忽聞政府降低首付來刺激樓市，忍不住來說說房價下跌的風險。這裡只談下跌，不談上漲(筆者是多年的老股民，從股市中悟出些道理來說說)。
其實，降低首付就是加大槓桿，從而進一步提高風險。近兩年買房的人(特別是首套房)就等於融資+全倉，這在股市中是大忌，上漲還好說，一旦下跌就會爆倉。也就是不但本金損失殆盡，還會欠銀行錢。
今年6,7月份股市暴跌，大盤只僅僅跌30%，1：1槓桿的融資都大部分爆倉了，何況1:4的槓桿樓市呢。1:4槓桿，房價降25%，你的資產就為0了。
關於近期深圳房價的上漲，筆者認為是拉高出貨，就像股票一樣，高位必然有個拉高出貨的階段，以後就是一地雞毛。北京通州房價暴漲就像暴跌的股市中出現的一兩隻公布利多的個股，搞搞短線還可以，快進快出。
舉例說明：
概況：今年買進一套房子，單價3萬，面積100平，總價是300萬，首付30%，90萬首付款，20年分期，融資負債335萬，月供1.4萬。
第一年房價降20%：單價2.4萬元，面積100平，總價240萬，融資負債335萬(一年月供17萬+剩餘負債318萬)。總價240萬-融資負債335萬=-95萬，也就是說一年你的資產蒸發了60萬。這時銀行會讓你追加保證金，不追加就會拍賣。
拍賣的話：房價240萬，銀行本金210萬，240萬-210萬=30萬
扣除各種費用和稅收，基本上你只能剩下20萬左右，而且還得祈求不能流拍。流拍的話，房子總價200萬，那樣的話你還會倒欠銀行的。
這一年你損失：90萬+17萬-20萬=87萬元。
第二年若房價再降20%：單價1.92萬元，面積100平，總價192萬，融資負債335萬(二年月供34+剩餘負債301萬)。
拍賣的話：房價192萬，銀行本金210萬，192萬-210萬=-18萬。
扣除各種費用和稅收，你還會倒欠銀行25萬左右。
這二年你損失：90萬+34萬+25萬=154萬元。
爆倉啦!!!!
在上述例子當中，銀行損失多少呢?第一年：銀行本金210萬，房價240萬，銀行無損失。第二年：銀行本金210萬，房價192萬，銀行名義上損失18萬。如果考慮存貸差，銀行基本不賠錢。
也就是說房價跌50%時，銀行都不會受太大影響。
有人說，國家會救樓市，我笑了……前一陣子的股市，20多道救市金牌都擋不住暴跌，直到帶槍的來了才止住。
所以，現在的樓市就像5000點股市一樣，暴跌隨時會發生……你應該明白的!
