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SOHO再售京滬資產 潘石屹套現超340億元

繼以35.73億元人民幣,賺取毛利1.27億元出售上海虹口SOHO不足10天後,昨日,SOHO中國再次釋放要整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的消息。

《證券日報》報道,記者向SOHO中國方面證實,自2012年8月份SOHO中國宣布由散售向持有物業運營轉型之後,儘管多次出售上海的辦公物業資產,在北京也曾散售一部分物業,但這是第一次整售北京的物業資產。

值得關注的是,有業內人士向《證券日報》保守估計了光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的市值,預計總計銷售額將超過105億元。換言之,若上述兩個項目在今年成功出讓,這將意味著從2014年開始,四年內,SOHO中國將通過銷售京滬兩地辦公物業套現超過340億元。

轉型後首次整售在京資產

事實上,光華路SOHO2是SOHO中國旗下“很有故事”的資產,SOHO中國持有該項目已經有10年左右時間,但享受其租金收益則僅有3餘年時間。

據記者了解,光華路SOHO2位於北京CBD,原光華路SOHO正對面,由德國GMP建築事務所設計,自2014年底啟動招商,目前項目的整體出租率超過98%,辦公租戶以文化傳媒、科技互聯網、金融類為主,商業租戶以展覽展示類為主。

如今繁華時尚的光華路SOHO2前身是一個擁有複雜“經歷”的坑。“我們接手時它就是一個坑,這個坑挖了近13年的時間,當時下面的樹都長的2人粗了。”潘石屹曾向《證券日報》記者坦言,這個項目非常複雜,在當時這就是一個非常危險的項目。

資料顯示,該項目最早是海南一家上市公司瓊民源所持有,但由於老闆被抓,便由北京中關村科技收購。然而由於地理位置等特殊原因,該項目遲遲未動工,直到2007年政府介入,華遠當時的董事長任志強接手了該項目,僅僅一個月後轉手給了潘石屹。

任志強持有該項目一個月後加價1億餘元賣給了潘石屹,彼時,SOHO中國剛剛上市。據悉,光華路SOHO2的收購合同金額為10.3億元,而潘石屹當年IPO募集到了19.7億美元。

然而,該項目自SOHO中國接手後便官司不斷,“因為項目牽扯的時間很長,有各種糾紛,有的官司我們都是第七被告、第九被告,真的很複雜。”潘石屹曾告訴記者。

從計劃2008年開始預售到2014年底啟動招商,經過各種“複雜的經歷”後,光華路SOHO2開始成為SOHO中國租金收益的重要助力。

據SOHO中國2016年年報顯示,2016年度,光華路SOHO2租金收益達2.1億元。同年,SOHO中國的租金收入為15億元,光華路SOHO2貢獻了13%以上。

更重要的是,鑒於客觀複雜的歷史,潘石屹持有該項目10年左右時間,如今SOHO中國名下可整售該商業辦公項目的面積是9.43萬平方米。

“現在北京CBD核心物業整售的並不多,周邊這類物業售價一般在9萬元-10萬元/平方米,保守估計,以7.5萬元/平方米售價計算,SOHO中國名下的該物業市值將達70億元,但考慮到整售,可能會有一些折扣。”第一太平戴維斯華北區研究及顧問諮詢部董事熊志坤向《證券日報》記者透露,即使有折扣,其市值也不會降低多少,因為北京寫字樓市場對這類物業需求很大。

顯而易見,該筆物業若成功出售,為SOHO中國帶來大筆現金的同時,也將為其帶來非常豐厚的利潤。

高位賣出資產有望超340億元

值得關注的是,光華路SOHO2雖然是潘石屹轉型後首次欲整售的在京資產,但在上海市場,SOHO中國已經完成多筆資產的轉讓。

2014年,SOHO中國以52.3億元的價格出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場,30.5億元出售凌空SOHO一半項目;2015年3月份,潘石屹在SOHO中國2015年度業績發布會上宣布,SOHO中國將拿出旗下個別項目,嘗試整體出售。同年9月份,潘石屹將當年鬧上法庭的外灘地王股權轉讓給復星,涉資84.93億元;2016年7月份,SOHO中國宣布,將旗下SOHO世紀廣場項目整售給總部位於上海的國華人壽保險股份有限公司,成交總額為32.97億元,摺合單價達7.67萬元/平方米;今年6月份,SOHO中國以35.73億元出售虹口SOHO。

換言之,潘石屹在4年內已經出售了5個半上海項目,總計金額達236億元,2014年至今,每年至少賣掉一個上海項目。

而此次啟動整售的項目仍有上海資產。SOHO中國表示,位於上海虹橋臨空經濟園區的凌空SOHO,由知名建築設計師扎哈·哈迪德設計,SOHO中國名下可整售商業辦公面積12.82萬平方米。目前整體出租率超過95%,辦公租戶以文化傳媒、科技互聯網、航空、物流類為主,商業租戶以展覽展示類、餐飲類為主。

“在虹橋商務區,這類物業售價在5萬元-6萬元/平方米之間,以12.8萬平方米的可租面積計算,總價約為60億元-70億元之間,但考慮整體出售,可能總價在40億元左右。”同策諮詢研究中心總監張宏偉向《證券日報》記者如是透露。

按此計算,上述兩個項目市場估值有望達到110億元,預計可能在105億元以上。若兩個項目都能成功出售,有可能將為SOHO中國注入超過100億元的現金。2014年以來,SOHO中國通過出售資產套現金額也將達到340億元以上。

對這兩個項目的整售,潘石屹也坦言:“低買高賣是做生意遵循的永恆不變的規律,我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合,保持自身的靈活性,保持輕盈的狀態。”

熊志坤和張宏偉也均向本報記者表示,SOHO中國出售資產屬於高位套現,是根據市場走勢作出的判斷,很正常。

據記者了解,若加上2017年全新入市的SOHO天山廣場,以及2018年底即將完工的麗澤SOHO和古北SOHO,SOHO中國持有物業的建築面積將達到160多萬平方米,但若上述兩個項目賣出後,估計則會降至140餘萬平方米。

需要一提的是,在經歷了轉型初期陣痛後,2014年至2016年,SOHO中國的租金收入分別為4.25億元、10.52億元和15.11億元。在潘石屹眼中,這意味著轉型的成功,但自2013年獲取北京麗澤一個項目後,SOHO中國再未有任何新項目入賬。若賣出上述兩個項目,每年將損失逾3億元的租金收入。但隨著新項目進入收租期,租金收入則有可能快速上漲。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:星島環球網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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