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炒房團倒霉了 雪梨房價創5年內最大跌幅

作為一名澳洲房產仲介,Kevin Zhang發現這個市場開始變得不對勁,是從他的同行數量激增開始的。一家剛成立不久的地產仲介行,從10個人擴張到100個人,只要1個月。「你身邊的每一個人幾乎都在賣房子。今年的澳洲樓市簡直就是2007-2008年瘋狂的中國股市。」Kevin的聲音中滿是擔憂。

他的擔憂在最近變成了現實。

12月2日,國際房地產大數據公司CoreLogic發布的澳洲11月房價指數顯示,澳大利亞8個省會城市中有5個在11月出成屋價下跌,其中,墨爾本房價則出現八大城市中的最大跌幅3.5%,而雪梨房價創下其五年內最大跌幅1.4%。

這也是最近6個月以來,雪梨房價首次出現下跌。

CoreLogic研究總管勞利斯(Tim Lawless)解釋稱,「主要是按揭利率的上漲及貸款的收緊導致了房地產市場的減緩。同時,最近減少的銀行風險偏好投資貸款和高貸款也證明了貸款業務更加嚴格。」

今年,澳大利亞審慎監管局(APRA)要求銀行把投資者貸款的年增長率限制到10%。加上澳洲監管層打擊寬鬆貸款政策,使用抵押貸款的投資者的買房需求隨之降低。數據顯示,9月澳洲投資房地產市場的投資者人數從5月的54.1%下滑至45.4%,創下兩年內的新低。

因為相關法制、融資環境成熟,且租金報酬率穩健,以雪梨為首的澳洲核心城市地產此前得到了來自全球投資者——尤其是來自中國投資者的青睞。在這之前的3年時間內,雪梨房價上漲了將近45%。但近期,因為政府的相關政策和不斷走高的房價,這些國際投資者似乎正在陸續從澳洲退出。

在投資者的刺激下,澳洲房價這兩年來不斷攀升,引起了政府關注。自去年年底開始,澳洲政府要員就曾多次呼籲限制外國投資者購房,打擊樓市泡沫。在澳洲分析師眼中,這次澳洲主要城市的房價下跌,正是樓市供給過多、政府打擊主要城市投機性房地產泡沫,以及部分熱錢退出澳洲樓市的綜合結果。

「澳洲沒有大量人口和城鎮化帶來的剛需。這裡的地產市場主要依賴外國移民與投資客的熱錢。」Kevin Zhang對界面新聞記者稱,他注意到,這兩年移民的增加速度並沒有新建房屋增長的速度快。

這意味著,這兩年以雪梨為代表的澳洲房地產市場的快速增長,更多是由國際熱錢「炒」出來的繁榮。其中,來自中國的資金是這筆熱錢中的主力。

作為一名華人,Kevin驚嘆於他的中國同胞正在不斷攀升的購買力。他接待過的來自北京上海深圳的客戶,在澳洲看房時總是會有同樣的評論——「他們都說澳洲的房子太便宜了」。

這些「便宜」的澳洲房產吸引了來自被中國一線城市的高價與限購擠壓出來的大量資金。房產仲介熱衷於帶領這些豪擲千金的中國金主在澳洲尋覓房產。Kevin發現,中國投資者和其他國際投資者的區別在於,只投房子,不看其他。其原因之一在於華人對房產的傳統喜愛,原因之二則是這些新來的中國金主多數並非成熟的國際投資者,他們不了解,也沒有人告訴他們,除了房產,澳洲還有很多別的投資選擇。

比個人投資者更有實力的是來自中國的開發商。包括綠地、碧桂園、萬達在內的中國開發商最近在澳洲接連拿地做開發。他們或是在雪梨、墨爾本等城市中心拿下核心地塊建設標誌性的摩天大樓,或者買下澳洲本地開發商不敢捕手的大體量地塊,並在高速公路兩側買下巨幅廣告牌。一位雪梨市民告訴界面新聞記者,雖然他不知道綠地,但他知道市中心那幢建設中的摩天大樓,屬於一家非常有錢的中國公司。

一位國際房產投資者對界面新聞記者稱,中國開發商的到來,往往伴隨著一大批中國買家。這些有錢的中國公司在這幾年的海外探索中,已經漸漸摸出了各自的國際開發與營銷模式。他們有著一個逐漸成熟的國際營銷隊伍,能讓國際項目做到全球同步發售,尤其是在發售前先在中國各地做一場巡迴展出。他們甚至豪爽地將來自中國的看房團一批一批地送往國外。在項目開盤之前,他們就在中國為這些待售的項目找好了不少意向買家。

一位雪梨本地投資者,在認購了綠地雪梨的高端公寓後,又選擇了退房,其原因是中國開發商在澳洲的首個項目品牌戰略和資產配置意義大,但「投資性價比太低」。而雪梨此前過於快速的瘋狂上漲也令其擔憂。

近期,中國人的購房需求開始下滑,購房人因雪梨房價連創紀錄新高望而卻步。彭博社援引地產仲介Gilmour稱,眼下,一套待售住宅首個公開看房日平均吸引6個潛在買家群體,遠低於3個月前高達30個的均值,「賣家甚至不得不接受最高10%的降價幅度。」在雪梨郊區銷售住宅的Carr說,「曾經推動房價上漲的海外買家越來越少,特別是有中國背景的買家。現在本土買家還在,但是他們對價格更加敏感。」

「這就是一輪擊鼓傳花的遊戲,現在這個花已經有大部分拿在華人買家的手裡。」Kevin對界面新聞記者稱,已經有一些人開始害怕,怕炒房炒成「接盤俠」。不光是房價的問題,一些投資者還擔心,將來一些集中了大量投資類房產的樓盤大批交房之後,租金可能也會隨之整體下滑。

責任編輯: 林億  來源:世界日報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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