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都別亂猜了!融創中國632億收購萬達項目的秘密全在這兒

7月10日一早,萬達商業、融創中國聯合公告稱,萬達商業與融創中國宣布,融創以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。

萬達集團董事長王健林表示,融創與萬達交易完成後,萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款,萬達商業負債率將大幅下降。

公告全文如圖:

另外,據港交所公告,融創中國將於今天上午9點起短暫停止買賣,以待刊發一份重大收購事項。因此,與該公司有關的所有結構性產品亦將同時短暫停止買賣。

據了解,7月4日以來,融創中國股價持續下跌。截至7月7日收盤,融創中國股價報14.8港元,跌幅6.92%,總市值為577.66億元。

萬達與融創公告後,萬達酒店發展在港股市場一度暴漲超100%,現報1.24港元。萬達酒店發展稱,萬達與融創的協議沒有對萬達酒店發展造成影響。

融創中國董事長孫宏斌表示,交易涉及資金完全來自融創自有資金,截至2017年6月30日,公司賬上還有900多億元現金。融創在今年上半年的銷售業績為1100多億元,全年銷售額將超過3000億元。

對於本次收購,外界眾說紛紜。萬達此次出售的全部是優質資產,出售價格也便宜到“跌破成本”。有網友甚至“腦洞大開”地認為,這是萬達回歸A股與融創下的一盤大棋局。

不過部分業內人士表示,本次併購是萬達2015年後“輕資產”戰略的延續。但不排除是融創在收購樂視網、樂視影業、樂視致新後的一次量身定做。畢竟,萬達和融創在公告說,雙方會在電影等多領域全面戰略合作。

事實究竟如何?

萬達為啥要賣掉酒店項目

從2015年8月,萬達首次提出“去地產化、輕資產化”時,它就開始主動調整,不再做地產商。2017年初,王健林曾給萬達設下資產9000億元,收入2658億元的目標。

7月6日,王健林旗下的萬達集團交出了一份漂亮的上半年業績答卷。截至2017年6月30日,萬達集團總資產8826.4億元,同比增加19.8%。現在看來,他們距離年度目標已經不遠,而且用不了多久,萬達就將成為一家萬億資產的公司。

據了解,萬達去年首次實現服務業超越地產收入,轉型進入轉折點。今天的萬達地產和服務業收入則有了更大的變化,這兩項業務目前佔總收入的比重分別是42.1%和57.9%。

但不可否認的是,萬達的地產收入依然遠高於其他各業務板塊。據其財報顯示,地產業務在上半年收入563.4億元,同比增加11.3%,於此相關聯的租金收入還有116.9億元,其他包括文化集團(308億元)、金融(206億元)、網路(25.6億元)等業務收入均有較大差距。

租金的收益提升和地產業務的輕資產轉型依然是萬達目前需要花費主要精力的事。目前,房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態,萬達商業回歸A股不暢。也許正因為這方面的原因,王健林近年來多次表達不願再做地產商的想法。另一方面來說,輕資產、租賃以及品牌運營價值的提升也對這家公司有著更積極的影響。

公開資料顯示,萬達目前累計持有物業面積3387萬平方米,比2016年底增加4.8%。上半年他們在一、二線城市銷售物業面積3759.6萬平方米,占銷售物業面積的63.8%,貨值6244.5億元,占銷售物業貨值的78.8%。

不過,6月22日有消息稱,銀監會要求各個銀行對萬達、復星等比較大型的民營企業進行風險排查,導致萬達電影市值減少60億。儘管萬達隨後發表了聲明和起訴消息源,但外界依然對萬達的“風險”存在一些疑慮。

而今天王健林對於融創與萬達交易完成後,萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款,萬達商業負債率將大幅下降,也可理解為是萬達為風險排查所做的一次有效舉措。

另有消息稱,此次萬達將大批項目轉讓給融創,意在謀求旗下萬達商業地產成功回歸A股。由於手握大量開發銷售物業,萬達商業在A股很可能將繼續被劃歸地產公司,而地產公司IPO目前完全處於暫停狀態,這對於在此前私有化協議中與投資者簽署過兜底協議的萬達來說極為不利。

按照此前,在萬達商業私有化方案中,萬達集團及境內外股權投資人通過一定渠道在境外設立SPV(特殊目的載體),達成一致行動人參與全面要約,單個SPV收購比例不超5%。若退市滿2年或2018年8月底前未在A股上市,萬達集團將分別以每年8%和10%的單利向境內外投資人回購全部股權。

萬達商業希望在今年底完成回歸A股。截至6月底,萬達商業的IPO排隊序號為67,審核狀態為“已反饋”——能否在協議前回歸A股,尚未可知。

融創賬上還有900億

如果按照王健林所說,萬達商業出售是為了減少負債率的話。那他可是真佔了大便宜。

在併購公告中的第一條是這樣說的:萬達以註冊資本金的91%即295.75億元,將前述13個文旅項目的91%股權轉讓給融創,並由融創承擔項目的現有全部貸款。

由於牽扯上述13個萬達城的全部貸款,有分析人士稱此次交易的實際代價將超過千億。這也意味著融創將承受巨大的資金壓力。

可以佐證的是,中國地產報曾報道,王健林曾公開稱,每個文化旅遊綜合體項目的註冊資金約在30億至40億元,其中拿地約8億元,啟動資金10億元。而項目當年的投資並不完全由萬達自掏腰包,主要由三部分構成,自己拿35%至40%的註冊資金,銀行融資約30%,剩餘靠預售款收入解決。

而青島東方影都項目,總投資規模為500億元,啟動資金為50億元,據業內人士透露,該項目的投資貸款比例高達75%。

如果按第一種模式,即30%的銀行貸款來算,13個文化項目總投入在500億元左右,貸款在150億元上下,萬達實際投入也就在150億元左右。若按青島項目75%的貸款比例計算,13個文化項目萬達實際投入125億元左右。

可以說,萬達通過本次交易還賺了不少,但融創就要承受巨大的資金壓力。

近兩年來,融創中國收購動作頻頻,比如對綠城、佳兆業、中渝置地、天朗等企業的項目收購或企業股權收購。2016年,融創中國的附屬公司融創房地產以137.9億元收購了聯想控股附屬公司融科智地。有人認為,孫宏斌收購融科是感情用事,急於在柳傳志和老東家面前證明自己的他,是在扮演“白衣騎士”。

前段時間,融創中國40億元收購金科地產集團股份有限公司16.96%股權一事,也引發了外界的關注。像併購、收購別人股份的這批企業,一般收購之後都不是自己經營,而是為了放到資本市場融資。融創收購金科直接目的是為了做大管理規模。

此外,充足的土地儲備,讓融創中國具備了後續持續穩定發展的動力。據數據顯示,截至2016年底,融創中國布局城市達44個,土地儲備約為7291萬平方米,權益土地儲備約為4973萬平方米。截止2017年3月25日,融創中國總土地儲備達到7912萬平方米,之後又通過收購大連潤德乾城、重慶華城富麗和天津星耀等,繼續斬獲項目,增加土地儲備。

另有數據顯示,截至2016年末,融創中國手持現金高達698億元。對短期債務實現了兩倍的覆蓋,並累積發行285億元的低成本境內公司債及ABS,替換歷史較高成本融資,融資成本降低至5.98%,新增平均融資成本僅為5.78%。而“半年千億”的銷售業績,源源不斷地“輸血”融創中國。

而孫宏斌今天也表示,融創的賬上還有900億元。言下之意不言而喻,融創完全有實力完成本次收購。

不能不提的是,萬達和融創公告中的第六條,雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。

而在6月30日融創中國的公告稱,已完成收購協議項下的樂視網、樂視影業及樂視致新的目標股份轉讓登記,以及完成提名的目標公司相關董事及高級管理人員的委任。

阿波羅網責任編輯:林億 來源:搜狐 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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