劉曉博
中國大陸樓市5月的成交數據出來了，中心城市在成交量上「入冬」已成定局。
比如從城市角度看，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大約60%……
從房企角度看，根據「克而瑞研究中心」的數據：2017年5月，大部分房企銷售業績環比下降。雅居樂、萬達集團下降幅度在50%以上，萬科、保利、首開、碧桂園等下降幅度也在10%以上，龍湖和中海外下滑8%以上。
下面是萬科地產2017年5月銷售業績跟去年和今年前幾個月的比較：
可見，2017年5月萬科的銷售金額同比下降了1.3%，環比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，環比下降了16.5%。
上述數據，都是新建商品房的銷售數據，沒有包含二手房。中國樓市的運作方式，有點類似新三板的「做市商」制度。也就是說，由開發商「做市商」，向散戶提供房屋（只賣不買）。在這種制度下，開發商事實上成為「莊家」，炒房者成為「莊家的一致行動人」。
至於「二手房」，則完全看土地拍賣市場、新房成交的風向，在散戶、炒房者推動下跟漲跟跌。
所以，擒賊先擒王。地方政府在激活樓市和控制樓市的時候，都從新房下手。所謂的限購、限價、限貸、限售、限商，都以新房為首要目標。
5月全國中心城市新房成交的普遍下跌，意味著樓市開始「在成交量上入冬」。為什麼我始終強調「在成交量上入冬」？因為大多數中心城市的房價仍將是堅挺的，大幅下滑的只能是成交量。至於價格，能橫盤和微跌就很不容易了。
房價大跌，政府是不願意看到的，那樣會影響金融安全，進而影響整個經濟的運行，影響到失業率和社會安定。所以，政府能容忍房屋成交量大跌，不能容忍房價大跌。
5月新房成交量的大跌，到底是什麼因素造成的？或許有人以為是加息，因為房貸利率優惠普遍變小，甚至取消了；或許有人以為是限購、限貸和限售，讓很多人猶豫、觀望了，其實不然。造成5月成交顯著下滑的最重要原因，是政府控制住了預售證的發放，讓很多樓盤無法銷售。
比如，6月5日就有國內財經媒體報導說：廣州2017年5月新獲得預售證的住宅僅3191套，環比下降69%；獲得預售證的住宅面積總計為35.86萬平方米，同比下跌65%，環比下跌68%。
上海鏈家研究部的最新數據顯示，5月上海市一手商品住宅供應面積為44.58萬平方米，環比下跌22.23%，同比下跌64.94%。
所謂「供應量下降」，其實就是拿到預售證的房子減少了。
在南方某大城市，情況就更加極端：據說，這個城市在5月份只有一個住宅項目拿到了預售證。一批豪宅項目都在等證，但種種跡象顯示，7月1日之前他們都不可能拿到。
為什麼不讓賣？因為擔心房價環比上漲，受到中央政府的批評。此前，有些城市使用了比較嚴厲的限價措施，讓新房銷售價格低於同一片區的二手房，結果造成了萬人搶購的熱烈場面，被媒體報導之後，也引起了地方政府的不安。
低價賣，會成為輿論焦點；場面太過火爆，容易產生腐敗；正常價格賣，則會引發房價環比大漲，招致上面的批評。於是，暫緩發放預售證，就成為地方政府的共同選擇。
當你沒有辦法的時候，就拖一拖、等一等，這是官場必備的技巧。
也就是說，目前市場成交量的萎縮，是通過「行政化色彩最強」的手段（不讓賣）促成的。如果沒有這些措施，中心城市的房價將繼續上漲，直到泡沫破裂。
而政府為了避免這種局面的出現，不斷收緊調控措施，希望攔住樓市這匹狂奔向懸崖的烈馬。
回顧2000年以來樓市的演變，你會發現一個重要現象：人們的買房欲望越來越容易被激發起來，而降溫越來越難。原因很簡單，買房從來都不會錯，只會買貴而已。所以，在房子問題上出現了類似「剛性兌付」的現象。
說句實話：如果不來一次真正的大熊市，中國樓市這匹烈馬，未來隨時可能再次進入狂奔狀態……
