麼高，三五個月的話，他們接下來的利息在哪裡。都不知道。

溫州：炒房客難覓身影小戶型剛需升溫

記者在溫州採訪時，一些業內人士向記者透露，因為炒房團陷入資金鍊斷裂，現在溫州市場上已經難覓炒房客的身影，而眼下溫州樓市剛性需求開始反彈，低價小戶型賣得最火，繼續來看記者的調查。

朗兆房產專業機構董事長葉維堅說，100%講，現在買住宅的話，就沒有炒房的了，溫州剛性需求還是非常大的，開發商也做了產品結構上的調整，開發了小戶型，低價，賣的火。

溫州平安易居房產仲介機構總經理姜毅說，不能說全軍覆沒，但至少是一個蟄伏的階段，暫時的規避房地產投資品種的時期。

採訪中記者了解到，在前幾年火爆的房地產市場中，除了炒房客層出不窮，溫州還有相當一部分企業涉足房地產等其他行業，而眼下這些溫州企業都損失慘重，有的企業甚至影響到主業發展，直接導致企業關停、跑路的現象。

溫州打火機行業協會會長黃髮靜說，有相當大一部分的資金就是流向了房地產和樓市，賠的賠，虧的虧，最終是影響了自己的主業，這種事情在我們這樣行業，在溫州其他產業，大量存在。

同時業內人士指出，由於民間借貸和企業互保的盤根錯節，一家企業的危機可能引發大的行業地震。

溫州平安易居房產仲介機構總經理姜毅說，特別是溫州這次做聯保的，一鍋端的企業太多的，一個企業倒掉，牽連到3、4 個企業倒掉，3、4 個企業倒掉他身後的民間借貸資金也同時倒掉，無形中像多叉樹一樣越分越大，無形中造成很大的衝擊。