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巨變來臨:上海樓市一聲炸雷……

此前剛剛分析過上海首創“租賃住房”性質用地的新聞報道,北京時間7月7日下午四點多,上海市公布了一個令人耳目一新的《上海市住房發展“十三五”規劃》。

根據上海住建委官網提供的通稿,可以得知這份“十三五規劃”有以下重要的信息:

1、“十三五”時期新增住房供應總套數要比“十二五”期間增加60%左右,預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套。

2、“十三五”期間,上海住房用地供應總量將明顯增加,預計供應5500公頃,其中:商品住房用地穩中有升,大約2000公頃;租賃住房用地大幅增加,大約1700公頃;保障性住房用地確保供應,大約1800公頃。

3、170萬套住房裡:商品住房約45萬套,以中小套型普通商品住房為主;租賃住房約70萬套;各類保障性住房約55萬套。此外,以市場為主,新增代理經租房源30萬套(間)左右。

4、按照“留、改、拆並舉,以保留保護為主”的原則,用城市更新理念推進舊區改造,中心城區完成二級舊里為主的房屋改造240萬平方米,實施約5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。積極推進“城中村”改造和農村低收入戶危舊房改造。

5、積極促進租賃企業發展,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用於社會租賃,進一步完善和落實對企業長期持有的租賃住房的支持政策……鼓勵個人依法出租自有住房,規範個人出租行為,推進“群租”治理。同時以區為主,發揮區屬國有企業公益性功能優勢,作為租賃市場發展中的一支重要力量,代表政府持有一定比例的租賃住房,在租賃市場中起到“壓艙石”、“穩定器”的作用。

通過上述5大亮點,我們可以看出上海市調控房價的決心以及發力點:

第一,上海的確在增加住宅供應量上,準備出重手!

上海2000年以來主要年份各類房屋構成情況一覽表(網路圖片)

上圖來自上海統計局2016年統計年鑒。可以看出,2010年的時候上海各類住宅面積是5.26億平方米,到了2015年為6.3億平方米,5年增長了1.04億。這個5年的前三四年,上海人口仍然在快速增長,到了最近兩年才開始放緩。

在上海人口增長顯著放緩之後,上海提出“十三五”(2016年到2020年)累計增加住宅面積1.275億平方米,的確比十二五期間有了顯著增長。更重要的是,在套型面積上大量增加了中小戶型。因此,從套數上看,將增長60%的供應量。這對於滿足實際需求,平抑上海房價,增強城市競爭力,都將有重要意義!

第二,在新增的170萬套住房裡,商品住房約45萬套,以中小套型普通商品住房為主;租賃住房約70萬套;各類保障性住房約55萬套。由此可見,商品房供應量(套數)下降到了第三位,第一位是市場化的租賃住房,第二位是保障性住房,第三才是商品房。

從新增土地供應上看,商品房也只佔了用地的36%。而未來類似此前分析過的“租賃住宅”用地,將大大增加,佔到土地出讓量的46%左右。

第三,國家鼓勵改變住房觀念,發展租賃市場,而上海作為經濟中心和一線城市,此次在“十三五規劃”充分落實了中央的意圖。新增住房套數里,租賃住房佔了6成以上,這力度可謂非常強,意味著樓市的方向發生了巨變。

此外,上海還明確鼓勵三股力量在租賃市場上提供房源,一是民間企業,二是個人,三是通過區屬國有企業“代表政府持有一定比例的租賃住房,在租賃市場中起到“壓艙石”、“穩定器”的作用。”

可見,在未來上海土地拍賣市場上,將有相當比例的土地會定性為“租賃住房”,而且極有可能定向轉讓給上海區屬國有企業,普通開發商將無法染指。

第四,由於“十三五”期間上海可供出售的純商品住房供應量事實上將減少(5年只有45萬套,而2016年上海銷售的新建商品住宅是10.84萬套),所以,上海商品房價將會對貨幣政策、限購政策等非常敏感。如果國家不能控制住貨幣增速,則商品房價則可能出現大幅上漲。但從制度設計看,主要的房子已經不是商品房,而是租賃房和政策性住房。未來商品房也許只會成為少數有錢人的遊戲。

對於樓市的看法,筆者仍然維持此前的基本觀點:繼續長期看好有顯著人口增量的、高級別城市(及其衛星城)的優質住宅。未來房價的上漲速度,主要看“M2增速÷GDP增速”,這個數值越大,房價越穩定。

事實上,能否真正控制住中國的房價,尤其是中心城市的房價,關鍵不在樓市本身,而在於能否真正深化改革,改變經濟增長方式,做到了這一點,才能真正控制住貨幣增長速度,也才能控制住房價。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:新浪博客 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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