究竟當下全國有多少商品房庫存，即使有機構與人估算商品房庫存的量大小，僅僅是部分而已，無法準確的計算.中國商品房庫存分兩種：一種是成屋庫存，另一種是預售屋庫存，即廣義商品房庫存與狹義商品房庫存之分。廣義的商品房庫存是包括成屋與預售屋庫存，狹義的商品房庫存僅僅是成屋庫存。
這幾天老謝的手機打爆了，每天都接到許多全國各地的政府官員、房企、銀行、投資機構、購房人員、同行的諮詢電話，詢問我對目前中國房地產庫存的看法。他們首先是炮彈一般的誇我，說我過去十年對樓市、房價、政策的預判，都對了，很靠譜。其次是說老謝對中國房地產市場看的透徹，對市場研究到位、對房地產認識深刻等誇獎的讚美之詞。別人如此稱讚你，你肯定高興得猶如突然中獎1億元的心情，說明別人對你很信任、很重視，看得起你，拿你當真正的專家學者看，內心中非常的尊敬你。一瞬間，老謝感受到巨大的心理與思想壓力，因為老謝才疏學淺，深感學問無止境，仍需要探索。唯有儘自己的最大努力，給人們解答，否則對不起他們的如此支持與厚心，同時對得起自己的良心。最後是他們問了八個問題，基本相同。
第一是當前中國商品房庫存究竟有多少？第二是商品房庫存的統計是怎麼統計的？第三是商品房庫存去化需要多長？第四是中國住房進入嚴重過剩時代是否贊同？第五是如何看2.2億平方米「空置」住房的新聞？第六是如何看待消化庫存合計約為140.9億平方米，去庫存需10年時間的新聞？第七是如何看社科院的21億過剩總庫存。老謝前幾天就注意到這四則新聞，多方獲得這方面的消息，做好了這方面的數據分析與統計。一則新聞稱「按照我國人均住房面積30平方米計算，6.8億平方米，空置住房可供2.2億人口居住」。二則新聞稱三大塊待消化庫存合計約為140.9億平方米，去化時間需要10年。三則中國社會科學院表示商品住房過剩總庫存量高達21億平方米。
全國商品房待售面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積 .
從國家統計局的統計口徑看，全國商品房銷售額是指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款(即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價)，與商品房銷售面積同口徑一樣，是累計數據。中共官方數據無法完全反映出目前全國商品房庫存的真實狀況與實際情況，究竟當下全國有多少商品房庫存，即使有機構與人估算商品房庫存的量大小，僅僅是部分而已，無法準確的計算.中國商品房庫存分兩種：一種是成屋庫存，另一種是預售屋庫存，即廣義商品房庫存與狹義商品房庫存之分。廣義的商品房庫存是包括成屋與預售屋庫存，狹義的商品房庫存僅僅是成屋庫存。
目前中國商品房庫存主要是指成屋的商品房庫存，所以國家統計局的商品房
庫存數據只統計了已經竣工的面積，未統計預售屋。
當前全國商品房庫存量走勢看，過去中國20年一直與商品房銷售面積一樣呈增長態勢。唯有在2004年和2007年，商品房庫存量的指標曾小幅下跌過，從2011年開始，待售面積突然快增，但增速沖高后回落，2013年高達40%以上，2014年20%以上，2015年10月已放緩至18%，說明庫存壓力快要見頂。一方面是全國商品房銷售持續好轉，房企加大去庫存的促銷。另一方面是中央到地方政府全力去庫存，出大量的刺激樓市需求政策，全方位去庫存。三是土地供應的放緩與新增供應的下降。四是貨幣與信貸政策的放鬆，剛需與改善需求全面的釋放。五是保障房、棚戶房的建設未達到市場預期的效果。因此，商品房庫存的總量有下降的趨勢。
講完商品房的成屋庫存，再講講商品房的預售屋庫存
按照易居研究預測，如果暫按待全國售預房和成屋的數量不差多，即成屋為4.4億平方米，預售屋為4.4億平方米，二者合計8.8億平方米左右
不過，還有應考慮到：新開工面積中的少量住宅，或者由開發商代為政府建設出租型保障房，或者自己持有經營
另外是還有兩種潛在的預售屋：一種是已開工，但尚未預售。另一種是已購地，但尚未開工。
即總體上看，開發商手中持有一年能賣完的土地存貨
按易居的分析，2015年前10月，全國商品住宅銷售面積8.4億平方米，其中成屋面積為1.8億平方米，占比為約21%。截至10月底，全國商品住宅成屋待售面積為4.4億平，除以今年前10個月的月均成屋銷量(0.18億平方米)，得出當前商品住宅成屋庫存的去化周期為24個月。這一數值相比合理值明顯偏高。由於新開工面積會轉化為預售屋，多數項目為一年左右。2014年全國開發企業的商品住宅新開工面積為12.5億平方米，假設剔除二成的開發企業為政府代建面積及自持面積，還有約10億平方米轉化為預售屋，除以2015年約10億平方米的商品住宅銷量，則去化周期為12個月左右。這一數值，與上文的另一種算法的11個月，非常接近，可以相互佐證。另外，庫存壓力測試，還可能拿國家統計局歷年的商品房待售面積(成屋)，除以當前商品房銷售面積(成屋與預售屋)，得出去化周期。1997年之後去化周期一路下滑，2007年最低點，當時樓市最火爆；2011年之後，曲線快速向上，說明全國商品房供大於求。
第一是中國樓市庫存到底有多嚴重？國家統計局發布數據顯示，截至2015年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高
第二是68632萬平方米的待售面積到底有多大？
第三是140億庫存量，去化時間達到10年
已批准預售但尚未銷售的7億平方米
加上71億平方米的已批未建庫存、56.1億平方米的在建未售庫存
即便按照2013年歷史最高銷售紀錄(13億平方米)，也要10年以上消化完
第四是21億過剩總庫存量。
一是2.2億人口居住的統計問題
二是對於140億庫存與10年以上去化的統計看。其一是6.8億是成屋待售面積，預售屋是7億平方米，應該是估算。
房地產施工面積
「在建未售庫存」指的是應施工中、尚未售出的預售屋
三是對於商品房庫存總過剩面積超過21億平方米的計算，依然是存在嚴重的概念認識與計算錯誤。
按易居的觀點，2015年前10個月，全國開發企業的商品住宅施工面積為49.3億平方米，這其中包括4.5億平方米竣工面積和8.8億平方米新開工面積，嚴格講，從狹義上看，這兩類都不能算庫存.竣工面積即成屋，如沒賣出，則已體現在6.8億平方米的商品房待售面積中了；當年新開工一般難以達到預售標準，還沒拿到預售證，怎麼知道賣不出去？除去這兩塊，還剩36億萬平方米。這還沒完，這其中還應剔除已經預售掉的預房(但還在施工中).2015年前10月，全國商品房預售屋銷售面積為7.3億；由於從預售至竣工，需要1-2年，就按1.5年計算，則今年前10個月的施工面積中，再加8個月，共約13.1億平方米。上述的施工面積36億平方米，再減去13.1億平方米，則還剩22.9億平方米，這就是在建未售的面積！如果進一步剔除房企自持不售的房屋，還有房企為政府代建的保障房、安置房，估計只有十幾億平方米.
待售的成屋
可售待售的預售屋
已開工未預售的預售屋
房地產開發企業待開發土地面積
另外有一則新聞說中國的房屋已經夠34億人居住。
（作者謝逸楓，當代經濟學家，著名房地產專家，中國樓市黃金派掌門人。）
