圖為上海明星女企業家鄒蘊玉，曾以15億身家列胡潤女富豪榜第44位。(資料圖)
產品擔保人跑路，所涉土地已被反覆抵押給民間借貸，新華信託或將自行為管理疏忽「買單」。
東地產傅一辰報導
1月8日，一款名為「新華信託·上海錄潤置業股權投資集合資金信託計劃(查詢信託產品)」的信託產品將到期，但項目所在的新江灣城23-5地塊(又名新江灣城街道412街坊9丘)至今仍是空地。
該產品的擔保人——高遠置業實際控制人、胡潤女富豪鄒蘊玉則捲入了多起信託和民間借貸案件，並被傳已「跑路」。
目前，上海錄潤置業有限公司的法定代表人已由此前鄒蘊玉方派出的淦彤軍，變更為新華信託派駐項目公司董事會的張奎，但《東地產財經周刊》記者，調查發現，由於項目公司旗下土地早已被多家法院查封，並涉及多起民間借貸，新華信託用於兌付的8.5億元恐難收回。
頗為神秘地是，該地塊曾於去年12月13日受某匿名機構委託，而非以司法拍賣的形式，在北京一拍賣行被公開拍賣，結果則未予以公示。
《東地產》反覆致電該拍賣行，但始終未能聯繫上相關負責人。
多家法院輪候查封
新江灣城23-5地塊為商業辦公性質，總面積26456.6平方米，位於淞滬路以西，國定路以東，三門路以北，青石路以南。
《東地產》記者在現場看到，該地塊就位於軌交10號線三門路站對面，工地的大門緊鎖，門上未掛有施工銘牌等標示，兩面外牆廣告上印有「新江灣城商務辦公區」、「開發商：上海錄潤置業有限公司」等字樣，從工地門的縫隙中可以看到，工地中雜草叢生，門崗內也空無一人。
地塊旁一家4S店的保全告訴《東地產》，該地塊已經閒置多年未動，最早曾有工人和機器進駐，開發商還搭建了工寮等，但停工後就再未開工。「聽說老闆賭博欠了錢跑了。」
新華信託「上海錄潤置業股權投資集合資金信託財產管理報告」顯示：項目土地使用權證號「滬房地楊字(2008)第018296號」。《東地產》通過楊浦區房地產交易中心查詢得知，該地塊又名「新江灣城街道412街坊9丘」，權利人為上海錄潤置業有限公司，使用期限為2008年4月22日至2058年4月21日，使用年限為商業40年、辦公50年。
該地塊的「房地產權利限制狀況信息」表上，《東地產》亦同時獨家獲悉，該地塊共被正式查封1次，另有6次輪候查封。其中最早的為2012年9月25日被江蘇省高級人民法院正式查封，最晚的為2013年9月9日被上海市浦東新區人民法院輪候查封。
通過該地塊2012年12月24日被上海市普陀區人民法院輪候查封的限制文件編號，《東地產》獲悉，該案件的被告包括「上海海某某置業(集團)有限公司」及其法人代表「董事長鄒某某」。
該案件原告訴稱，被告因經營需要向上海市嘉定區安亭鎮某某建材經營部借款人民幣2000萬元，並要求被告依約定償還該筆2000萬元的借款和利息1929萬元。最終法院的判決是被告償還原稿2000萬元本金，利息則以人民幣2000萬元為基數，從2011年10月22日起按中國人民銀行[微博]同期貸款利率四倍計算至生效判決確定的履行之日。
從該案件中可看出，鄒蘊玉所借的錢款為2000萬元，在短短一年不到的時間內，若按約定利率，須支付的利息高達1929萬元，幾乎等於本金，可見鄒蘊玉所借為高息民間借貸。
其他幾宗案件的信息，目前任有待釐清。但綜合各方面消息來看，其他幾宗案件的原告或包括國聯信託和上海浦東新區金浦小額貸款有限公司等。根據公開媒體報導，鄒蘊玉所涉及的欠款額度為18億元，而新江灣城23-5地塊所涉及到的信託案金額高達8.5億元，可見鄒蘊玉通過該地塊，進行了瘋狂的借貸斂財。
新華信託或存管理疏忽
通過在楊浦區房地產交易中心查得信息和新華信託公開報告內容的對比，《東地產》發現，新華信託在發行該產品後，或存在信息瞞報或管理疏漏。
「上海錄潤置業股權投資集合資金信託計劃」計劃規模8.5億元，於2010年發行，期限為3年，資金用途為「將信託資金85,000萬元以增資的方式投資於項目公司，增資後信託計劃將持有項目公司98.84%的股權。增資款中25,000萬元將用于歸還股東借款等，其餘資金用於項目公司江灣23-5地塊項目的建設」。
新江灣城23-5地塊的房地產權利限制狀況信息顯示，首次對地塊進行查封的限制日期為2012年9月25日。
而在新華信託2012年10月22日發布的「上海錄潤置業股權投資集合資金信託計劃信託財產管理報告(2012年7月1日至2012年9月30日)」中則未提到這一點，在項目進展情況中僅提到「施工圖設計正在作相應的調整工作」和「正在向上海市散裝水泥辦公室、上海市發展新型牆體材料辦公室等辦理工程的使用水泥和牆體的相關手續」，並表示「預計在11月初可完成辦理施工許可證」，在重大事項中也僅提到「證照辦理時間預計將比計劃進度滯後約14個月」。
同時，報告還提到「按照信託文件約定，我司已委派張奎和謝萍進入項目公司董事會，並修改了公司章程。前期董事李荻變更為謝萍」和「已委任印信管理人員」。
在信託計劃持有項目公司98.84%的股權，並委派工作人員進入項目公司董事會的情況下，新華信託若是對於該地塊被法院查封的事實不知曉，則顯然在產品管理上存在疏漏，或存在明知地塊被查封卻故意在報告中對投資者隱瞞的可能。
2013年1月，「鄒蘊玉信託案」後，新華信託發布了「上海錄潤置業股權投資集合資金信託計劃2013年第一次臨時公告」，並表示「錄潤置業項目已經於2012年12月6日正式開工，工程處於樁基施工階段」，「受託人將進一步採取措施確保錄潤置業施工項目的正常運作」。
但事實上，公告發布時已有一家法院對該地塊進行正式查封，一家法院進行輪候查封。根據法律規定，不動產一經查封登記即不得進行處分，自然也不可能進行施工。
誰為剛性兌付埋單
無論新華信託起到了怎樣的作用，新江灣城23-5地塊目前已被查封，且仍是空地，因此不可能產生收益對投資者進行兌付。
《東地產》記者就此致電新華信託上海分公司進行詢問，一位工作人員表示，公司從未發生過不兌付產品的情況，產品的兌付肯定不存在問題。
對於錄潤置業產品的具體情況，該工作人員表示並不了解，「但從所有出問題的項目來看，信託行業通常會使用以下方式，一是到期前有新的投資方，做一個貸款轉移;二是先兌付給客戶，後期處置資產。據我了解該產品在去年已經陸續開始兌付，不存在風險，我們對公司、對整個行業的風險管控都有信心。但兌付的具體資金來源我不清楚，要撥打客服熱線詢問。」
《東地產》隨後撥打了新華信託400熱線電話，客服人員表示據公司規定，只有產品購買者才能了解產品的兌付情況，且不能接受媒體採訪。《東地產》也撥打了新華信託重慶總部的電話，但始終無人接聽。
根據信託行業不成文的規定，新華信託或將面臨「剛性兌付」，即信託產品到期後，信託公司必須分配給投資者本金以及收益，當信託計劃出現不能如期兌付或兌付困難時，信託公司需要兜底處理。
在剛性兌付後，新華信託卻很難對地塊進行處置以收回在項目上的投資，只能以自有資金兜底處理：地塊被查封，新華信託無法發行新產品或尋找新資方「接盤」建設項目;地塊涉及多起民間借貸案件，新華信託無法進行處置;地塊被反覆抵押，法院若是對該地塊進行拍賣抵債，所得資金會優先償還土地債權人而非項目股權所有人;鄒蘊玉個人涉案跑路，高遠置業受牽連人去樓空，無法起到擔保作用。
值得注意的是，被法院查封的新江灣城23-5地塊卻在北京盛世嘉國際拍賣公司被公開掛牌拍賣。
北京盛世嘉國際拍賣公司官方網站信息顯示，「我公司受有關機構委託，定於2013年12月13日10：00對『上海市新江灣城街道412街坊9丘』土地進行公開拍賣，標的合計總面積26466.6平方米，競買保證金5000萬元」。
《東地產》反覆致電該拍賣行電話，但截至發稿前未能聯繫到相關負責人。
信託投資需謹慎
新華信託若是不得不自行「買單」，也和產品發行時對風險的疏忽有關。
除了應當注意到鄒蘊玉個人愛好資本騰挪、高遠置業股權變更頻繁、土地被反覆抵押外，業內人士指出，要保證信託的安全性，關鍵在於土地或項目的抵押物是否充足，鄒蘊玉將值錢的土地抵押給了民間借貸，在信託融資中，僅是鄒蘊玉及高遠置業等提供擔保，對於信託來說風險極大。
五礦信託、中泰信託和國聯信託同樣被捲入鄒蘊玉案中。國聯信託最早將高遠置業高上法庭以進行資產保全，一位內部人士表示「沒有想到他們會這麼快違約」。
中國房地產市場的持續上升使得地產信託也隨之膨脹，產品背後的風險似乎被「只賺不虧」的市場的繁榮所掩蓋。
儘管多起案例已經為地產信託業發出了警示，但地產信託的規模依然只增不減。用益信託研究院帥國讓告訴《東地產》，2013年三季度房地產信託新增1675億元，創2010年以來的歷史最高水平，同比增加97.22%，環比上漲8.48%，13年三季度房地產信託新增規模上升明顯。同時房地產信託新增規模占比也在持續地上升，13三季度房地產信託新增規模占比為12.80%，同樣刷新了2011年四季度以來的最高水平。預計2014年地產信託新增資產規模仍會增加，但上漲幅度可能有所放緩，收益率也會有所下滑。
