從北京國貿向東，經過京通快速、通燕高速，不到40分鐘車程，便可見到一座形如彩虹的「大門」。如果不是看到「已進入河北管界」的提示，你會以為這裡是北京長安街的建國門或者復興門。
這裡就是燕郊經濟技術開發區，這個行政隸屬河北三河市的小鎮為首都北京人民熟知，亦因早年經濟實力不足的北京拆遷戶遷居至此。而在此後的十幾年中，燕郊憑藉距離北京CBD的位置優勢，成為眾多北漂人群的安家居所，如今，這裡有上百萬人白天在北京上班，晚上在這裡居住，巨大需求催熱的樓市，讓燕郊房價遠遠高過省會石家莊，也正是由於如此特殊的地位和房地產為主的經濟結構，權力尋租，社會治理問題頻發，習慣了野蠻生長的燕郊，正站在十字路口。
一線調查
權力尋租「魔咒」燕郊貪腐「難局」
「燕郊是一個神奇的地方——名字是北京的，地界是三河的，歷史是薊縣的，網購是通州的，公共交通是北京八方達的，客車是河北客運的，腐敗是眾多的……」段子裡的燕郊，位於北京正東，距天安門廣場35公里。
這個十年人口增長了十倍的小鎮，正迎來前所未有的發展機遇——京津冀一體化和北京市政府東遷註定為這裡帶來更多改變。不過當前，一如段子所言，官員貪腐頻出讓燕郊備受輿論關注。
《中國經營報》記者調查發現，多起貪腐案件均疑似與燕郊的地產開發有關。據了解，此前河北省紀委通報的三位億元貪官中，原三河市委書記李剛在列。其在2004年到2007年先後任三河市市長、市委書記。在此期間，也是燕郊房地產開發項目暴漲階段。
從2002年至今，當地開發樓盤超100多個，正在開發的20多個。但在房價和人口飛漲的同時，燕郊的各種矛盾也在聚集：基礎設施薄弱、教育、醫療、交通等基本配套不完善……其中土地使用、拆遷征地和規劃等不規範、非法操作，被認為是當地貪腐多發的主要原因。
貪腐之外，諸多利多政策下的燕郊，身後問題繁雜、沉重，亟須解題。
小鎮貪腐「圍城」
記者注意到，河北省紀委去年通報的三起億元貪官中，原三河市委書記李剛在列。李剛在承德市常務副市長任上被雙規，其在2004年到2007年先後任三河市市長、市委書記。
而這段時間，恰是燕郊房地產開放項目暴漲階段。知情人透露，李剛被雙規後交代燕郊多個地產商曾對其行賄的事實，數額均在千萬元以上。
10月30日，廊坊市通報的市紀委查處的8起頂風違紀的典型案例，其中有兩起村委會負責人接受開發商賄賂的案件，分別是：燕郊鎮諸葛店村村委會主任楊賀，在諸葛店村拆遷改造過程中向開發商索要巨額財物，涉案金額3600餘萬元。高樓鎮雙營村黨支部書記翟景林，在雙營村土地流轉過程中，向投資公司索要財物，侵占村集體土地流轉資金，涉案金額1080餘萬元。
在今年4月，河北平鄉縣人民法院審理了燕郊住建局原局長郭光東受賄一案。郭在任期間收受賄賂274萬元、349萬餘元財產來源不明，因犯受賄罪和巨額財產來源不明罪，被法院判處有期徒刑13年。
據了解，郭光東2008年2月起開始擔任燕郊開發區規劃建設局局長，2009年3月後任燕郊開發區住房和規劃建設局局長，2013年因涉嫌犯受賄罪被指定居所監視居住，2014年被逮捕。
法院認定郭光東主要犯罪事實涉及到京秦鐵路燕郊境內南外環地道橋和思菩蘭地道橋工程，燕郊南外環道等市政工程，102國道建築物外立面改造工程等，以及黃金藍灣、金橋嘉苑等房地產開發項目。
在這些項目中，郭光東先後受賄6萬元到上百萬元不等，基本上以現金為主。其中在黃金藍灣項目上受賄30萬批准小區規劃和金橋嘉苑項目收20萬元為開發商支招改規劃尤為典型。本報記者調查發現，在郭光東任職燕郊規劃局局長期間，燕郊開發項目改規劃案例層出不窮，不止上述兩例。
「拿到地改規劃實際上作為規劃局長也做不了主，必須要市里主要領導同意。」一位要求匿名的當地地產商說。這種「內容」高度一致的貪腐問題背後，深層原因往往只有一個，即地產開發。
據了解，從2002年至今，當地開發樓盤超100多個，正在開發的20多個。隨著今年7月通州被確定為北京副中心後，與北京市「新政府」一河之隔的燕郊房價從去年的均價10000元左右，已經上漲到現在均價16000元。
深陷地產魔咒
在行政規劃上，燕郊早已不是當初那個鄉鎮，而是屬於不折不扣的產業開發區。1992年8月，燕郊正式成為省級經濟技術開發區；2010年11月29日，經國務院批准，燕郊高科技園區升級為國家高科技產業開發區。也就是說，這個小鎮10多年前給它的定位就是產業導向，絕非房地產導向。
按照燕郊現有規劃，燕郊分為四個區域：北城西部旅遊度假區、北城中部商業區、北城東部工業區及南部新城。
「燕郊雖然規劃了大量的工業園區，但配套以及基礎設施方面根本跟不上。企業肯定是追求利潤的，所以燕郊產業園最後不少都成了別墅類的獨棟或者聯排類產品。這種產品，既可用於辦公，做企業會所，也可用於居住。」一位燕郊企業負責人說。
燕郊的很多本土地產商一直熱衷建住宅樓項目。原因很簡單，「房子不愁賣，利潤比其他項目豐厚。」因此也使很多地產商為了拿地不惜一切代價。
儘管燕郊樓市一片火爆，但燕郊房地產市場卻一直處於嚴重封閉狀態，本土企業長期占據主導地位，福成開發的上上城系列、興達的夏威夷系列、燕達的星河和首爾系列、匯福的納丹堡和悅榕灣系列是整個燕郊房地產市場絕對主力。
港中旅是燕郊真正意義上第一家外來房地產企業，也是罕見拿地以招拍掛形式取得。
據知情人士透露，燕郊房地產企業獲得開發用地主要有三個途徑：其一是通過正常招拍掛程序拿地；其二是城中村改造項目，即燕郊下屬各個村莊改造項目；其三是通過變更土地用途。
而在燕郊土地市場，主要以後兩種途徑為主。
燕郊城中村改造項目則主要以當地開發商為主。例如集中在燕順路和燕靈路兩側傳統住宅區的改造項目，福成地產開發的上上城、理想城就占了很大部分。
整個燕郊地區，類似工業用地變更項目很多，以匯福悅榕灣項目為例，該項目原為匯福國際健康中心項目，土地性質為50年產權綜合性用地，2013年該項目用地進行用途變更，一部分變更為40年產權的商業金融用地，一部分變更為70年產權普通商品房用地。
公開資料顯示，由興達地產開發的夏威夷藍灣項目原為興達養老設備研發生產基地項目，該項目配套的有住宅項目。目前，夏威夷藍灣項目已開盤售出大半，而基地中的養老設備研發和生產基地項目一直未有實質性進展。
「燕郊的地產商不惜土地閒置而改做住宅樓主要原因就是住宅不愁賣，資金回籠快利潤豐厚，所以這也是燕郊教育醫療配套跟不上的主要原因，一個地產商，他做住宅一年就見收益，建學校根本沒有利潤。」一位燕郊地產界人士表示。
「睡城」焦慮難除
事實上，燕郊真正有房地產開發項目始於2002年，當年有2個項目上了北京房展會進行宣傳，當時房價在1200元~1500元左右/平方米。最初的「買房帶戶口」吸引了很多「北漂」的外來人口。戶籍人口則從2002年的5萬人，變為現在超70萬人。每天至少有30萬人往返於這個「睡城」與京城之間。
燕郊有著悠久的歷史和深厚的文化底蘊，在歷史上一直為「畿東要地，密邇首善」，自古為京東重鎮，歷史悠久，底蘊深厚，在千年的歲月中數度盛衰。清朝康熙年間朝廷專門在此修建了御道，並修建出京首站行宮，為清歷代帝後出巡拜謁東陵駐蹕之所，素有「天子腳下，御駕行宮」之美稱。
這個過去10年人口翻了10倍的小鎮，剛剛迎來「京津冀一體化」的巨大推力，而後者根據規劃將最終形成一個6倍於紐約都會圈的超級城市。
同樣的工作，如果在京能拿8000元/月，燕郊卻只有3000元。巨大工資差異下，「睡城」燕郊里的上班族，寧願每天早上5點出門擠公共交通進京，奔波在「朝五晚九」的上下班路上。30萬人，每天尖峰時間期都艱難如「春運」。
除了交通，困擾居住在此的「京漂一族」還有其他方面的種種問題，比如醫療。在燕郊，公立的人民醫院是規模比較大的醫院，其他的中美醫院、燕郊二三醫院等都屬於合資醫院。由於燕郊醫院和北京的醫療保障體系沒有掛鈎，在燕郊居住的北京人在此就醫無法享受公費醫療和大病統籌。
「現在住院患者只有300人左右，床位閒置率高達70%。」燕達國際醫院副院長周懷龍遺憾地告訴本報記者，當北京各醫院人滿為患、核磁檢查要排隊1個月的同時，燕達國際醫院的核磁檢查等醫療設備卻閒置著「睡大覺」，原因即燕郊和北京醫保報銷不對接。
教育則是另一大難題。王春2008年移居燕郊，2013年兒子到了上學的年齡，經過幾輪考試，孩子進入三河市第六小學讀書。「孩子上學第一天，我嚇了一跳！40幾平方米的教室，擠了73名學生。一學期下來，孩子視力明顯下降，到醫院花了1000多元，視力也沒有矯正過來。」王春現在每晚都要抽出2小時左右輔導孩子，因為在學校老師根本沒有時間輔導，「學生太多了，怎麼能顧得過來？」
到2014年，燕郊人口已達70萬人，人口密度是北京城的2倍。人口的劇增，帶來的是基礎教育沉重的壓力，七八十人的超大班在燕郊已是普遍狀況。三河市教育部門稱，三河市整個中小學校教師缺口達500多人，燕郊占400多人，僅今年一年中小學淨增學生6000人，其中燕郊5000多人。不久前媒體報導800名學生「共用」一名體育老師，即發生在燕郊。
醫療、教育等公共服務的短缺，是燕郊上班族希望「京津冀一體化」主導者們最先考慮的問題。
