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合肥房價過山車:從全球漲幅第一到部分幾近腰斬

安徽合肥,這個曾經排名靠後的“弱二線”房地產價格窪地城市,去年一躍成為國內甚至全球房價高速上漲的“領頭羊”,令人為之側目。在胡潤研究院今年1月發布的2016年全球房價指數中,合肥房價漲幅超過40%,位居2016年全球房價漲幅第一。在全國70個大中城市新房售價環比漲幅排名中,合肥也首次登上榜首。

去年下半年特別是10月2日以後,合肥推出“史上最嚴限購令”,房地產市場迅速由滾燙的高溫狀態陷入冰冷和沉寂,價格持續回落,成交量不斷萎縮。據房產中介稱,目前合肥房價普遍下跌15%~20%,個別小區房價竟呈現50%的直線下滑,價格遭到腰斬。

合肥作為長三角城市群的副中心城市,在與上海、杭州、南京等周邊城市的貼身競爭中,城市的經濟總量和人口容納量較小,人口吸引能力沒那麼強,房價長期以來不溫不火。但為何去年以來房價漲幅如此迅猛和突兀?背後原因是什麼?

金融炒房客 “高評高貸”上演 “空手套”

合肥當地人李文傑告訴《中國經濟周刊》記者,作為省會城市的合肥,多年來的房價一直很“低調”,在鄰近城市南京2008年房價每平方米過萬的時候,合肥房價還在3000~5000元/平方米之間徘徊,直到2015年合肥房價才突破萬元。“那時感覺每平方米萬元的房價太高了,一時還難以接受,其實周邊城市早就奔3萬、4萬去了。”李文傑說。

2016年,“蟄伏”已久的合肥房價迎來一輪超乎想像的暴漲。合肥市民張先生對記者形容說:“去年漲得最厲害的時候,我過一條馬路的時間房價都能漲個200~300元/平方米。就這樣一直毫無節制地衝到全球漲幅第一的位置,實在讓人不可思議。”

脫離正常軌道的變化總是有原因的。合肥當地一家大型房產中介主管王濤告訴《中國經濟周刊》記者,去年全國各地湧來的“炒房團”雲集合肥,他們所到之處,猶如“洪水浪涌,房價因之迅速攀升,不斷水漲船高”。

據王濤觀察和記錄,去年合肥樓市聚集了兩類“炒房團”,一類是“金融炒房客”,另一類是“主流炒房團”。

“金融炒房客”,有單槍匹馬來的,也有組團過來的。由於去年房源少,“炒房團”多,所以中介出來什麼樣的房子,這類炒家都全盤接手,然後再通過銀行對這些房子 “高評高貸”,源源不斷地把更多的錢從銀行套出來,再投資炒房。

王濤稱,他們去年做了多批這樣的業務,其中有個“炒房團”是從浙江過來的,4個人組成一個團隊。背後有幾家公司贊助他們一部分資金,用來付炒房首付款,賺了錢再按比例分成。當時,他們一下子要了20套,讓中介幫助計算首付、月供以及可以從銀行套出多少錢。他們對房子品質要求不高,只希望找到面積大的房子,這樣可以從銀行套出更多的錢,這類“金融炒房客”屬於打金融擦邊球的投機者。

王濤對《中國經濟周刊》記者說,這類“炒房團”大多不需要自己掏錢,如果做得好,還能多套出些余錢。他記得很清楚,有一個“金融炒房客”就通過這種方式,經過一番操作後多套出來20萬元現金。

據了解,“高評高貸”,就是通過關係將房子價值評估高些,比如A炒房客從中介接手一套房子市值100萬元,他讓背後的財團幫其墊付,再找關係將該房產價值高估至150萬元,按銀行通用標準以房屋價值七成貸款,就能從銀行套出105萬元,這樣還完財團墊付款,他用這種“空手套”還凈賺5萬元現金。

王濤表示,當時辦理這批二手房貸款手續全部加快,一個月之內就辦完一套,“炒房團”接手的房子就放在那裡等待升值後出手。據了解,這批房子是去年四五月份交易的,買的時候價格還比較低,目前這批房子都沒有出手,還放在那裡等待漲價。因為入手時價格低,均價在每平方米1萬元左右,按目前1.5萬~1.6萬元/平方米的價格,一平方米可以賺5000元左右,一套房可賺50萬~60萬元。

合肥鏈家的一位工作人員稱,去年在合肥通過這樣的“金融遊戲”炒房的這幫“炒房團”,中介幫忙找的房子看都不看,直接付款入手,全權委託房產中介處理。

另一類“炒房團”就是組團出擊的“主流炒房團”。他們之間互相聯手,組團買房,壟斷式購房,控制房源,然後拉抬價格。這類“炒房團”對房子品質要求較高,注重綠化和戶型,他們大多是聯手整幢、整單元或者整個樓層購買,這樣方便談判壓價,一旦入手後,便將這些房間隔成一個個小單間出租,或者整套一起租給別人,以租金來抵充月供,然後坐等漲價,等達到自己滿意的收益後再出手。

“炒房客” 親述炒房套路:組團控制房源,約定坐地起價,藉助媒介造勢

在合肥採訪期間,記者碰到了“炒房客”郭文強,他稱,2015年合肥濱湖板塊的房價漲得非常慢,年初均價為7000多元/平方米,年末才漲到8000~9000元/平方米,一年時間每平方米才漲不到2000元。

郭文強分析,與南京等周邊城市相比,合肥房價在這一輪暴漲前屬於比較滯後的城市,所以去年這個房產價格窪地一下子湧入眾多“炒房團”,不斷賣力炒作,在板塊輪動中逐步推高房價,一下子透支了合肥房價幾年的漲幅,造成了房價的反常上漲和畸形的板塊結構。

郭文強認為,去年領漲合肥房價的板塊是濱湖,該板塊也是房價迅速躥升的最大元凶。2015年這批“炒房團”就跑到濱湖板塊購買了一批房子,均價在8000元/平方米左右,每個小區都有。此後,各路 “炒房團”蜂擁而入,接力炒作。大家互相通氣誰都不賣,將這個板塊的大部分房源控制住,伺機進行炒作。

此後,濱湖板塊沒有新房出售,房源基本上都控制在這幫“炒房團”手裡。控制房源不是目的,炒房賺錢才是終極目標。於是一段時間後“炒房團”突然放出來四五套房子,直接掛出1.3萬元/平方米的價格,房價噌地就上去了。“這樣的價格肯定是高了。”郭文強說,這樣做是為了刺激剛需用戶。接下來,他們到處貼廣告,藉助各種媒介開足馬力造勢,周邊的中介也陸續掛出來1.3萬元/平方米的價格了。

“炒房客”很清楚掛這個價是沒人買的。等個十天半個月,該板塊嘩啦一下子又有三四套房掛出來,價格在1.2萬元/平方米,出來後很快就沒有了。是不是真賣掉了不好說,但市場已經被帶動了。如此這般,“炒房團”直接將房價從8000元/平方米一下子拉升到了1.2萬元/平方米,連1萬、1.1萬元的中間價格區間和漲價過程都省掉了。之後再連續掛出七八套價格在1.3萬元/平方米的房源,自然很快又沒有了。剛需客戶看到房價漲得這麼厲害,不敢再觀望了,都跑過去買,結果沒房源,“炒房團”已將可售房源控制住,直接將價格報到1.5萬~1.6萬元/平方米。就這樣,主流“炒房團”通過對板塊房源的壟斷,很快將濱湖板塊的房價拉起來,最高峰的時候,他們竟然將濱湖房價炒到2.2萬~2.3萬元/平方米的高價。

郭文強說,通過上述板塊房源炒作後,“炒房團”又開始對周邊關聯板塊房源輪動炒作,就這樣,在“炒房團”的輪動炒作下,合肥房價在2016年瘋狂上漲。

“限購令” 出台部分板塊價格遭腰斬

“槍打出頭鳥”,合肥樓市的火爆和快速上漲很快引來了“限購”新政。2016年10月2日晚,合肥市政府緊急召開新聞發布會,宣布10條調控措施,主要包括:合肥市將加大居住用地供應力度;市區範圍內開展限購;暫停異地公積金貸款;加強商品住房銷售明碼標價備案管理等多項措施。

這個被稱為合肥“史上最嚴限購令”出台後,合肥房價很快轉入下降趨勢,一直降到今年5月初。

合肥地產業內人士認為,合肥房價最早是從濱湖板塊炒作起來的,所以濱湖板塊的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地產市場調控以來,力度不斷加碼,炒房客開始大量拋房。當濱湖房價還盤旋在2.2萬~2.3萬元/平方米的高價時,“炒房團”便以2萬元/平方米的價格拋售。濱湖板塊房價也因“炒房團”的拋售快速下跌。合肥部分房產中介稱,濱湖板塊的降幅最大,多數降幅達到40%~50%,快到腰斬的價格了。今年過年時,濱湖有個樓盤開盤價為1.1萬元/平方米,與價格最高時周邊樓盤2.2萬~2.3萬元/平方米的價格相比下降了一半還多。真是“成也蕭何,敗也蕭何”。

上述房地產業內人士認為,限購之後,合肥房價在去年底今年初達到冰點,過過年的那幾天,很少有人看房買房。雖然濱湖板塊價格遭到腰斬是個別現象,但合肥房價陷入低迷是不爭的事實。

(應採訪對象要求,郭文強為化名)

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:中國經濟周刊 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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