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清華教授孫立平: 以房子為中心的時代即將結束

對於以房子為中心時代結束之後的房地產政策應當慎重選擇。我總的看法是,要避免在房地產政策上忽冷忽熱的大折騰,促進房地產的平穩著陸。最穩妥的辦法,是以漸進的方式消除泡沫,即穩定房價,在實際收入提高和不可避免的通貨膨脹雙重作用下,降低收入房價比。

以房子為中心的時代即將結束(圖片來源: pixabay)

本文是著名社會學家、清華大學社會學系孫立平教授5月18日在上海虎嘯論壇上的演講整理稿:

現在,中國的經濟與社會可能正處在一個重要的轉折點上。而形成這個轉折點的一個重要的因素就是:以房子為中心的時代即將結束,而且可能就是這兩三年的事情。實際上,這個過程在此前的三五年間,就已經逐步開始了。從我身邊的情況看,在2016年之前的幾年時間裡,很多朋友已經不怎麼關心房子的事情了,這方面的議論也越來越少。更普遍的說法是,房子已經差不多了,而且房產稅的前景不明,該給自己好好活一段時間了。

當然,我說的身邊的朋友,也就是說我的朋友圈子,年齡相對較大,經濟情況也相對不錯。那這是不是屬於個別的情況?可能不是的。作為佐證的是,全國許多地方的房價,包括一些經濟比較發達地方的房價,在此前的幾年中都是比較平穩的。比如說,經濟很發達的蘇州、中山等城市,房價都是多年徘徊。就是北京、上海這樣的城市,在此前的幾年間,房價的漲幅也很是有限。那麼,為什麼從去年開始,許多地方的房價又開始大幅上漲?不少地方一年裡房價翻了一番?甚至有的地方出現一房難求的情況?需要對其中的原因進行具體分析。

去年上半年房地產趨熱,與去庫存的政策直接有關。2015年12月中央城市工作會議上指出,明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。會後,各地政府開始出台刺激房地產市場發展的措施。去庫存政策對房地產的作用,不僅僅是那些政策本身的刺激,更主要是給出了一個信號:政府開始鼓勵買房。到了去年下半年,另外一個因素開始發生作用,即對貨幣貶值預期所形成的心理共振。去年下半年,外匯大量流出,對貨幣貶值的預期為大多數人所認同。於是,形成恐慌性購房熱:有的本來有了兩套以上的房子,同時經濟條件不錯,本來不想再買房子的,因擔心貨幣貶值重新加入購房的行列;又經濟條件不錯,但錯失了此前房地產紅利的,覺得又一次機會來臨,再也不能錯過;而一些本來想過兩年買房子的年輕人,也擔心手裡好不容易攢的那點錢貶值,也提前了購房計劃。

到去年底,今年初,換匯限制收緊,一方面加重了人們對貨幣貶值的預期,另一方面也收緊了財富保值的渠道,於是使更多的錢湧入房地產。換句話說,去年到今年的購房熱,並不是突然出現了大量的剛需,也不能簡單歸結於所謂“炒房”。“炒房”的因素不能說不存在,但面對如此巨大的房地產市場,使很多地方的房價上漲一倍,不是那些投機性資金能夠做到的。從某種意義上說,是人為折騰出來的。

但不管怎麼說,這輪房地產熱,是特殊背景下的暫時現象。並不影響我上面所說的基本判斷。我們可以再看兩個數據。迄今為止,中國城鎮居民的人均住房面積已經由1978年的6.7平米提高到現在的30多平米,城鎮戶均住房達到1.1套(儘管分布很不平均)。這兩個指標都已達到發達國家的水平。也就是說,如果不考慮城市化的因素,不考慮農民進城的因素,這些房子已經足夠城市居民住了。當然,我不否認結構性問題的存在。另外一個就是庫存。按照有的學者的研究,現在在售、在建、已批的建築面積已達132億平方米(另一說為63億平米)。按人均30平米計,廣義庫存的住房足夠4億人居住。按人均20平米計算,廣義庫存的住房足夠6.5億人居住。按照現在中國人口變動的趨勢,可以說,如果把已經批出的地也算上(那是遲早也會蓋成房子的),我們已經把下幾代人的房子都給蓋完了。

有人說,不對吧,中國還有那麼多年輕人需要買房子呢,怎麼能說以房子為中心的時代快要結束了?據澳大利亞《衛報》報道,滙豐銀行的一項調查發現,80、90後平均住房擁有率為40%,中國以70%的比率位列第一。墨西哥、法國位列二三名分別為46%和41%,馬來西亞和美國排名並列第四為35%,加拿大排名第六為34%,英國排名第七為31%,澳大利亞排名倒數第二為28%,阿聯酋位居末位為26%。這個房地產超常規發展或居民集中置業的時代應該結束了。當然,我也不認為,以房地產為中心時代的結束,就是房地產黑暗時代的來臨。

《以房子為中心的時代即將結束,也許就是這兩三年的事情》一文發出後,無數多的提問迎面而來。老實說,很多都是我回答不了的問題。比如有人問:那我還要不要買房子?其實這樣的問題,過去也經常有人問到,當然主要是身邊的朋友。我一般的回答是,如果是剛需,隨時買,別等。如果今天問我,我還是這個回答。一位有房子的朋友,今天又問。我只能說,該買的就買,不該買的就不買。朋友聽了還是一頭霧水。其實,我要說的是,儘管以房子為中心的時代即將結束,但緊接著的並不見得是房地產的崩盤(儘管有人覺得崩盤很痛快)。任何地方、任何時候房子都可以成為投資的對象,即使是現在,窪地仍然是有的。但我這裡不能講這個問題,恐怕產生誤導。

還有人問:我幾套房子,現在要不要賣?我在講課時每當講到這個事情,課間休息的時候,都會有人問到上面的問題。這個問題也不好回答。我強調三點。第一,房子在哪裡?今後房地產市場會明顯分化。一線城市繼續短缺,縣城雖然也是房子嚴重過剩,但是農民進城的首選,將來最慘的是不發達地區的地級市。第二,賣了房有沒有合適的投資渠道?我們知道大多數人是沒有的。那你拿這錢幹什麼?第三,儘管美國縮表,中國貨幣政策也有緊縮的跡象,但為了保增長,超發貨幣,從而導致貨幣貶值,還是大概率事件。

以房子為中心時代結束之後,就是房地產崩盤嗎?不少人在評論中表達了這樣的期待。其實仔細分析,有這種期待的人,往往都是想買房子的。但我的看法是,我在今天的微博里也講了,以房子為中心時代的結束,與房地產崩盤是兩回事。網上傳,馬雲說,8年後,房子像大蔥一樣便宜!我不知道轉述的準確不準確,但我的看法,這種可能性極小。除非有愚蠢的政策。但即便那樣,也是暫時的現象。所以,應當準確理解以房子為中心時代的結束這個判斷。我說以房子為中心時代結束,不是說,那時候人們都不需要買房子了,房地產這個產業就完蛋了。我說的以房子為中心時代的結束,是說整個社會圍著房子轉那樣一個時代的結束。

各位可以想想過去這些年的情景:人們把掙來的錢基本都用在房子上,條件好的,買完一套接著攢錢買第二套,買完第二套接著攢錢買第三套;條件差的,全家節衣縮食,東拼西湊,攢錢買房。其他方面的需求,能壓縮壓縮,能湊合湊合。很多人說,這些年基本就為房子活著了。在以房子為中心時代的結束之後,當然還有人要買房子,還有更多的人需要還房貸。但會有越來越多的人不再把錢用在房子上,或者至少不再把主要收入用在房子上。這個時候的房地產應當進入一個正常的發展時期,因為在這個時候正常的需求仍然存在。

首先,城市化的進程。近些年來中國城市化的過程雖然按照統計學的意義上進展很快,但許多在統計上被算作城市人口的“流動人口”並沒有在城市中真正定居下來。隨著部分人經濟條件的改善,必然會出現在城市購房的需求。第二,房地產的結構性問題。雖然在三四線城市住宅過剩較為嚴重,但一線城市、部分二線城市住宅供需缺口仍然不小,特別是新進入這些城市的“新市民”,存在較大的購房需求。第三,無論在哪類城市中,改善性需求都明顯存在。雖然目前中國住房的自有率很高,但相當一部分房屋的品質較低,或面積狹小。隨著二胎的普遍化,城市改造,對較大面積的高品質住宅仍有不小的需求。

所以我不主張用一種極端的態度看待這種轉變。

最後談談如何對待已有的房子。首先要看清楚目前居民有的這些房子、這些房子所體現的財富對他們意味著什麼?第一,這筆以房子為載體的財富,是中國老百姓改革開放30年來積累的唯一一筆財富。改革開放30年,中國經濟快速發展,體現在老百姓身上,積累起來的就是這些以房子為載體的財富。第二,這筆以房子為載體的財富,是中國中產階層形成和發育的最根本的基礎。可以說,這些年大部分中產階層都把滿足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至兩套以上的房子。沒有這些,就沒有中國的中產階層。第三,這筆以房子為載體的財富,是社會保障很不健全情況下醫療養老的重要保障。中國面臨著嚴峻的老齡化問題,而社會保障則很不健全。很難想像在可見的將來,養老的問題能由社會承擔起來,因此,很多人擁有的兩套或兩套以上的住房,部分地具有養老基金的含義。

鑒於以上種種情況,對於以房子為中心時代結束之後的房地產政策應當慎重選擇。我總的看法是,要避免在房地產政策上忽冷忽熱的大折騰,促進房地產的平穩著陸。最穩妥的辦法,是以漸進的方式消除泡沫,即穩定房價,在實際收入提高和不可避免的通貨膨脹雙重作用下,降低收入房價比。之所以提出上面的看法,是基於以下的考慮:中國持續了近20年的房地產超常規發展,雖然問題不少,但對於經濟發展和民眾居住條件的改善,功不可沒。但走到今天,以房子為中心的時代,確實到了要結束的時候了。接著面臨的是如何在消費上一個台階。這時房地產需要平穩著陸,進入正常發展階段;民眾需求休養生息,緩解過去這些年的精疲力竭。無論是用人為的力量繼續把房地產推向浪尖,還是用人為的力量把房地產打入谷底,都是錯誤的。需要社會有一種平和的心態,需要政府有一種平和的政策。特別要避免這種情況:需要時,將社會主要財力吸引進房地產;不需要時打壓冰凍,使其灰飛煙滅。

阿波羅網責任編輯:江一 來源:KZG 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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