近日連續有媒體報導稱，「深圳投資者瘋狂尋找房源，只要總價在接受範圍內，不管業主反價多少，大都一舉拿下」、「深圳不少新樓盤全部『日光』，原本處在房價窪地的區域已經被迅速填平」。房價已經如此火爆了嗎?真實情況如何?背後又有哪些因素?
一信號告訴我們，深圳房價上漲只是曇花一現
最近三周，深圳住宅成交數量大幅上漲。對比同是一線城市的北京、上海和廣州，火熱程度明顯不同。不過，這更多的是投資需求而非剛性需求，以及媒體誇大的效果。
房價上漲的背後離不開人口流動與轉移。數據顯示，深圳常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。
深圳房價上漲即使有諸多他城市不具備的因素，但能一直上漲下去嗎?答案是否定的。
從短期來看,樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮化率等;但從長期來看的話,樓市(特別是房價增速)的最強影響因素是人口結構!而中國的人口結構,已經開始變化!這是一項將影響房地產市場結構,乃至整個經濟結構調整的關鍵因素。
目前，中國人口紅利即將見頂。根據聯合國數據預測結果，中國將是是世界人口大國史上繼日本之後的又一個老齡化速度極快的大國，中國人口總量將在2030年左右達到峰值約14.5億，然後人口開始下降並出現負成長，估計2050年將達到13.8億。
中央黨校國際戰略研究所副所長研究結果顯示，人口流動和城市化是開發中國家經濟增長的重要推動動力。而2015年起中國結婚需求住宅的人口數量下降;隨著老齡化加速，人口死亡率上升，獨生子女繼承住宅增加;城鎮住宅過剩問題將更加嚴峻。
人民日報暗示房價還是要降
樓市是影響中國經濟的一大重要因素，「權威人士」在回應「經濟運行風險防控」時談到了樓市。「權威人士」指出，當前經濟風險總體可控，但對以高槓桿和泡沫化為主要特徵的各類風險仍要引起高度警惕。
「高槓桿企業主要來自產能過剩行業、房地產行業、部分國有企業，要高度關注這些行業和地方政府債務增長的情況。」
「中央已經對化解產能過剩做出全面部署，要繼續穩步有序推進這項工作，有些不得不破產的企業應依法、規範、有序處置。」
接著權威人士又說，「樓市正面臨痛苦的去庫存化階段，有效消化房地產市場庫存是一個現實問題，既關係到啟動需求，又關係到化解風險」。
「要抓住市場調整的有利時機，順應推進新型城鎮化的大勢，建立房地產市場健康發展的長效機制。從微觀看，局部的風險該釋放的也要及時釋放，打破剛性兌付，反而有利於降低長期和全局風險。」
中華工商時報副總編輯劉杉認為，這表明政府對房地產認識非常客觀，房地產應該儘快去庫存。政策方面會刺激住房需求，但開發商更應該降價銷售。降價銷售才可以儘快去庫存，才能既可以啟動消費，也可以避免支付危機。實際上，只有房地產調整到位，中國經濟下行壓力才能減緩。只有房價調整到位，才能真正啟動住房需求，才能啟動新一輪住房投資。權威人士的說法進一步驗證了房地產長周期拐點出現的判斷。
新政密集出台，還將迎來新的核武器!
兩會後中央穩定住房消費、促進房地產市場健康發展的一系列刺激政策出台後，各地正在積極落實，全國超過50個城市出台公積金調整政策，超過20個城市出台補貼、補息、免稅費的買房政策。除此之外，樓市還將迎來一款新的核武器——MBS。
去年9月30日，中國央行、銀監會首次出台通知，鼓勵銀行發行MBS。5月15日，中國銀行間市場交易商協會發布了《個人住房抵押貸款資產支持證券信息披露指引(試行)》的公告，MBS來勢洶洶，有業內人士更把它稱作——引爆樓市熱度的核彈頭!
上世紀70年代前後，美國二戰後「嬰兒潮」一代開始成年，對房貸的需求激增，但由於房貸的期限不匹配造成金融機構資金來源緊張，很多美國人無法貸款買房。為了解決房貸難題，從1968年起，具有美國政府背景的三大專業機構推出了MBS，極大促進了美國金融市場和房地產市場的發展。
目前中國房屋貸款按揭餘額約20萬億，銀行只需將這部分貸款餘額的優良部分拿出來進行證券化發行，其發行規模理論上可超過10萬億。這將給中國房地產市場帶來史無前例的變化。銀行擁有這個超級核武以後，其房屋抵押貸款的積極性將史無前例的提高。
財經評論員林耘表示：「房地產市場確實是一個很特殊的市場，一方面從現在特定發展階段來講，毫無疑問是經濟支柱之一。另一方面，房地產又關係到老百姓生活的改善，所以它又是一個民生工程。」
不過MBS的威力雖大，但要在短期內爆發不太現實，利率環境、政策支持、市場監管能否到位，將成為能否引爆這顆核彈的關鍵。
樓市有多差?中國房企老大東北項目全部停工!
「不好意思，我們項目遇到點問題，你還是到周邊的樓盤看看吧!」5月20日，瀋陽市于洪區赤山路附近的綠地國際花都售樓處，一名銷售人員對前來看房的李先生表示：「現在還賣，但是你看這狀況，你還買嗎?」
整個售樓處只有三名工作人員，中間的沙盤已經被砸的粉碎，門口兩側一邊寫著：欠債，一邊寫著：還錢。原定2014年底交房，至今遲遲未能動工，在一次維權活動中，憤怒的業主砸毀了售樓處。
世界第一房企綠地：東北所有項目均已經停工
2014年，綠地因全年銷售額超過萬科256.7億元，登上了世界房企一哥的寶座。然而這個世界第一房企，近期卻傳出東北項目全面停工的消息。
據瀋陽一位知情人士透露，不止國際花都項目，目前整個東北三省綠地在建項目已經全部停工，「瀋陽的項目全部停了，東北所有的項目也都停了，2014年還稀稀拉拉地幹著，今年就沒有動過工。」
該人士透露，停工源於綠地旗下項目銷售狀況不理想，周轉難以為繼，導致資金斷流，進而累及整個綠地東北事業部和遼寧事業部所有項目停工。對此，中國房地產報採訪綠地東北地產事業部及遼寧房地產事業部，均遭拒;截稿前，上海綠地集團總部也未給出回應。
交不了房，也無法退錢，這是瀋陽乃至整個東北地區綠地購房者面臨的普遍問題，這一批購房者多數在2013年前後綠地項目未取得預售許可證情況下購買，從2014年起項目進度開始有意識停滯，多數停工項目營銷中心人去樓空。
「綠地東北事業部出大問題了，主要是資金問題。」該人士表示，由於近年房地產市場形勢下行，綠地項目在東北地區銷售狀況並不理想，房子賣不出去，收不回資金，沒錢進行後續開發。「不過，也就東北地區的項目是這樣，綠地其他地區應該不會受到影響。」該人士表示。
停工最大原因：資金斷流
上述知情人士透露，綠地東北地區項目停工主要是因為資金斷流，「綠地項目在瀋陽一直賣得不好。」歷年瀋陽房地產市場銷售前十強中，作為國內一線開發商的綠地並不在列。
中國房地產報記者從瀋陽市房管局獲得的信息顯示，已經開盤五年之久的老街坊項目，取得預售許可共計2992套房源，至今仍有1008套處於待售狀態;同樣2008年開盤的大溪地項目，取得預售許可的1248套房源中，仍有535套處於待售狀態;綠地國賓府取得預售286套別墅，處於網簽狀態的僅僅只有16套。
此外，綠地在瀋陽還有諸如國際花都、海域香庭、大溪地二期等未取得銷售資格的項目，具體銷售狀態未知。瀋陽另一位人士透露，瀋陽市相關部門在年度審計中發現，國際花都項目認購獲得的資金多數被用於大溪地和國賓府項目。
大溪地和國賓府項目均位於遠離市區的瀋北新區棋盤山地區，由於銷售情況並不理想，未能及時回籠資金，導致國際花都項目資金髮生危機，進而導致整個瀋陽市項目全部處於停工狀態。
不過，上述知情人士表示，停工不止瀋陽一地，綠地東北所有在建項目全部停工，這與綠地大規模布局海外房地產市場相關。2013年前後，綠地開始重資布局海外房地產市場，大量國內資金流向海外，在目前國內房地產市場並不理想的情況下，綠地項目在東北地區銷售狀況並不理想，導致資金斷流。
「現在連水電費也交不起了。」綠地瀋陽某項目一位工作人員表示，「員工工資也降低了很多，還辭退了一部分員工，公司還給繳納保險，讓出去找工作，等好轉再回來。」
綠地的麻煩可能才剛剛開始
綠地集團東北房地產事業部給界面新聞的書面回復稱，東北房地產市場受到區域經濟下滑等大環境因素影響，存在住宅銷售不暢等情況。綠地東北事業部「始終堅持正確評估市場並積極應對，堅持創新轉型」。同時，綠地還將加大在東北區域的城市綜合體及產業地產開發力度，確保綠地在東北地區的市場份額持續上升。
有分析人士指出，綠地借殼金豐投資上市已經獲得有條件批覆，上市後要兌現對股東的利潤承諾，是綠地超出預期快速擴張的根由。2014年，綠地房地產業務實現預銷售金額2408億元，張玉良在今年1月份接受媒體採訪時曾表示，2015年綠地房地產業務的銷售額「可能會達到2800億元」，集團未來五年的目標是實現營業收入8000億元，並躋身世界100強，這個「巨無霸」願景正在追趕著綠地只顧快跑無力梳理擴張路徑是否合理。
原保利地產東北區域一位高層對界面新聞記者稱，綠地在整個東北區域擴張折戟主要原因是受累當地樓市走低，他分析稱，東北地區為老工業基地，本地人口財力有限，且鮮有外來人口，目前該區域房地產開發已經出現過剩，在整個區域購買力支撐有限，銷售持續疲軟的前提下，綠地在東北強力擴張實現規模要求之後，不得不面對如何實現營收和盈利的難題，綠地的麻煩可能才剛剛開始。
