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一切從日本橋開始:東京房地產泡沫啟示錄

我在日本,最通常問日本朋友一個問題,覺得當下中國經濟相當於日本什麼時候?通常答案往往是70年代或者80年代中期,但一位研究房地產泡沫的教授想了想告訴我,比較像泡沫時代。

“你看過日本橋么?”

酒過三巡,X教授不經意地問我一句。

地點是在有東京上班族天堂之稱的新橋某處有名的黑暗料理,三三兩兩的上班族喝了酒後釋放白日壓抑,逐漸喧嘩,聲音隔著房間也能傳來,與室內的煙味混雜成另一面的東京氛圍。不過幾乎清一色是年輕男性,年紀大點的隨著職位升了,估計多半去下一站的銀座集合。

“什麼,日本橋?”我以為自己聽錯了,有沒搞錯,怎麼可能不知道呢?老東京總是念叨一句話,一切始於日本橋,江戶時代男女遊街也往往要上日本橋。書里說日本橋是東海道的起始點,最早木製橋建於1603年,現在的日本橋到了19代,雖然是二十世紀初期產物,也還是被認為重要遺產,橋中央還嵌著日本道路零公里標誌。日本橋直到今天也是通向五個主要幹道的樞紐。不恰當地說,有點類似北京天安門、上海人民廣場,但是歷史可能更久遠,位置更中心。

客座東京大學這段時間,我的研究課題是中日經濟比較,平時也四下找機會拜訪不同人等,我把傾聽別人的日本觀當成我最大的學習機會。日本橋附近機構諸多,從日本央行到三菱、野村、貨幣博物館等機構均在側,我對貨幣歷史也感興趣,畢竟也是寫過《白銀帝國》這樣貨幣史,在附近不算生客。

不過話說回來,說起來日本橋什麼樣子呢?我努力想了又想,還是沒有半點印象。

X教授好像看出我的尷尬,笑著說,日本橋雖然有名,不注意很難看到。原因何在?因為日本橋上面有高架橋,幾乎擋著了橋身,不注意不容易看到。

這個時候,用日語說一聲“原來如此”正恰當,但是原因的原因更耐人尋味。

某種意義而言,看不見的日本橋,也是日本土地價格高漲時代的遺產。當時地價高昂,即使公共城市交通用地也沒有辦法找到合適的土地出讓,於是“聰明”如日本官員與工程師,就想出了在河上建造公路的想法,只是這樣一來,日本橋之類名勝也只好委屈被遮蔽了。

大背景是上次東京奧運會,是1964年,這對於日本來說是經濟騰飛重回世界的象徵,也是土地價格上漲的開始。為了奧運會,東京開始建設六車道的“首都高速環線”,而日本橋從此完全被掩蓋在高速路之下,昔日精美的建築以及歐式雕塑也隨之埋沒。

在高房價之下,人類的想像力被激發到極致,類似的案例還有很多,比如大阪梅田還有從大樓中穿越的公路,至於比鄰新橋的銀座地區,還有一座更出名的中銀艙體大樓。這座大廈建造完工於1972年,正是東京價格飛漲的時代,銀座更是寸金寸土的地段,建築家黑川紀章以精湛的建築技術和未來的都市想像建造了這座樓,整棟樓由140個膠囊構成,這些膠囊可以幾顆螺絲固定在底座,也可以隨時移動拆卸,更令人吃驚的是,膠囊面積僅僅10平米,卻保留了各種生活、儲存甚至洗漱空間。在建築家看來,未來人類很可能依賴一兩個膠囊就可以生存,也可以隨時拆卸搬家,這也成為黑川紀章的代表作。

地價上漲的泡沫時代,如同香檳一樣醉人,銀行的房地產貸款佔據主流,利潤也最為豐厚穩定,企業以土地作為抵押,隨著土地升值繼續抵押,購買更多土地,至於上班族,則過著物價與獎金工資一起上漲的日子,有時候前者多過後者,有時候是後者多過前者。泡沫時代的經歷者,對我回憶起過去,更多不是陶醉或者悔恨,而是往往帶有一種大夢初覺的困惑與恍惚。當時普通人在東京也能有一擲千金的機會,容易來的錢總是容易揮灑掉,往往過著一天晚上換四五家酒吧喝酒,晚了就打車回家,當時最流行的段子是,即使計程車司機,靠小費而不是主業也可以養活自己。

香檳一旦開啟,盛宴不到最後一刻,難以終結,尤其伴隨著80年代後期的日元升值,即使經濟增速已經比起60年代雙位數早已大幅縮水,但是貨幣政策仍舊寬鬆,不少政策制定者認為這還是一個黃金時代,當時的稅制也對企業投資、房地產給予各種優惠,降低土地轉讓稅,降低企業持有土地成本。

從80年代中後期,地價一路上漲。東京的價格更為突出,東京聚集越來越多人口,日本政府在70年代甚至因為地方壓力出台大都市集中抑制政策,但經濟動力總是超過行政阻力,東京今天聚集日本四分之一人口。在八十年代,東京房價永遠上漲的觀念從民間到官方都有共識,東京更是有建設國際金融中心的夢想與雄心。即使日本1985年日本城市化率達到76.7%,住房自有率達到59.5%,東京房價已經達到歷史高位,但日本國土廳此時預測東京圈至2000年將建設250棟超高層大樓,在1987年還提出以東京為世界都市的全國第四次國土規劃。

在最高時刻,一種傳說是甚至東京房價就可以買下整個美國。東京的房價指數從1985年105.9迅速上升到1988年283.2,東京的上漲也帶動其他都市圈核心城市的房價上漲,從1986年到1991年,日本全國六大城市的房價指數上漲超過兩倍。

到了1989年,一直按兵不動的日本央行終於出手,戲劇性地三次提高利率,大藏省也於1990年3月開始實行房地產貸款“總量控制”。多重緊縮之下,日本股市開始下跌,繼而房地產開始走低,日本第一的時代在90年代初期截然而止。

失去的二十年開始了,其影響波及起碼是一兩代人。通縮開始,普通上班族進入了工資不漲物價也不漲局面,而更多年輕人則遭遇職場冰河期,日本非正式僱傭比例也從90年年代初期的十分之一上漲到四分之一。更多二十歲年輕人沒有機會看到如日中天的日本時代,對於未來的悲觀成為一種集體興趣。

房地產上下游之廣,在全社會參與的時候,其實波及了整個日本經濟,可見流行的“局部泡沫”的說法並不成立。直到2007年,日本六大城市房價仍舊不到高點的三分之一,中間蒸發的不僅是財富與購買力,還有投資能力與信心。為什麼恢復需要那麼久?原因在於日本企業充當了購買土地的主力,當土地價格開始下跌之後,除了高價買入住房的購房者的悲傷故事,不少企業則更為痛苦,因為他們發現自己陷入資不抵債情況,即使自己的產品與服務還有市場。這種情況之下,企業開始默默地還債,不再借貸,缺乏投資的經濟進一步陷入通縮。按照野村經濟學家辜朝明的研究,日本其實從1995年才開始痛苦資產負債表修復過程,這一過程持續了十五年。他告訴我,雖然今天日本資產負債表修復已經完成,但是心理創傷仍舊存在,企業的信心失去了,這也是當前日本企業不願借貸不願投資的障礙。

日本房價的故事還沒有完,據說在國人買買買的熱情之下,東京公寓樓行情也開始有所回暖。對比京滬價格,東京房價前些年原本大概是6到7成,如今相同地段更是接近五成,加上永久產權以及5%之上的租金回報,難怪土豪們覺得便宜。如果簡單對比收入,中日房價的逆轉自然不可思議,但是如果考慮中國尚在攪拌翻騰的發展階段,那麼土地價格的溢價表明,中國機會可能是多於日本,而且未來加槓桿的途徑仍舊不得不依賴房地產。

經濟學一向承認貴有貴的道理,但是考慮當下中國是個一線房地產價格已經超過中國GDP,這場史無前例的房價上漲最後將席捲多少人,將是一個謎語,不過我們離答案或許並不遙遠了。我在日本,最通常問日本朋友一個問題,覺得當下中國經濟相當於日本什麼時候?通常答案往往是70年代或者80年代中期,但一位研究房地產泡沫的教授想了想告訴我,比較像泡沫時代。

他的想法不是個案,最近我和國際通貨研究所經濟調查部長(兼開放經濟調查部長)佐久間浩司交流時,他給出一組資料,從污染來看,中國類似日本剛剛發展的五六十年代,然而從fintech、共享經濟方面來看,中國其實又在日本之前,從80年代中後期日本經濟來看,在中國則又是已經發生了的事,他感嘆不得不佩服中國管理者,要同時管理那麼多同時發生的事。

中國的調控術,在外人看來或許猶如魔術師的拋球遊戲,嫻熟而有力,但再高明的魔術師,也有失手的時候。因為規模國情等不同,日本的經驗並不全適用中國,但是泡沫時代的日本房地產教訓顯而易見,首先不應該讓泡泡大到無法收拾,其次當泡泡大到無法收拾,不要輕易刺泡沫,否則會導致無序去槓桿。這顯然是一個兩難,但是日本的教訓恰恰解釋的是,如果不能妥善處理這兩難,那麼結局不妙,此刻適當的謙虛可能比決策的傲慢更有效。我上篇專欄後,不少人認為日本經驗毫無價值,主要原因是規模相異,有趣的80年代日本也多少瀰漫著這種國外經驗已無可學的論調。我拜訪辜朝明時候諮詢他的意見,他正色回答,這種想法不僅錯誤,而且危險。

時移事往,日本橋重見天日的計劃目前尚無下文,至於上文提到的銀座中銀艙體大樓,如今半數膠囊已經無法使用,有的甚至已經有所殘破,關於整個大樓應該修繕還是應該拆除的爭議一直存在。即使如此,這座有著未來感的大樓仍舊吸引不少世界朝聖者,或許多數國人在銀座除了買買買之外,更應該移步一觀,尤其在於其歷史意義。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:英國金融時報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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