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日本人眼中的中國樓市:已超過泡沫年代的東京

野村控股株式會社會長古賀信行出席並發言。他認為,中國一線城市房價已經超過八十年代末地產泡沫時代的東京了。很多城市出台了調控政策,但對於普通中國人來說,雖然這個房價有所回落,但是依然是高不可攀的。

他表示,中國房價上漲的根本原因在於是地價的上漲,地方政府非常樂於來維持高地價的。他建議賦於農民對土地的所有權,讓農民可以直接把土地拿到市場進行交易。同時發展公租房,進一步分散人口。

以下為演講實錄

古賀信行:在中國一線城市房價應該達到了泡沫的水平,像北京、上海、深圳的房價高達了家庭收入的20倍以上,這個水平已經超過了八十年代末地產泡沫時代的東京了。所以為了控制這種泡沫的膨脹,很多的城市出台了調控的對策來加強對住房貸款,以及購房資格的限制。但是,對於普通中國人來說,雖然這個房價有所回落,但是依然是高不可攀的。

中國房價上漲的根本原因在於是地價的上漲,當前的土地制度之下,地方政府從農民里徵收土地,尤其是在大城市周邊的土地,低價收進來,然後高價賣給開發商,那麼這個中間的差額就是這些地方政府一個非常重要的財政收入來源,所以,地方政府非常樂於來維持高地價。

此外,政府又為了維持比較高的糧食自給率採取了堅守更低紅線的方式,這就導致了農業用地難以轉化為其他的用途,城市化所需要的土地的供給大幅度的受到限制,從而進一步的加劇了地價和房價的上漲。這樣的惡性循環加劇了價格的上漲。

那麼為了解決這些問題,我認為政府需要執行以下五項政策,第一是賦於農民對土地的所有權,如果農民可以直接把土地拿到市場進行交易,土地的供給會增加,土地的價格會隨之下降。

第二取消更低紅線的政策,即便更低減少了,糧食的自給率仍然是可以通過更低集約化提高農業生產率來得以維持。

第三個政策是穩定地方政府的財源,找到新的財政收入來源來替代國有土地使用權的出讓收入,擺脫對土地財政的依賴,加快這個實施以個人住房為對象的房產稅。那我知道上海和重慶這兩地現在正在做房產稅的實行。

第四是要大力發展房屋租賃市場來建大量的公租房,提供給中低收入者。那麼或者在極端的情況下,可能只有本地戶口所有者才可以申請,這是現在中國各地政府的通常做法,需要本地戶口,這個應該放寬,入住的資格應該擴大到農民工。

第五點是應該進一步分散人口,現在基礎設施的建設投資和相應的就業機會都集中在部分大城市,那麼結果這些地區的土地和房價就會上漲,但是如果我們把基礎設施建設向周邊一些小城市分散的話,我們也可以分散人口,這樣的話就能控制房價的上漲,謝謝。

樊綱:中國房地產的市場和日本80年代的時候的房地產市場情況,原因有沒有相似的地方,您看來中國的房地產市場是不是會重蹈當年日本房地產市場的同樣問題。您有什麼看法?

古賀信行:我認為中國的現狀和日本過去有相同之處,也有不同之處。當時在日本泡沫經濟的時候,日本處於一種過渡發放貸款的狀況之中,除了銀行發放的房地產貸款之外,還有非銀行的專業金融機構,日本叫做住宅專業金融機構發放的貸款。我知道中國也有所謂的影子銀行的問題,這個和過去日本銀行或者是說銀行以外的金融機構提供大量的資產貸款,導致土地價格上漲是有相似之處的。

另外,在80年代,日本面臨著勞動力不足的問題,導致了潛在增長率大幅度的下降,中國當今也同樣受制於勞動力的減少,所以潛在增長率也是大幅度的下降。針對這種情況,如果政府試圖通過強行的實施自行政策,來實現超出潛在增長率的高增長目標,結果就會引發資產泡沫。

另外,當局為了控制匯率的上升,主動的去干預外匯市場,結果就導致了本國的流動性膨脹,這樣的話就造成了流動性過剩所帶來的價格上漲。我們認為過去的一段時間,中國為了控制人民幣幣值的上升而進行市場干預,結果引發了流動性膨脹的問題,進而造成了房地產價格的上漲,這也是和日本比較相似的。我認為這兩者實際上都是孕育著比較大的危險。

但是實際上與80年代的日本相比,當今的中國可能還面臨著更大的風險。剛才我提到在80年代,日本除了從銀行貸款的方式提供給房地產開發企業的貸款之外,還有所謂的非銀行的住宅專業金融機構,他們也提供了貸款,中國是有影子銀行,同樣起到了這個作用,但是需要注意到的是日本的住宅專業金融機構,是從銀行獲得貸款,然後再次轉貸的,銀行向住宅發放貸款的時候,這些貸款都是被寫入銀行的資產負債表得到反應的。而中國的影子銀行是完全獨立於銀行之外的,不反應在銀行帳戶上的貸款。如果真正中國的影子銀行出問題,出現了違約的情況的話,很可能會給中國的金融系統帶來比日本當時更大的衝擊。

另外,還考慮到了中國銀行更多是國有銀行,和日本的民營銀行不一樣,大家都有一種期待,如果真是銀行出問題的話,可以指望政府出手相救。在匯率的自動自由幅度方面,中國和日本也是不同的,這一點也是令人擔心的。

剛才我提到了幾點中國和日本不同,而且有可能孕育更大的風險的地方,但是最後還是想提一點,是中國和日本規模的不同。而且兩國也存在著發展階段的不同。日本在泡沫破滅的時候,從經濟發展的角度來說,已經處於成熟國家的行列。預製相比,中國雖然潛在增長率有所下降,但是仍然處於發展中的階段。只要很好的發揮後發優勢的話,還是有進一步發展的潛力。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街見聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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