「95%的民宿都在虧損!」——這是某民宿業者在接受採訪時出具的說法，相較於業內流傳的80%不盈利的說法更為極端。而「圍城」，已經成了當前行業內外在認知對立上最真實的寫照。
很難追溯這股熱潮究竟興起於何時，當行業標準尚未統一、地方政策晦暗不明，各行業玩家借情懷之名競相入場，開啟了全國範圍內「上山下鄉」的建設高潮。包括民間、相關部門、國企等在內的多方資本蜂擁而上，行業發展逐漸泡沫叢生。
空談情懷無法變現，而市場行為最終還是要回歸商業本質。當潮水退去，刺眼的入住率扯掉了多家網紅民宿的底褲，我們不禁要問：如果民宿不僅僅是個玩意，究竟要怎樣才能實現盈利?當選址失誤、配套缺失等造成大量無效投資，另類的鄉村版「去化」難題要如何求解?
逼仄的利潤空間
「兩年前我說過，民宿基本沒有前途。」談到當前民宿行業的困境，酒店產權網創始人馮紹輝表示，現在的判斷仍然跟之前一樣，沒有任何改變。而這樣的定調似乎在逐步得到印證。
歷經數年密集的營銷轟炸，莫干山網紅民宿的「星光」開始趨於黯淡。從2016年入冬開始，多家民宿業主反映入住率下降反常，市場行情之差不同以往，相關內容多見報導。而莫干山的境況並非孤例，據了解，多個其他目的地的民宿行業遇冷也在同步加速。
「對於麗江來講，客棧民宿這個行業已經日漸衰微。」麗江古城某客棧業主楊洋(化名)以親歷的本地民宿行情走勢，同樣向記者表達了此類悲觀的論斷。
「作為國內民宿業的先行者，麗江在2013年達到了頂峰狀態。」據楊洋介紹，在那時的國慶假期，平時賣80的要賣到400以上;大廳沙發借宿一晚上都能賣200;古城邊3公里之內根本找不到停車位......他以一個看似荒謬的案例呈現出彼時民宿市場的緊俏,「正常你租下一家客棧，可能連院子都沒蓋好，隨便加價100萬就有人要接。」
也正是因為過於火爆的市場狀態，刺激相應的擴容速度不斷加快。從彼時起，市場形勢開始陡轉直下。
「以暑期旺季為例，往年一般從7月10號開始，到8月25號結束，期間房價可以提升3倍;但16年卻遲遲拖到了7月25號，而到8月20號就基本人去城空，且期間房價只敢維持50%左右的漲幅。」楊洋談到，在一輪輪的高位接盤下，業者的營收壓力不斷加大，「包括租金，都由早前的2、3年一付變成了5年甚至10年一付;現在隨便去麗江哪家客棧打聽，基本都願意轉讓。」
不僅僅是麗江，在記者此前對廈門、大理、陽朔等地民宿業主的採訪中了解到，包括入住率普降、旺季周期縮短、房價長期低位徘徊等均有不同程度出現，而下滑的烈度和波及範圍，正以超出業者預料的方式洶湧來襲。
美麗鄉村「大躍進」
儘管入局者已經開始割肉逃離，但各路資本仍然在逆向加速進場。
「中小業主或許只是陪跑者，民宿這股風潮完全是受官方帶動。」業者阿毛談到，在這場狂飆突進的「上山下鄉」運動中，相關部門更多地充當了民宿投資的主力軍。由於傳統產業陷入蕭條，轉型階段亟需找到新的經濟增長點，地方相關部門迫切希望能找到新的業績亮點。
「為了推動美麗鄉村建設，大量臨近高速公路且風景很好的鄉村被投入改造，餐飲購物這類小型商業街可以做配套建設，但住是一個很大的問題」。阿毛表示，如果直接參照所謂共享經濟模式(純粹農家住宿)的話，遊客的住宿體驗度太差，無法達成留客的核心訴求。由此，民宿建設也就被寄予了厚望。
在相關部門意志為主導的的強力推進下，各地民宿建設熱度空前。「以長三角地區為例，據說江蘇今年拿出了1000億資金投入美麗鄉村建設，在浙江某些城市，當地相關部門對民宿建造的補貼高達80%，這基本相當於就是相關部門在投資。」
呈現的結果很直觀，各地的民宿在鄉村山野里批量面世，但「生下來可以，誰能來養?」多數地方相關部門並沒有能力參與營運，直接吸引了第三方營運商順勢而入，按照阿毛的表述是「擠破腦袋都想進去」，這其中究竟能獲益多少無從得知，但第三方真實的營運能力究竟怎樣，卻是一個值得商榷的話題。
「我朋友從公司高管跳出來創業，旗下民宿已經開到14家，但直到現在始終不賺錢，他不知道什麼時候才能賺錢，也不知道從哪裡賺錢。」阿毛談到，該朋友目前頻繁與相關部門部門溝通做代營運，但對於實際效果他只能保持謹慎樂觀，「即便是營運也需要成本投入，如果無法保證營收能夠覆蓋成本，那究竟是肉還是坑?」
「隨著大批量的民宿在鄉村山野連續落地，產品供需不匹配、營運能力不足等問題會不斷放大，未來城市去化的窘境可能在鄉村上演，海量的資金投入最後將造就一大批美麗的鬼屋。」阿毛直接給出了這一驚悚的結論。
問題出在哪兒?
「整個市場的供應量增長太快，尤其在過去的兩年時間，有些地方的新店數量是在連續翻倍。「瓦當瓦舍創始人賴國平談到，這是造成當前行業困境的一個重要原因。
」大家可能忽略了一個問題，除開興建的5星級酒店，城市酒店基本是存量物業改造;但是在農村，如果突破了禁止宅基地做商用這層法律界限，那民宿的供應量幾乎是無限的，因為所有的房子都可以用於改造。」而在存量改造的同時，大範圍的美麗鄉村建設在同步製造增量，供需失衡的趨勢顯然可以想像。
供應量非理性增長反映出的另一面，則是行業准入門檻的低下。
「與業者本身自持物業不同，所謂不掙錢指的是民宿投資者，這對業者的綜合能力要求較高。」業內人士董陽(化名)指出，包括選址、產品、營運、傳播營銷，最少要滿足以上幾項民宿才可能是一個完善的產品，大量的民宿業者至少有一點沒做到、甚至說可能只做到一點，不掙錢在情理之中。
「包括在早些年，進入這個領域的人比較多，且大都是非專業者，在市場未飽和時，即便產品有部分缺陷還是能夠掙錢，而目前行業競爭加劇讓市場利潤不斷攤薄，精細化營運已經成為必須，很多非專業者肯定扛不住考驗。」
而競爭加劇的範圍並非局限在國內，隨著出境游的飛速增長，國內旅遊目的地被動參與全球化競爭已既成事實。
「其實從2014年開始，國內大目的地已經進入全球化競爭，國內旅遊目的地之所以在過去兩年嚴重下滑，實際上跟這股趨勢直接相關，與海外眾多成熟的旅遊目的地相比，國內旅遊目的地可改進提升的地方太多了。」賴國平談到，這是國內眾多旅遊目的地必須正視的現實。
綜上所述，大量業者的非專業性和市場競爭加劇是利潤率下行的重要原因;但站在發展角度看，民宿並未像本世紀初的經濟型酒店那樣，在資本助力下快速實現規模複製，其本身的個性化魅力反爾成了制約。
「民宿要盈利有幾大障礙。第一季節性太強，這導致淡旺季太明顯;第二民宿當前缺乏品牌認知，要靠大量的第三方平台去推;第三民宿的經濟規模太有限，人力成本管控與服務質量很難平衡。」而規模不經濟，是阿毛強調的民宿最大致命點。
「盈利是需要有經濟規模的，你就8間房、10間房，前台要不配，經理要不要配，服務員要不要配，布草要不要配?經濟規模的瓶頸擺在那裡，單靠營運能力怎麼解決?「據阿毛表述，鑑於規模化(14家店)後仍然看不到盈利希望，趁當前民宿投資高燒未退，朋友正在積極尋求套現退出。
可能的未來
業者介紹，在民宿發展的初級階段，市場定價大都存在虛高現象。但高端人群對產品體驗尤其看重，當價格與實際入住體驗不相符，不斷下滑的入住率讓一眾所謂高端民宿的處境愈發尷尬，回歸到合理價位區間，或許是他們不得不接受的現實。
「受自媒體效應的影響，大家都不願意做便宜的產品，但事實上基礎需求是最穩定的。」賴國平談到，在服務水平、格調氛圍等都沒跟上的前提下，尤其像2000以上的產品基本是標籤化消費，屬於一次性行為，「這樣的高定價根本不具有長期性，當市場退潮後，價格自然會降下來。」
民宿之所以大規模泛濫，與准入門檻過低的項目眾籌直接相關，當實際分紅遠不達預期，而盈利困難又將導致債權退出無法得到兌現，相應的糾紛不可避免。而與此前零星的案例相比，業者談到，2017年相關的糾紛事件可能進入集中爆發期，彼時，行業整合的進度將不斷加快。
「不像經濟型酒店這類完全標準化的存在、3～5個品牌基本吃掉了整個市場;民宿不論是在市場總量還是品牌數量上，都會比經濟型酒店更多，未來可能會有30～50個品牌同時存活，而市場總量也基本由他們構成。」賴國平表示，隨著包括資本、渠道等各方力量的推動行業整合加速，小而美的網紅民宿將成為一個偽命題。
另外需要指出的是，由於當前眾多的美麗鄉村建設多靠硬體堆砌，且業態單一，實際的遊客體驗、留客效果包括復購率都遠不及預期，存活率會很低，而構建有機綜合體被認為是有效解決問題的途徑之一。按照賴國平的表述則是「周邊度假目的地化是一大趨勢」，部分民宿開始改名莊園，也是遵循同一邏輯。
「其實硬體不解決問題，關鍵的核心還是內容和人。」董陽談到，相關部門主導並非建設一個看上去很美的鄉村就行，核心是要將有才華的創客聚集到鄉村，由他們來去打造個性化產品，搭建各種業態，最後組成鄉村文旅產業生態。「作為相關部門，只需要維護好生態土壤，包括各項政策支持，基礎設施配套建設，協調各類宣傳推廣等。」
在這樣的生態體系基礎上，項目的生存(抗風險能力)和發展(融資能力)都會有明顯提升，董陽對此做了具體闡述。
「單個民宿好比蜜蜂，綜合體就像蜂巢，即便因為某種原因導致某個蜜蜂無法存活，但整個蜂巢的體量不會受到影響，因為生態依舊穩固。再者單體民宿體量也太小，資本逐個去做對接效率太低。但將各業態整合成鄉村綜合體，這個時候資本會感興趣，他們看中的不僅僅是體量，因為綜合生態的抗風險能力也更強。」
而隨著鄉村綜合體業態的不斷豐富，產品打包將會更具多樣組合性。在當前盈利模式單一的情況下，多元化收益的探索將會為民宿綜合收益帶來有效補充。
「民宿作為旅行住宿的體驗場景，本身應該具備非常強的流量轉化效應。未來可以鄉村綜合體為單位設計整體營銷方案，而不再聚焦單個住宿產品。包括手工，親子、戶外項目等都可以做打包銷售。但前提是一定要先把產品最好，確保住宿體驗，後續的橫向連接才有可能。「董陽談到。
而據賴國平介紹，目前瓦當瓦舍有1/3的店非房營收可以達到20%，所有店平攤下來應該在10%左右，而這他強調瓦當瓦舍未來會重點突破的一個方向。「旅遊住宿是一個很複合的場景，一旦你完成某種閉環設計，多元化收益這塊的潛力非常大，做到極致後跟客房收入1：1都是有可能的。」
現實的挑戰
美麗鄉村建設已經帶來民宿的大規模量產，鄉村版」去庫存「成為當務之急，但大量項目從落地開始，自身的結局可能就已經註定。
賴國平表示，「從資源端來看，如果條件足夠優質，周邊景觀有成為旅遊目的地生態基礎的前提，基於綜合業態允許自主開發，我們願意去嘗試;但綜合生態里，最重要的是人，很多相關部門主導的事情，往往都是一些假設性的生態，他們希望用硬體堆積的方式快速達成目標，或者強行生造一個文化主題，這很難成功。」
另外一方面，渠道與資源的的博弈是永恆話題，酒店如此，民宿更是如此。
「對於民宿來講，儘管目前OTA巨頭基本壟斷了流量，但從民宿產品的個性化角度看，純粹追求性價比的OTA，並非民宿產品理想的獲客渠道。」賴國平談到，隨著2～3天這類非剛性的周邊度假需求快速爆發，住宿與在地的玩樂方式內容會產生極大關聯，比如能否將它設計成類似時間包，以住宿+活動內容的的形式呈現，可能更具有發展空間。
「但目前為止，行業還沒有一家表現出來有足夠的發展潛力，如何找到新平台存在的機會點，會成為接行業下來在流量獲取上破局的關鍵。」
而回到上文提及的從業者現狀，行業發展混亂，人才缺口是一大關鍵因素，賴國平談到了當前眾多民宿培訓的華而不實。
「各類網紅民宿的培訓課程越來越多，但普遍不具備任何專業性，一般相關的理論體系建設應該是隨著行業的發展在同步完善，如果行業趨於成熟，專業化分工會更急加細化，自然會有合格的優秀的培訓機構出現。但目前行業整體處於蠻荒期，缺乏有說服力的營運經驗和成熟案例。涉及到實操層面，還是困難重重。」
但所有問題的前提是，無論怎樣討論民宿行業的突破方向，關於其合法性是繞不開的話題。地方政策對監管尺度的把握，始終是懸在懸在業者頭頂的「阿喀琉斯之踵」，這也是機構資本進入民宿行業的嚴重障礙。
「以廈門鼓浪嶼為例，90%的民宿沒有合法營業執照，因為明年9月將迎來金磚五國峰會，當地規定無證照業者要關門4個月，這基本相當於一場「大清洗」。」賴國平談到，即便像江浙等部分地區，地方政策有一定彈性，但大面積放寬不可能。「資本安全與政策隱患的根本矛盾，可能永遠無法解決。」
