樓市供求或需兩年恢復：一線城市成避風港
樓市分化引發土地市場的分化格局。
根據中原地產市場研究部數據，截止到目前，北、上、廣、深四大一線城市住宅地塊的賣地金額高達3275億，這一數據不僅超過了去年全年的交易記錄，也歷史上首次突破3000億元大關，並有望突破3500億。
從樓面地價來看，一線城市成交的203宗住宅土地平均樓面價高達11781元/平方米，同比2013年的7571元/平方米上漲55.6%。
21世紀經濟報導記者亦多方調查獲悉，和一線城市的全年將創新高相比，三四線城市土地市場較為慘澹，低溢價成交為常態。
根據中國指數研究院*的監測，全國300個城市中三四線稱11月的土地僅土地出讓金為269億元，環比減少51%，同比減少79%。
中國房地產業協會副會長任志強*介紹，從全國的地價來看，一線城市地價處於一個快速上漲的過程，二、三、四線城市的地價仍處於下降的趨勢。
談及一線城市土地市場的量價齊增，中國房地產學會副會長陳國強表示，在樓市分化格局下，受產業、資源、人口導入等諸多因素的影響，開發商都紛紛撤離三四線城市而回歸至一線城市。
樓市供求仍需兩年恢復
根據往年的經驗來看，土地市場供應的小年，即是次年樓市成交的大年。
受房地產市場下行的影響，2014年的土地市場並不樂觀，根據國家統計局的數據顯示，前9個月，土地購置面積增速持續為負，且在10月才由負轉正，同比增長1.2%。
在住建部政策研究中心主任秦虹看來，這一規律並不會如實反映在2015年的樓市上。
秦虹介紹，截止到今年10月，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的，不到10%，最高點的時候是16%，這也意味著在建房屋中90%未賣出去。
在秦虹看來，商品房的供應量很大，賣得少，建得多，全國總的供求關係還是處於偏松、部分過剩的狀態，這也意味著，即使出台有利於房地產行業發展的政策，市場的恢復也需要一定的時間。
秦虹測算，截止到6月份，算全國的供求關係，大概需要兩年才可以恢復正常。
各地推地積極性大增
值得一提的是，臨近年底，各地的推地積極性大增。
一線城市北京、上海在過去的11月迎來土地市場的供需兩旺，也在12月加大推地力度。
根據北京市土地儲備中心資料，12月北京將繼續推出6宗土地掛牌出讓，光是起始價就達到了近140億元。
與此同時，上海12月份將推出34幅經營性用地(剔除工業用地及動遷安置房)，合計出讓面積123.32萬平方米，起始總價達到177.9億。
根據中國指數研究院的監測，12月首周(12月1日-7日)，40個主要城市土地推出量環比增加77%。
三四線城市也不例外，以濟南為例，12月首周，濟南市國土局分2批推出22宗國有商住建設用地，總面積達2048畝，力度之大，十分罕見。
長沙12月也有18宗土地掛牌截止，土地總出讓面積為1626121.85平方米，環比上漲673%;掛牌出讓的起始價達47.92億元，環比上漲164%。
「一方面在一系列刺激消費的樓市新政出台後，樓市趨穩，房企拿地的積極性增加，地方政府也希望抓此窗口推地。」張大偉介紹，另一方面，和上市房企趕跑年度銷售任務一樣，地方政府年底前推地也有完成供地任務的要求。
不過，這也存在一定的矛盾，「從分類調控和穩定市場的角度，庫存量大的地方要減少供地，去庫存。」上海易居房地產研究院研究員嚴躍進如是介紹。
中房協名譽副會長朱中一也表示，年底至明年的一個重要時期，樓市的一個重要方向即是消化和盤活存量，以穩定市場。
在解釋當前樓市存在的差異化過剩時，秦虹稱，和2010年後地方政府的土地財政的推波助瀾有很大的關係。「2010年之後，地方政府上了很多基礎設施的項目，需要大筆資金，房價貴的地方，賣高價地，地價低的地方，多賣地，提高容積率，多收資金。土地供應大幅度的增加，容積率大幅增高，如此也導致供給量在2010年後出現了快速增長的狀態。」
嚴躍進認為，雖然商品房銷售在一系列新政下相比前三季度有所恢復，但供應量也在同步恢復，這也將在一定程度上減少去庫存的周期。
「當然，從地方的角度說，土地作為重要的財政來源，一旦減少供應和成交，地方的財政收入也驟降，並將直接影響地方的工程和債務情況。」嚴躍進認為，長期來看，應該抓緊推進諸如房地產稅改革等樓市調控的長效機制。
