前幾天有一項樓市傳言，背後隱藏的各方信息卻頗值得玩味。
有消息稱小米公司要與萬科攜手蓋房，僅限小米員工購買，房價平均在每平方米四至五萬元人民幣，位置在海淀永豐。那裡當前市場均價在每平方米八萬元以上。
消息正在房價暴漲之時傳出，引致巨大討論。不過，如果仔細推敲一下，小米員工雖然能夠買到半價房子，但是沒有產權，無法公開交易，也不能設籍口。
此事足以成為從觀察火爆樓市的一個鮮活切入點。從買方角度上看，小米不少員工完全符合統計意義上的「剛需」定義——工作沒幾年，收入還可以，未來有成家的需求，也有買房的必要。
目前，這個項目還處在小米公司內部徵求意願階段。據公司內部透露，統計購房意願後才會決定合作與否，以及合作建房的面積。但至今公司里的輿論聲音都是：不值得，不買。而這就印證了現今在購房人心理上已經出現的一個明顯特徵：買房在理財上的功能意義超過了居住功能本身。
這個變化背後隱藏著的邏輯就是：所有買到房子和想買房子的人都絕對不希望房價下跌。他們是衝著上漲而買的，房屋的居住功能並不是唯一衡量標準——這也同時可以解釋為什麼政策性商品房在市場頻遭冷遇。至今為止，北京市大熱的通州區還有單價不到兩萬元的政策性商品房，自推出以來已經滯銷四年，但與此同時通州的商品房價格扶搖而上。
而從開發商的角度上說，這個事例所展現的事實更是極端：為何要和小米談這麼條件苛刻的合作？是因為萬科當時買下的就是一塊不能出售的地塊。
這塊地是去年12月北京市推出的首個「限房價競地價」地塊。在拍賣前先給出了一系列苛刻條件：這塊地上未來房屋的售價均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米。房屋套型面積90平方米以下的住房面積必須占所有住房面積比例的70%以上。
而在報價時，幾乎所有競拍開發商都選擇了「全部自持」，最終萬科先後以50億和51億元拿下永豐的兩個地塊。
100%自持，說白了：開發商買回這塊地，蓋出房子只能用於出租，而不能賣。
只要粗略計算一下，就能發現萬科買地的成本令人咋舌，租售比高達1：500至1：650之間，也就是說，如果以蓋房子出租這個方式，萬科要42至54年才能收回成本。再加上3年左右的建設周期，萬科這個買賣根本不划算。
可是，為什麼即使沒有產權，還有很多苛刻的條件限制，萬科也要拍下這塊地，甘冒這麼大的風險？從投資角度來說，這放在一個商業主體身上，似乎完全是不可理解的行為。
但是，如果放在整個房地產行業的狀態中去看，萬科的舉動又很好理解。房地產企業最怕的不是項目虧錢，而是沒有項目可做。上市公司需要業績，非上市公司需要營收。而寧可將自己放在京滬深這種房價更為看好的城市中去搏鬥，也不能到庫存嚴重的三四線城市去冒險。這也幾乎是房地產商們的共識。道理很簡單，市場上對一線城市房價上漲的預期遠遠高於三四線城市。
另外，在這件事情中還有第三個主體：拍賣土地的政府。土地是在政府手裡的，如果非常想壓抑房價，完全可以用更低的價格向外拍賣土地，並要求開發商限制最終銷售價格。如果在一片二手房中出現一處價格遠低於周邊平均的新房，對市場價格的抑制作用是很明顯的。
這樣的事情，北京曾經也是做過的。2004年，在CBD核心地區，富力城和蘋果社區兩個中高端樓盤的馬路對面，就出現了一處限價商品房，這曾經一度導致蘋果和富力的銷售不暢。
然而，北京市在調控背景下推出的地塊，其苛刻條件也只是開給了開發商，政府得到的收入只是減少了超額的溢價，但與之前價格相比仍然是緩慢上升。
至此，政府、開發商、購房人，三個主體在這一處地塊上已經湊齊。事實上，我們不難發現的是，這三方其實抱有的是相同的願景——房價緩慢上漲。
政府的土地拍賣價格暗暗道出了它希望房價緩慢上漲而非下跌。
開發商不憚於在這種苛刻條件下仍然固守一線城市，是因為他們期待通過未來的價格上漲來彌補預先透支的空間。
購房人在不能獲得完全產權的前提下不願意買房，也是因他們有對未來房價的上漲預期，不希望自己的投資收益跑輸他人。
這也是這輪房價上漲潮不同於以往的最大區別：市場上不再有多空之戰，原本應該各自牽制的三方力量持有的是相同的目標。無論業內、專家、政府、房地產商、購房人、仲介……無論你問到哪一方，都會直白地告訴你：房價確實不合理，但是看不到任何下跌的可能。
這種態度的空前一致本就是對房價的巨大心理支撐，更火上澆油的是，政府、購房人和房地產商三方之間又都沒有把態度挑明，而是曖昧地互相窺視猜測。
其中最憂心的是房地產商。時隔四個月，從小米的合作洽談中能夠初窺萬科的變通方式——通過把項目打包出租給第三方的方式來實現資金回籠。
事實上，不僅僅是萬科，所有房地產開發商都陷入到了「停不下來」的境地之中。根據年報統計，全國百強房地產企業的平均負債率早已超過70%的安全線，恆大的負債率甚至已經超過90%。
表面的風光和背後的高負債，使得這些開發商完全不能從容享受房價高漲給他們帶來的收益。而只有不斷地拿地、做項目、攤薄成本……才有可能讓他們不會出現資金鍊斷裂，才有可能讓他們活下去。
房地產商的大舉進軍，一定程度上已經從企業戰略使然，變成了不得不然。
購房者的心理焦慮也不輕鬆。房價一路飛漲而又看不到下跌的理由。就算明知現在買房不僅要搭上兩三代人的全部積蓄，更要背一身貸款，但看看政府和開發商各種暗藏不表的潛台詞，之後只好決定：再難也得先搶上這輛車。
這是此次學區房漲幅居首的最根本原因：既然透支了兩三代人的積蓄換一張車票，那就挑最搶手的來。雖然價格高，但轉手的可能性也遠遠大於其他類型的房屋。
而政府，從定下土地招拍掛制度，定下房地產是經濟支柱性產業的基本定位之後，就已經不得不隨著這輛車一路狂奔。
魔鬼隱藏在細節當中。
1998年，杭州在全國率先實行土地儲備制度，將土地的一級開發權收歸地方政府所有。在政府進行了地塊規劃後再以招拍掛的形式向社會推出。
這項試點政策實施到第六年時，經統計確認，杭州七大區塊的樓面地價均出現了不同程度的上漲，拍賣時的平均溢價率超過50%。其中，上漲最快的城西區塊，從2000年的2188元/m2漲到了2003年的5326元/m2，三年多的時間裡增長了2.4倍，而到了2004年，相同區位的土地更是拍出了7547元/ m2的價格，預計建成後開盤價將超過萬元。而當時京滬核心地段的中高檔商品房也不過就是這個價格。
當時，就有專家認為，這樣規劃和管理土地的方式對於房價將起到很大的促升作用。但有關部門以「更有利於城市統一規劃管理」的理由否決了這一點。
行至今日，房地產相關收入在地方政府收入占比中已經超過了50%，改革財稅分配製度的最好時機已過，讓地方政府自毀飯碗早已難上加難。
三方都預預售屋價上漲，都在窺測另兩方態度的同時，一邊內心糾結一邊暗自加磅。於是房價也就脫離了三方共同期待的「緩慢上漲」這一目標，轉而一路狂奔。
這種瘋狂的上漲無疑是三方都不願意看到的，但是，螺旋已成，誰來邁出第一步？誰來先叫一聲停？
現在，我們可以回過頭來看看去年拋售 大陸房產的李嘉誠了。事實驗證了他的老謀深算。他虧掉的是從今年以來由於房價瘋狂上漲而錯失的利潤空間，但逃離了令各方泥足深陷的囚徒困境。
可悲的是，李嘉誠畢竟是少數，大多數人仍然圈在這個危險遊戲中無法脫身，甚至甘於獻身。心理上的膠著，比激烈的對峙更難以克服。
至於誰能讓這種尷尬局面真正停下來？恐怕只能寄希望於某個黑天鵝事件了。只是一旦如此，後果就是玉石俱焚的局面。
這時，需要做的是再度審視三方力量。
至今為止的政府調控，所致力的方向就是在人民幣不可自由兌換、政府直接參與生產活動的大經濟背景下，讓控制局面的牌更多一點。讓局面不至於到了某一天全然超出了政府的掌控能力。用各種信號告訴另外兩方：不要再讓房價漲上去了。手段也很明顯，歸根結底就是信貸、土地。
至今為止的房地產商，所致力的方向就是讓資金鍊不至於太過緊張，能夠確保企業平安地度過政府調控中形成的資金緊張期。同時儘量把一些生長性良好的項目拿在手裡，讓自己在上漲預期中不要太輸給同行。
而購房人的期待最簡單：上車，並且儘量在車上站到更好的位置。三方力量中，購房人最為分散，四下群起買房的景象很容易造成他們的心理恐慌，導致他們看不清規律。事實上，在一次次調控中，房價早已有了固定的起伏規律，搶在調控政策出台之前上車的人是最不理智的，他們沒有抗禦風險的力量，但缺乏的是抵抗心魔的定力。
在這個複雜螺旋中，購房人既是房價上漲的最大受害人，也是最直接的推手，最徹底的接盤者，更是力量最弱小的一方。
所以，囚徒困境之下，誰應該先撤伙，還不明白嗎？
