形勢進一步惡化。2017年清明假期，當「雄安新區」被投資客製造出一條條大新聞的時候，遠在千里之外的嘉興商業地產，正在經歷狂熱過後的冰河期，讓參與這場狂歡式投資的每一方都承受著痛心切骨。
2010年過後，一個「東拓西進、北控南移」的城市規劃橫空出世，400多萬人口的浙江嘉興城市規模擴容，在政府招商引資推動下，各類商業地產項目大舉興建，都奔著承接滬杭兩地的外溢利多而來。
據當地媒體報導稱，目前嘉興共有已建、在建、待建商貿綜合體及專業市場131個，總建築面積1658.9萬平方米，其中86個已投入使用，45個在建或待建。
急速擴張的結果就是結構失衡，泡沫凸顯。3月末，中國房地產報記者在嘉興調查發現，包括環球國際中心、中凰國際嘉興名品城、中潤·麗豐中心、嘉興國際中港城等多個商業綜合體出現經營困難、店面大量倒閉、在建工程瀕臨爛尾等問題，引發維權糾紛。
對於目前的局面，多數維權業主在接受中國房地產報記者採訪時提出質疑：政府在發展規劃、項目監管上存在失察之責。
嘉興市住房保障局一位副局長在接受中國房地產報記者採訪時表示：「對於嘉興商業綜合體的問題市政府一直在關注，售後返租是明令禁止的行為，虛擬分割在前幾年政府促進商貿發展的政策窗口期是允許的。」「市政府對近期爆發的問題高度重視，對新建和存量項目整體依照『控新盤舊』的思路規範發展。」
不過他也坦承，商貿綜合體對於嘉興這樣一個三線城市來說，總量是過剩的，單個問題如何解決，由所屬區政府成立專門工作組推進落實。
過猶不及樣本
近年來，嘉興進入城市有機更新發展階段，也被認為是投資窪地，一批商業地產巨頭紛紛重金布局嘉興，更吸引浙滬兩地投資者頻頻出手。
但，這樣皆大歡喜的預期，讓商業地產商和投資客想都沒有想到，商業地產市場是蓬勃發展了，營運能力卻是弱小如絲，建成的商業項目要麼銷售緩慢，要麼庫存高企，要麼同質化嚴重，要麼都具備以上這些硬傷。在終端，更遭遇電商衝擊、消費力單薄、墮胎缺失。
旭輝家樂福撤場，汽車北站農工商超市關閉，市中心鹿都廣場爛尾，江南大廈中港城店撤櫃，就連新商業地標麗豐新天地也瀕臨爛尾。
典型如嘉興環球國際中心，一手好牌卻未能打出一個好碩果。
嘉興環球國際中心由嘉興市德隆置業有限公司（下稱德隆置業）操盤開發，項目位於嘉興市區CBD商務核心板塊。2014年項目正式開盤，總建築面積17萬平方米。優越的地理位置、又有大型家居廣場以及當地禾城銀行總部入駐，加上虛擬分割捆綁售後返租的模式作為賣點，以及8%的年租金收益，一經推出就遭到上海、杭州、溫州、福建以及海外華人投資客的瘋狂搶購。
環球國際中心縱使這般占據了天時地利人和，仍然沒有逃脫危局，無法足額兌付租金，陷入業主維權的窘境。
3月27日，中國房地產報記者在星月家具廣場內看到，裝飾富麗堂皇的5層家具商城內，顧客寥寥無幾。門口未拆卸的活動展廳也未能給這個地處繁華地段的商城帶來人氣。
一位陳姓業主告訴中國房地產報記者，環球國際大概有5000多個虛擬分割的商鋪。「我買的是3樓的鋪面僅30多萬元，我的損失不算大。」「投資上百萬元的大有人在，上次維權一位旅居西班牙的浙江投資客1000多萬元，全部折裡邊了。」
高起點的環球中心緣何會走到今天的地步，多數業主表示，開發商將項目銷售資金挪到嘉善進行別的項目開發，對於現在的項目已是無暇照顧。
中國房地產報記者多次致電該公司財務總監，但電話一直無人接聽。
中潤·麗豐中心，則是盲目擴張，資金鍊斷裂、項目瀕臨爛尾的典型。
麗豐中心由中潤控股集團有限公司開發。總體量38萬平方米，是嘉興首屈一指的城市綜合體項目，南北兩個區域的商鋪和公寓多數已售出。
該項目同樣地處運河區CBD核心板塊文昌西街，而且是由有著豐富商業地產開發經驗的中潤控股操盤。本應是嘉興商業新地標，現在卻瀕臨爛尾，投資客成為惶恐群體。
中國房地產報記者在現場調查發現，北區已投入使用，不過多數餐廳已經關門或已歇業，南區主體已完工卻已停工。中潤控股原本期望通過南區的商貿城來帶動北區的主題餐飲火爆的計劃，也隨著南區的停工而落空。
中潤控股負責人蔡麗萍此前在接受中國房地產報記者採訪時表示：「目前公司正在積極處理與債權方重慶信託的債務關係，希望業主能與公司共渡難關。」
現實的情況是，中潤控股的股權及麗豐中心資產全部質押給重慶信託。4月5日，蔡麗萍在接受中國房地產報記者採訪時無奈表示：「我已被踢出局，目前由第三資金方在與重慶信託接觸，至於什麼時候有結果我只能積極關注。」
嘉興國際中港城，則是同質化競爭的犧牲品。
該項目由中成實業有限公司於2006年開發，是嘉興較早的商業綜合體項目，占地面積136.34畝，共255397平方米，其中地上建築六層（局部七層）。
項目所在地南湖新區中環南路與雙溪路交叉口，是南湖區重點發展的區域之一，未來潛力被看好。但是，隨著相近該項目的萬達廣場開業，徹底將中港城擊垮；原本業主寄託的較高收益期望，而今則成為無法辦理產權證、租金收益無法兌現的維權對象。
中國房地產報記者在中港城看到，偌大的半弧形建築內，空無人氣，商鋪多數關門，僅有少數餐飲門店在堅守，一層的商業區多數處於半歇業狀態，原本沃爾瑪超市早已人去樓空，縮水為幾十平方米的小型超市為附近居民提供服務。
據受訪業主介紹，目前該商城已被開發商收回，欲重新調整包裝後營運，多方傳言是與上海某醫療機構合作做醫療業態，卻遲遲未見下文。
中凰國際嘉興名品城，則是定位不准，遭電商衝擊的典型項目。
名品城位於嘉興市萬國路以北、聖堂路以南，北臨嘉興客運中心、320國道，南靠嘉興現代物流園，項目於2012年4月份動工興建，2014年初建成並投入使用。整個項目規劃總建築面積約30萬平方米，其中一期可入駐嘉興品牌廠商3000多家。
然而，理想的豐滿敵不過現實的殘酷。中國房地產報記者調查發現，在宏大的名品城內，多數店鋪早已人去樓空，即使是留守的商鋪也是在苦苦支撐，等待清倉。
名品城業主魯先生表示：「開發商答應6月份補租金，補面積差，違約金的20%，付半年租金，6月30日為最後截止時間，能不能兌現還是個未知數。」
目前，中凰國際嘉興名品城引入新的營運團隊，進行轉型調整，打造全新的商業模式，準備打造以引入國家檢驗檢疫檢測線為核心的綠色食品交易市場。
該公司負責營運的魏經理在接受中國房地產報記者採訪時表示：「前幾年地方政府對招商引資這塊看得比較重，所以定位起點較高，但是項目的落地上，無論從政府角度還是開發商角度都有考慮欠妥的地方，名品城的定位沒有經過科學論證和調研，為後來的經營困難埋下困難的種子。」據他稱，未來公司將通過產業調整尋求突圍，同時做好業主租金兌付工作。
由利而起，因利而爭
中國房地產報記者調查發現，嘉興商業地產的狂熱發展有兩個顯著特徵，虛擬分割捆綁售後返租，並且普遍約定8%及更高的年化收益，這為投資客與開發商之間埋下了糾紛隱患。
嘉興國際環球中心項目，曾大肆宣傳租金收益，「實行五年包租、長期託管的經營政策，100%全程保障經營。前三年每年8%的回報，合計24%，一次性在總房款內扣除，第四、第五年為8%的現金租金回報於業主，第六年至第十二年保本收益8%~18%，超出部分5︰5分成。」
這樣美好的承諾最終成為畫餅充飢，並未兌現，引發業主不滿。環球國際中心一位要求匿名的業主提供的維權材料顯示，約有2400位業主正在就售後返租租金兌付問題集體維權，在經過多次努力後，雙方達成補充協議。
根據維權業主與開發商德隆置業之間簽署的補充協議約定，本該在今年3月20日，支付第一批第二批業主半年租金的40%，卻在當日遲遲沒有兌現承諾。
讓業主出奇憤怒的是：「德隆為什麼出爾反爾？為廣大業主簽署補充協議後仍不按協議辦？為什麼3月20日德隆員工都不敢正常上班？」
對於當時的結果，多數業主後來才明白，在「3·15」期間，德隆置業提出的補償方案只是緩兵之計。
德隆置業的情況實則不妙。「德隆把資產抵押給銀行，倒閉後雖然欠大家租金但固定資產會抵押給銀行，侵害的卻是我們業主的利益。」前述匿名業主無不擔心。
在截稿前，有業主透露最新消息，「2016年的租金第一次40%已拿到,餘下60%要到今年6月底支付，能否兌現還是個未知數。」
鈕先生是嘉興本地人，從事絲綢禮品生意。他將手中多年的積攢投入到位於文昌路的中潤·麗豐中心購買了兩間商鋪，原本指著收取租金，作為支撐孩子上學的費用，然而隨著麗豐中心陷入困境，他的希望落空了
當時，他看重的就是「麗豐中心的地段和返租收益」。麗豐中心項目原先承諾，統一經營管理8年，前三年每年7%的租金回報，共21%一次性抵扣房款，後5年分別按照8%返收益、8%提前2年返租回報（即第二年開始實收租金）！8年之後業主可以選擇繼續由營運公司來統一經營，也可以選擇自己做。
面對如今的現狀，他提出了自己的看法，拋開開發商營運不善的原因之外，虛擬分割和售後返租這種模式能在嘉興大行其道，其實與政府的規劃發展思路和監管失察有很大關係。
鈕先生說：「虛擬分割也是政府許可的做法，不然我們也不會拿到虛擬分割的產權證書，而當時虛擬分割捆綁售後返租的模式是多數開發商的賣點，不是某個開發商，而是多個開發商、長時間存在的違法違規行為，政府部門難道能不知情?現在出問題了說是商業行為，開始推脫責任。」
對於商業地產投資本身就有風險的當地政府說辭，他則以股市為例：「股市有風險，但是證監會對股市發行、買賣過程中還是要監管。投資風險和政府監管是兩回事。」
在他給中國房地產報記者提供的產權證書上，可以看到他的商品僅是一個標有四至的平面圖。名品城業主魯先生提供的產權證書也僅是標有長寬的長方形圖塊，具體位置他也說不清楚。
在名品城購買商品的魯先生同樣面臨此等情況。該項目銷售宣傳五年包租十年託管，前三年每年8%一次性抵扣房款，第四第五年固定8%回報，第五年可以140%回購，第六年到第十年1:9分成。而今的現狀讓他後悔不迭，卻無他法。
跟政府部門有過接觸的鈕先生表示：「問題出在源頭上，地方政府急於招商，急於獲取政績。」
「控新盤舊」救場
嘉興商業地產虛擬分割捆綁售後返租模式的負面效應，已引起嘉興市政府的高度重視。並提出了「控新盤舊」的指導思想，對新建項目從源頭上嚴把審批規劃關，規範引導存量商業地產錯位化經營，以期解困嘉興商業地產面臨的局面。
上述嘉興市住房保障局副局長向中國房地產報記者稱，目前嘉興市共有16個商貿綜合體項目，從建設進度來看，已經建設成的有10個，在建的有5個。從占比來看，已建成的占比總面積的72.6%，在建的5個總占比是23%，已建成的占絕大多數，從三個區來看，南湖區有6個，秀洲區有2個，經開區有8個，相對來說經開和南湖比較集中一點，目前商貿綜合體中暴露出的問題也集中在經開區和南湖區。」
他表示：「關於虛擬分割的問題，嘉興市明確發文禁止，在去年連續有幾個商業地產項目問題爆發後，由嘉興市政府常務副市長牽頭髮改委、住建委、住房保障局專門起草了《關於促進商貿綜合體和專業市場規範發展的若干意見（試行）》，來規範發展。」
《意見》的著眼點是「控新盤舊」，進行總體規範，控新從「住建委的職責上來講就是從源頭上進行控制，住建委主要負責從規劃源頭上管控，各區要建設新的大型商貿綜合體，規劃必須要先行上報嘉興市規劃管理委員進行審議，在審議通過後，要符合選址布點的規劃要求，才能建設類似的大型商貿綜合體。」
盤舊，就是對目前存量的商貿綜合體進行化解。「這就涉及工商、建設部門通過文件的形式把各個部門的職責給明確下來。從建委的職責來說，我們主要是通過市場化的手段來進行引導，由於好多商家原來並不是搞房地產，他對商貿綜合體的概念並沒有清晰的認識，所以對房地產投資以後會形成一種預期，基於這種錯誤的認識，這些商貿綜合體建成後，達不到預期的效益，所以我們提出引導開發企業進行錯位化經營。」
具體措施有，「對商辦樓宇，我們提出的就是搞樓宇經濟，一樓一策，提升一批樓宇經濟，對於原來一些商辦辦公大樓包括大型商貿綜合體通過規劃引領，優化物業管理，改造外立面，停車設施，通過對內部設施進行改造，針對每一幢樓宇所處的區域特徵，找出它所欠缺的地方，進行改造提升指引，目前一共改造80幢樓宇。」
在商貿綜合體改造方面，嘉興市目前已有4套方案下發各區進行推廣、引導。
針對業主關於監管問題的質疑，他表示：「我們的監管職責都是依照當時的政策、法律、法規作為依據進行審批和監管，當時做出的審批是符合當時的規定的，這是無話可說的，這是一種歷史原因造成，目前我們也就是積極地加以消化。
「如果本來就是違規行為的，商家擅自售後包租，我們現在聯合工商、金融機構進行查處。」
對於一些既往的問題，存在風險的項目，上述嘉興市住房保障局副局長表示：「由屬地政府部門成立工作小組，對它進行社會矛盾化解，從住建委角度講，我們主要是從宏觀面，從產業角度去引導」
他坦言，商貿綜合體對於嘉興一個三線城市來說，總量是過剩的，正因為發現這個問題，對於後續在建項目會嚴格審批。
嘉興市此時的舉措，顯然是在為過往政策「亡羊補牢」，埋單的卻是廣大的投資客。
這種陣痛無疑也給「雄安新區」等熱點區域的房地產市場提出了警示。
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中港城靠近嘉興萬達，生意估計被吸走了。就體量上說，嘉興萬達是個怪物。嘉興萬達綜合體，足足將近500米長的一個綜合體，你們體會下
去年底去多刷君名，到後來只剩中港城還在上映，跑過去吃晚飯只剩肯德基之類餐飲幾家還亮著，肯德基後門都一片黑。吃完找電梯去電影院，結果整個中港城裡面黑燈瞎火轉了好久才找到能上去的電梯。
#權威發布#日前，省政府同意嘉興設立浙江省全面接軌上海示範區。
其實是大利空，意味著浙江省不會再給嘉興投資源了，投靠上海被一腳踢飛。
