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重磅 | 太狠了!一夜間哀嚎遍野 炒房者再不退場必然殺無赦

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昨天晚上,北京新聞突發政策,商住房也限購了,而且是非常嚴格的限購政策,這政策一出,也就意味著手裡有商住房的,正在炒商住房的,全部砸在手裡了。再也無變現賣出可能。

先看商住房的新政策。首先,新的商住房就不能隨便改變用途,而且告訴你面積不能小於500米,這基本封殺了所有的居住用途,酒店式公寓都是90平方米左右的小戶型,誰會買一個500平方米的商住房?

其次,商住房即使要賣,開發商已經拿下了銷售許可證該怎麼賣,人家說只能賣給企業,即使要賣給個人的也必須由企業過一道手,然後再賣,要知道,企業公司買房,前兩天剛有政策公司購房3年不允許賣,這下好,基本上就是連環擊,圍城必闕,給商住房的開發商指了一條不歸路。這個時間根本就不會有公司願意出來接盤。

第三,更多人關心的問題,那麼之前個人已經買來的商住房該怎麼辦,答案是涼拌,你不可能再賣出了。因為政策告訴你,你賣出商住房只能賣給有資格買房的,無房家庭,還得願意全款買的。因為明確不給貸款了。那麼試問哪個有資格的家庭,同樣是5年社保和納稅證明,且名下一套房都沒有,還得傻有錢傻有錢的那種,特別是願意全款去買這種已經被嚴格限制,甚至比住宅二套限制還嚴格的商住房的呢?商水商電,50年土地使用權,不能上戶口,也不能上學。純粹為了住,恐怕全北京市也找不出來幾個這樣需求的客戶了。

第四,遠遠不止商住房這麼簡單,因為根本就沒有商住房這個提法,人家說的是「商業辦公類項目」,所以,辦公大樓、商鋪,都將包含在內,千萬別覺得,買商住不能投資了,買商鋪可以投資。基本上,辦公大樓和商鋪也都被一棒子打死了。

有人做了個統計,說北京預計至少將涉及500萬平方米商住房,其中取證未售的商辦共有22625套、166.6萬平方米。是的,這些人已經成為了炒作商住房的最後接盤俠。

那麼這樣的政策意味著什麼呢?為什麼出手打擊商住房呢?而且為何要下死手呢?這裡面還真是說來話長。

首先,敲山震虎,這次明顯就是帶有報復性或者懲罰性的措施,就是要徹底干翻流動性,讓炒房人知難而退。而對於住宅二套無論是80%的首付還是60%的首付,雖然門檻高,但總有點槓桿,這次商住房直接不給貸款了。說明一丁點槓桿都不給了。而且直接就是首套,沒有考慮到任何投資需求,其實非常明顯,就是要讓手裡有商住房的人,立刻馬上現在就變成接盤俠。

其次,以房控人,在北京一擲千金炒作之前不限購的商住房的,基本都是外地炒房團。這些人推高商業類住房價格,對於北京的經營環境相當不利,成本高企擾亂了整個市場。所以對他們作出懲罰也是必要的。讓這些人知難而退,也讓他們儘快退出北京市場。

第三,表達決心,之前任何一次調控,都沒有這次調控來得猛烈,來得決絕,這次商住房的政策突然出台,幾乎影響了100%的人群。殺傷力也是100%。一套政策已經完全殺死了商住房,炒作更凶的學區房還會活得很久嗎?

萬科宣告:準備迎接樓市下跌!12個城市被看淡

來源:財經韜略(tttmoney8)作者:韜略哥

3月26日夜,萬科公布了2016年報。在年報中,萬科表示對國家的樓市調控政策「感到欣慰」,已經對12個城市的13個項目計提了「跌價準備」。

也就是說,萬科已經做好了準備,迎接即將到來的房價下跌!

萬科在年報里說:

報告期內,項目存貨跌價準備為13.8億元,較2015年底增長82.3%,原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略,對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。具體情況如下:

本年計提的存貨減值準備,考慮遞延所得稅因素後,影響本報告期稅後淨利潤6.7億元,影響歸屬於母公司股東的淨利潤5.4億元。

通過上述表格,我們可以清晰地看到,被萬科「不太看好」的城市有12個,分別是:煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南通、南充。

這12個城市中只有寧波、大連是二線城市,其他都是三線城市或者四線城市。

這些城市要麼是人口增長緩慢(比如南充、鎮江),要麼是經濟處於調整期(比如東北的三個城市),要麼是樓市庫存量大(比如寧波、南通),要麼是前期漲幅太大仍然在調整之中(比如溫州),要麼位於胡煥庸線以西(烏魯木齊)。

但如果你認真閱讀年報,就會發現不是所有位於上述城市的項目,都計提了跌價準備,比如另外幾個大連的項目就沒有計提。所以,還有項目自身的問題。

上圖是大連計提跌價準備的「海港城」的位置圖,可見距離大連中心城區比較遠,超過了50公里。

但也有很多樓盤位置並不偏,甚至位置還很好,比如煙臺的「海雲台」。寧波的「萬科城」位置也不算很差。南通的「金域藍灣」位置也不算差。

對於樓市調控,萬科在年報中這樣評價:

當2016年10月,國家對部分熱點城市出台針對性的調控政策時,我們有充分的理由感到欣慰,這一次調控是及時的,也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫,對穩健經營、有志於長期發展的企業來說,無疑是一個利多。

一直以來,萬科堅持「為普通人蓋好房子,蓋有人用的房子」。我們始終認為,房屋應該回歸居住屬性,房地產應該回歸實業屬性。面對市場的又一次亢奮,我們更應該不忘初心。

2016年,萬科實現了業務收入2400億元(見下圖),歸屬於上市公司股東的淨利潤210.2億元(增長16%),每股收益1.9元,每股淨資產10.28元,市場占有率3.1%;全年交付住宅21.4萬套,創下歷史記錄。年末,萬科持有的現金達到了870億元。

對於樓市形勢的判斷,萬科是這樣說的:

短期來看,市場環境依然複雜。熱點城市和三四線城市持續分化,土地市場的調整滯後於住宅市場,以及行業自2016年底以來的去槓桿趨勢,都加大了企業經營的不確定性。

長遠來看,房屋回歸居住屬性是大勢所趨。

萬科在2017年的策略是:

2017年本集團將繼續堅持「為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子」的宗旨、「以客戶為中心,以現金流為基礎的持續真實價值創造」的業務指導思想,全面落實「城市配套裝務商」的戰略定位,推動2017年各項重點工作的展開。

在投資上,本集團將堅持「不囤地、不捂盤、不拿地王」的原則;保持穩定、持續、謹慎的投資節奏,確保資源儲備支持長期可持續增長;2017年隨著行業回歸理性,前期部分高價獲取的項目存在潛在的併購機會。本集團將積極關注土地存量市場的合作機會,充分發揮資金優勢,加強和各類機構的合作,採取更加靈活的合作方式,發掘盤活優質的項目資源。

知道為什麼萬科對調控「表示欣慰」了吧,它正懷揣著870億現金,等著那些2016年瘋狂拿地的「愣頭青」們資金鍊出問題,到時候萬科就可以「我為刀俎,人為魚肉」,大舉抄底買便宜貨了!

最強殺招來了!論打擊投機炒房手段,我只服廈門!

對很多中國人來說,人生有三大幻覺:「國足會贏,房價會跌,股市會漲」。

現在第一個幻覺實現了,3月23日,世界盃預選賽,國足以1:0贏了韓國足球隊。

現在最大的幻覺——房價下跌,也可能會實現了。

繼北京出台史上最嚴限購政策後,廈門也紛紛開啟限購模式。最新的調控政策堪稱史上最嚴,且不但嚴還嚴出了新意!

24日,二線城市中房價最高的廈門發布了樓市調控新舉措,在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上,廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房;通過贈與方式轉讓住房後,再次購買住房需滿3年;新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易。

財經評論員原上草在牛爺財經(youthinking)中表示,

這個限制買賣,比提高房價買賣成本還要命,此前,上海等地出台了未滿5年,增加交易成本,提高稅費的措施,但畢竟只是增加成本,很多炒房客還是不在乎的。而廈門這一次,是直接不讓你買賣。這招殺傷力太強,直接剝奪你的買賣自由,萬一缺錢很著急了,也不能買賣,這對炒房客會是致命打擊。

這意味著,在這兩年廈門房價上漲時期鑽進去的炒房客,都會傻眼了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,

此次新規最嚴的一條規定,是房屋買賣以後需要三年才可以交易。「這個規定在全國其他城市都沒有,廈門應該是全國首個。此前也有傳言說上海要出台類似的規定,最終沒有出台。這次政策的出台很有必要,一定程度上將住房交易背後的漏洞補上了。」

微信公眾號櫻桃小房子(cherryhouse2017)對此評論道,

1、據廈門人說,去廈門炒房的大多是外地人,部分仲介圍盤加忽悠製造緊張,這次投資客要哭了,比如借錢炒房的,利用銀行首付貸、信用貸、消費貸湊首付和月供的;手上有多套房的投資客,資金周轉不過來的;想短期賺差價,一年半載轉手的,要麼繼續捂在手上,繼續籌集資金,每月背負巨額按揭貸款,要麼違約。

2、市場成交量會迅速下滑,仲介要關門一批,市場觀望兩個月後成交價很快會下跌,資金不夠的投資客要想套現,只能降價通過私下簽訂買賣協議,等拿到產權證再過戶,但是政策又規定沒有房屋所有權狀的不能辦委託公證,這就麻煩,很多買家不可能冒這個風險付了錢還不去公證,所以投資客基本上沒法套現了。

3、購買二手房的,最多只需要被套2年,而購買新房的投資客,起碼要鎖死三四年,因為從交房到拿到房屋所有權狀差不多要一兩年。短期投資買新房是最大的坑,拖的時間越長,月供周期長,光是銀行利息就嚇人,給銀行打工了。

最關鍵的是,一旦打響了第一槍,有了典範,預計後續會有其它城市跟進,學習此種打擊投資炒作方法,進一步加碼限購調控,落實中央所說的「房子是住的不是炒的」精神。

總之,房價如果暴跌了,甚至是腰斬了,受傷害最大的恐怕是瘋狂的炒房者,這些人需要被教訓,才知道房價暴跌帶來的痛。

責任編輯: 林億   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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