■記者做售樓員日程安排。
記者臥底扮「售樓小姐」潛規則可寫成一本書
「你能賣樓，就能賣一切東西」
作為一名房產記者，看樓踩盤是我的家常便飯，有關這個行業的生態法則，我自認為早已瞭然於胸。但第一次以售樓員的身份零距離參與進來，我仍然有新的發現與感悟。這個夾雜著財富欲望與安居夢想的行業，有著超乎我經驗的複雜性與衝突感。
「所謂賣樓『策略』、『潛規則』是公司早就定好的，我們一個銷售員能決定多少東西，只有跟著公司的意思走。剛做這一行時，我們很不習慣，但是業績壓力那麼大，很快你就要不自覺地想各種辦法來提高業績了。」
——樓盤銷售員小林
■房產記者，入職七年，平日以看樓踩盤為家常便飯，本次以一線售樓員的身份零距離體驗這一行當的人情冷暖，仍有新的發現與感悟。
記者眼
做一名售樓員，賣樓之前首先是「賣自己」：不僅穿著、談吐要做好包裝，還要迅速磨掉你性格中的那些菱角。
幹這一行，「潛規則」、「不習慣」，是必不可少的，但賺到錢、學到策略才是王道。理論上，你能把房子賣好，就能賣好一切東西——這個行業特有的生態環境決定了售樓員的業績就是整個銷售行業的技術高度。
但是，沒人會把這當做榮耀，因為，站在他們身後的開發商才是一切遊戲規則最終的操盤手。
賣樓第一件事是「賣自己」
在賣樓這一行，跟賣保險有一個最大的共同特點，就是行頭很重要，而上班的第一件事便是照鏡子、整理儀表。售樓先生西裝革履是標準配置，售樓小姐的穿著可以略微隨便一些，但素顏賣樓很明顯是非主流的行為。如果你的裝扮真的夠「低調」，哪怕你的同事沒有提醒你，你的客戶也會很快用眼神提醒你。
如今的樓盤銷售，已不像早年那樣拿一份戶型圖和價目表就可以包打天下了，必要的時候，ipad也可以是充充門面的好武器。儘管為了體驗賣樓，記者特意套上了一件西裝，但洗得發白的牛仔褲和略帶塵土的休閒皮鞋已經出賣了我。看來，賣樓的第一件事不是賣房子，而是「賣自己」——推銷自己。
早上9點半開始，看樓客漸漸多了起來。「今天來的大多數都是以前來看過的意向客戶，所以成交的機會挺大。」被指派給記者做「實習老師」的銷售小陳開完早會就在跟客戶打電話，看能不能CALL來一些熟客。畢業才四年的他，比工作了七年的記者看起來還要老成得多。
「沒吃過豬肉還沒見過豬跑麼?」看到小陳忙得不可開交，平日把看樓踩盤當成家常便飯的記者自告奮勇擔負起了接待的大任，不過記者很快體驗到了知易行難的道理。「你們主臥室到底有幾平方米?這堵牆我可以打掉嗎?我不喜歡這種馬桶，你們可以交樓前幫我換成蹲的嗎?」一家人七嘴八舌像連珠炮一樣丟出各種問題，由於倉促上陣，對樓盤情況和戶型細節缺乏認識，記者支支吾吾之下幾乎急得滿頭大汗，前一晚想了一整晚的說辭早已拋諸腦後，而看樓的一家人也忍不住向記者投來懷疑的目光。
好不容易熬到小陳回來，終於可以交棒給他了。看到他在兩台客之間遊刃有餘地介紹著，就連每一層每一個戶型的樓價他都能對答如流，記者不禁對自己的售樓技術感到汗顏。
確實，賣樓第一件事是「賣自己」：不僅要在穿著上壓住場面，更要把自己包裝成一個能說會道的專業人士。
這一行的「勢利眼」太多了
在樓盤銷售這一行，一向都有很多傳奇故事，例如某某低調得趿著拖鞋騎個破自行車，但可以從手上的紙袋裡拿出大把現金當場買房，N個銷售開足馬力數錢之類的;還有傳說某某售樓小姐雖然業績不行，但是成功地把自己推銷給了買樓的豪客，一下子大房子富老公全有了。
但傳說畢竟是傳說，如今賣房子也不是賣白菜，很多買家都要看上無數個樓盤才能真正下定決心買樓，談房子，比報紙上的專家還專家。
雖然說人不可貌相，但的確真正的買家反而是那些不起眼的人物，所以有行家形容一個賣樓的「新人」與「老人」之間最大的差別就是「新人」通常看起來是勢利眼，而「老人」則在跟買家交談的過程中，能摸出人家是不是真有買樓的興趣。
「像一些問得比較細的買家通常是有興趣的，特別是一些想了解具體單位的樓價的，已經真正動心給錢了，而那些來了以後東瞄西瞄的，或者是問個大概均價就不深入了解的，一般都是來了解行情的，甚至有些是來踩盤的同行。」
可惜的是，記者的數百次踩盤經歷告訴自己，這一行的勢利眼「新人」實在太多了。記者以前看樓時總打扮得像個學生，以至於看了半天沙盤才發現沒人搭理，現在則學會了「裝模作樣」，比如跟銷售來一句：「我們老闆叫我替他來先考察考察你們的房子。」
賣樓「潛規則」可寫一本書
在聊到售樓「潛規則」時，一線銷售人員小林告訴記者，在大公司賣樓一般相對規範，小公司貓膩最多。
「要想賣樓先要摸清客戶的心理，最常用的手段就是開盤把好單位先留起來，差一點的單位先低價推售，等市場炒旺了再高價推好單位，先買的人覺得自己得了甜頭，後買的也心甘情願掏錢。」銷售小林透露說，樓市不好的時候，通常會請些「托」來排隊跑龍套製造緊張氣氛，總而言之就是要給買樓的人製造壓力，讓他們覺得房子太好賣了，不趕緊出手就沒了。「你看我們一開盤通常都有幾百號上千號的認籌量，其實能有個三五成是真的客戶就不錯了。最絕的是我一個同事，跟每個客戶都說開賣那天要通宵排隊才能買到樓，還介紹民工給客戶代替排隊，結果開盤前一天晚上真有一大串長隊，其實裡面都是他自己介紹來的民工。」這位銷售還稱：千萬別信現場的銷控表，十有八九都是假的，真的那份往往只有現場的銷售經理才能掌握。
小林透露，類似的「策略」太多了，要是把售樓部的潛規則都寫出來，「估計可以出一本書」。
很多時候是替開發商背罵名
不過，在銷售們看來，之所以社會上對他們有一些不太好的評價，其實是他們在幫開發商背負「原罪」。「你想想，賣樓的策略是公司早就定好的，我們一個銷售能決定多少東西，只有跟著公司的意思走。」銷售小林認為，說房地產暴利，其實都是老闆賺去了，他們幫老闆賣樓賺的是小錢，可總被人指著背後罵，太不公平。
小林嘆道：「現在哪一行沒有潛規則呢，剛從學校畢業時，我們很不習慣，但是業績壓力那麼大，很快你就要不自覺地想各種辦法來提高業績了，就我個人而言，我的原則是不騙人，但是有些可說可不說的東西，我可以不跟客戶說。」
「沒有人指望在這裡養老，關鍵是在這裡學到了經驗，你能賣樓，就能賣車、賣保險，甚至賣一切東西，我把我們看作銷售行業中的高科技兵種。」一位銷售員向記者說，「我們在這裡付出了，也拿到了自己的回報，就這麼簡單，說房地產有沒有道德血液，那還不是我們現在應該考慮的問題。」
年景好可拿上百萬提成收入
在在廣州，現在大約有三百多個正在銷售的新盤，聚集招數千名一手樓銷售，而二手仲介行更是多如牛毛，二手仲介從業人員拿證的就有三萬多人，還有七八千剛入行等著拿證的新人。樓市時好時壞，樓價跌跌漲漲，每天有無數人從這裡離去，又有無數人希望來這裡淘金。
「吃青春飯」，這是不少樓盤銷售對這份職業的認識。年景好的時候，拿幾十萬元甚至上百萬元的提成收入，年景差，則可能只能拿著蒼蠅拍拍蒼蠅，包里顆粒無收。據一線售樓員陳小姐介紹，大公司的提成大概在萬分之八九的樣子，小公司的提成要高得多，一般都有千分之二三，甚至有些高的有千分之五。」小陳介紹，她的同事們去年的銷售額基本上都過億了。記者計算了一下，按照上述提成比例計算，小陳光是賣樓的提成收入就能達到二十多萬元一年，稱得上金領階層了。
事實上，在樓盤銷售裡面，也分有好幾個等級，普通的是銷售顧問，而他們下面還有一個叫做銷售助理的職位。銷售顧問人手充足的時候，他們會幫忙斟茶倒水，更像是餐廳服務員，而客戶太多的時候，銷售顧問忙不過來，才輪到他們上陣賣樓，類似於「儲備人才」。
樓盤經理林小姐則告訴記者，樓盤銷售這一行現在分化得越來越明顯，大公司五險一金都齊全，人事也很穩定，但是提成會比較低;很多小公司的樓盤銷售都是賺「快錢」的，學歷基本上沒要求，基本工資很低，但提成點數高得嚇人，他們往往在一個樓盤賣上幾個月甚至幾周就轉移戰場了，在賣樓的手段上也很離譜，賣樓的時候哄哄買家有什麼承諾，但拍拍屁股走人後，什麼都成了空話。
購房者欲哭無淚看房地產業十大絕密「潛規則」
絕密一現在你們知道炒房團怎麼炒了吧？
絕大多數人都以為是開盤之後溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯了，炒房團深知開發商的軟肋——缺錢!巨額資金的介入，會讓開發商眼前一亮，頭暈目眩。
因為，說實在話，幾億、十幾億從銀行得到貸款，遠不是想像的那麼容易。炒房團，就是有錢人組成團，給房地產開發商提供巨額資金。
目的一：幫助房地產商，使其光環維持和光大。房地產行業，時刻在風口狼尖上，不進則退，不活則死。
目的二：使城市房屋(包括商、住)價格狂飆，徹底激活消費者買漲不買跌的心理。
目的三：盤活房地產開發商的資金鍊，使其銀行巨額貸款的困難逐步消化，分解給剛性購房群體和中產階層(絕大部分都是銀行按揭)。
實際上，投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人家丟的骨頭。
顯而易見，房地產的泡沫是由：1、愚民的政府政策;2、貪婪的商業銀行;3、無德的富人階層;4、無辜的中華文明(安家立業是成年標誌)這四個條件促成的。
絕密二房子究竟值多少錢？
你說它值多少錢它就值多少錢!既然買房子對所有人來說都是投資，那麼它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動，都應該認為是正常的。
沒有漲和跌反而是不正常的，漲的越快，應該跌的越猛。
公眾期盼的是：1、富人應該有社會公德，不應該為高房價推波助瀾;2、國家政策應該明確，你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖;3、商業銀行應該為關乎民族命運的科教文衛和製造業發展提供服務，為熱衷於虛擬經濟的降降溫。
絕密三房地產行業的潛規則：
官商勾結成大事。不與官(至少是涉及的所有主管部門一把手)勾結寸步難行。想勾結出感情，不動大手筆免談。
噱頭必不可少。要麼是海外投資的旗號(其實是老虎皮)，要麼是浙閩大亨的來頭。奔馳車和保時捷排量越大越有感召力，宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。
絕密四說說散戶炒房。
1、100萬資金首付30%，按揭3套100萬的預售屋，總價300萬，支出90萬。
2、兩年後交房，當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時，你已經累計支出130.5萬元。
3、此時，房價已經過兩年的共20%的上漲，市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋仲介公司掛牌銷售，你可能有幸按360萬全部脫手，獲利29.5萬。
4、實際獲利與銀行存款相比，100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元(大額存款是高利息)，你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。
5、如果仲介在1年內才把你的3套房出手，你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元(多還一年房貸15萬元)。
6、若恰逢國家房地產政策調控，或者你貪婪地捂到5年後出手，你自己計算吧。到那時候，你就死去吧。不僅僅是sb。
那時候，銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住了，把「夏利」車也賣了，把16歲的女兒也早早嫁人，甚至你老婆會到廣州街頭「站街」幫你賺錢還債。也許你會跳樓。即使你不跳樓，法院會把你領進小黑屋。如果你跳樓，那就是中國房地產崩盤了。
絕密五再說說炒房團。
資金從哪裡來?
山西煤老闆：非法開採國家資源，廉價使用勞動力，因陋就簡的採掘設備和安全技術措施，結夥入盟哄抬煤炭價格，以極快的速度實現資本積累。
溫州客：沒有文化的個體戶出身，小手工作坊仿冒國際名牌產品，在全國各地(特別是西部偏遠落後地區)開設銷售網點，春江水暖鴨先知把握了市場經濟形勢，早期斂財速度驚人。大資金動轍數千萬、數億、數十億。
福建客：房地產熱之前(2005年之前)，全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬，採取不正當的手段榨取民工血汗，鑽營中國央企施工企業(說白了就是給央企領導投資)，很快發達。要知道隧道工程資金流量巨大，比如一項工程總投資3個億，賺5000萬利潤是最笨的福建老闆。另外，早年的走私之流，能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱，可見走私資本積累速度也是很罕見的。
絕密六炒房的暴利究竟有多大？
以樓上為例，提前與房地產董事長暗地協議，以2200元/平方米搶購巨量房源(至少300套)，鼓動市場價超過7000元，並力挺10000元/平，逐步隨售樓部銷售出手，資金逐步回籠，在中共政府的目前政策形勢下，回籠的越慢，反而利益收穫就越大。大到多少?
當二、三線城市的平均房價達到10000元/平的時候，炒房團的收益完全可以達到500%!炒房團撲向一個城市，是同時撲向所有樓盤。這樣一來，一個城市的房價飆升已成定勢!以去年底的海南島為例，炒房團可以讓海南的房價一天一個價，一夜一個行情，造就一個又一個真實的夢!
其實，炒房團的組成人員，絕大多數都是高中沒讀完的，自己簽個名字都歪歪扭扭。炒房的技術含量確實很低，真的很低，會用加減乘除足矣，甚至連加權平均都不用。更不用看什麼各類權威的什麼CPI、PPI、GDP。投入了一些錢，3個月後賺多少錢?6個月後賺多少?1年後賺多少?
絕密七房地產會崩盤嗎？
中國的房價走勢不可能效仿日本的崩盤時間表。說這話的，忘記了最關鍵的東西–中國是偉大的社會主義國家!崩盤是什麼概念呀?房價崩盤了，中國就亂了。
那時候說不清人民幣究竟會升值還是貶值，反正銀行要不會倒閉，但存款取現困難，30%的央企倒閉，60%的中小民企消失。但房價必須下跌，跌30–40%一點也不過分，到這個水平，銀行依然不吃虧，已買房自住的跟這幾乎沒關係，想買房的肯定喜上眉梢。炒房團或投資性購房的散戶，為國家和社會做點貢獻合情合理。
絕密八房市四大傻
1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己，是一大傻;
2、不要以為買房子從銀行貸款手續簡單就很方便。銀行的還款計劃是前2年先把它的利息大部分回收，銀行是貪婪的，也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻;
3、如果你是城鎮戶口，沒有遷移戶口的需求，現在買房子是大笨蛋。
買房自住的叫」房奴」，前世來生都得還，」出來混，總是要還的」。每個月還銀行幾千元，你從今往後的生活就談不上質量。城鎮居民買高價房是三大傻;
4、有人說，買得起高價房是男人成功標誌，這裡我要說，買高價房的人都是四大傻。
建議：真的要住城市，租房(當然要穩定的租價和租期)是最好的選擇。
絕密九知道什麼是」房蟲」嗎？
在北方，街上練攤的，都要請些哥們朋友來捧場，造成人頭攢動的聲勢，名字叫」托兒」。房地產行業的」托兒」有個專用名稱叫」房蟲」。
1、樓盤開盤當天，你要去買房子排隊買號，你也許排在第500位的號，然而等你出手敲定一套房子，等你簽定合約時，你會發現你的合約編號是第0030號。
你明白了嗎?你前面後面排隊的數百人、上千人，都是人家花小費請來的」房蟲」!
2、還有一類」房蟲」，是真的交定金、簽合同。然而1~3個月後，一旦房價飆漲，他們會成批成批地退房。他們是打」假球」，真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然，他們與房地產老闆的合同與你的合同有關鍵性的差別：不存在退房扣5%的違約金!
肯定啦，買房時的定金是房地產老闆提前給的。還有，不瞎忙，參與本次房蟲活動，每個cao作員都有5000~20000的」辛苦費」。你相信嗎?
絕密十究竟有多少人在真正關心房價？
1、政府官員：關心自己的仕途;關心本界政績;關心本轄區的GDP，能創造越多的地王，本地經濟越繁榮。
2、商業銀行：歷來發愁貨幣貸款任務完不成。放貸越多，收益越大。存款準備金或貿易逆差是北京總部的事(各商業銀行在全國的市級分行網點至少5000個，具體小政策自己靈活機動掌握)。
3、經濟學家：是讀書到博士、評職稱到正教授級、寫書給省部級刊物，順理成章到所謂的」發展研究中心」上班，每天8小時上班，業餘時間保養下身體，否則頭髮會掉光。不可忽視的是，相當一部分經濟學家已經依附於財團，持有的某些觀點是為了賺得一些小實惠。
4、富人階層(僅流動資金就超過500萬人民幣)：早就對房子這個東西沒有激情啦(早有豪華居所)。
5、中產階層(固定資本超100萬，流動資本低於100萬)：可能介入炒股、炒房，會迅速步入富人階層或淪為貧民階層。
6、貧民階層(上班族或個體業主，家庭月收入低於10000，存款低於10萬)：是剛性消費群體，對房價漲跌敏感，有強烈的改善住房需求，是忠實房奴。
7、貧困階層(家庭月收入低於3000，比如即將倒閉的企業職工，頻繁跳槽的年輕大學生，還有農民及農民工，存款低於20000)：有飯吃、餓不死的一族，城市買房幾乎是夢。
8、特困階層(家庭月總收入低於1000，天旱沒水吃，下雨屋漏雨)：是政府救濟對象，聽買房子象聽天書。(來源：搜房網)
最後問一句你屬於哪個階層呢。
