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春江水暖鴨先知 恆大萬達們為什麼著急還債?

“我不想留在一個地方也不願有人跟隨”

上一次經濟ke,我們寫了融創630多億收購了萬達旗下76個酒店、13個萬達文旅城的故事。該文的最後是一個問題:“資本市場十大未解之謎”之一的“萬達還能撐多久”,到底是個流行的段子,還是個嚴肅的命題呢?

今天我們就來聊聊這件事。

畢竟,王健林因為賣資產、而不是買資產上頭條,這種事的確有點罕見。

反常

生意場上有買有賣,本不稀奇。但這次王首富的邏輯,確實讓很多人看不懂——要知道,就在交易發生前10天,也就是6月30日,他才剛剛為哈爾濱萬達城的開業站了台。剛剛過去的6月份,萬達也分別在昆明、濟南拿了大宗地塊,用於文旅項目的建設。

過去一段時間,萬達城幾乎是王健林的另一張名片,時刻掛在嘴邊。《中國經濟周刊》曾在多個場合,聽王健林親口描述萬達城的宏圖大業,比如“要讓上海迪士尼樂園10-20年內贏不了利”;酒店項目更是王健林的“招牌菜”:“我有一個夢想,要把中國酒店品牌打到全世界”。

言猶在耳,這些心頭好怎麼就突然賣給了別人?畢竟,雖然文旅項目和酒店投資回收期長是業內皆知,但王健林曾多次表示看好旅遊業,認為這是“能發財”的投資。再說了,按正常邏輯,萬達養著這些項目也並非難事,不是嗎?

邏輯

柳傳志曾經評價王健林說,其在產業選擇上“極具前瞻性而且決策果敢”。

柳傳志的原話是:“2000年萬達開始做商業地產,當時國內還沒有商業地產概念,不僅外人看不懂,企業內反對聲音也很多:住宅地產發展那麼好,為什麼要自討苦吃?但健林一旦看到住宅地產的局限,就堅決轉型做商業地產。現在,萬達商業已成為全球最大的商業地產企業。2010年,萬達商業地產做得正紅火,健林又一頭扎向文化旅遊,而且投資之大、動作之快,讓人嘆為觀止。”

就在人們看到王健林為文化旅遊產業鼓與呼之際,他已抽身而出。變賣之決絕、動作之迅速,同樣令人“嘆為觀止”。

算上此次變賣,再加上2016年將旅行社業務轉讓給同程旅遊,萬達現在基本將旗下文旅業務全部脫手。以至於一位旅遊業人士覺得挺遺憾:“萬達這樣的企業在做旅遊,對行業的帶動和影響還是比較大的。以前王首富太高調了,大家的期望值還是比較高的。”

那麼,萬達這麼做,是對文旅業務“突然”失去興趣了嗎?似乎也不太可能。萬達這樣的企業,每一個動作都會經過深思熟慮、精確計算。

那麼,有沒有一種可能,萬達通過文旅項目在二三線城市核心地段低價拿地,之後準備套現不幹了?

拿地

眾所周知,萬達文旅項目在地方上拿地往往是以“底價”中標。這是因為,萬達文旅項目能帶來大量投資,帶動當地經濟發展,給地方政府帶來政績。因而,地方政府對萬達幾乎是“定向供地”。

不信來看:

6月7日,萬達以74.77億元底價,拿下昆明市西山區24宗商住用地,總面積約92.66萬平方米。而這次土地出讓公告的條件中,無論是“具備五星級酒店開發經營的經驗”、“持有文化旅遊項目不少於50萬平方米”,還是“競得人須建設大型綜合文化旅遊項目”、“規劃方案必須包括兩個室內主題樂園、一個不低於五星級標準的酒店、一個旅遊小鎮”——都似乎是為萬達“量身定製”的;

而在去年8月,昆明市政府官網就曾發文稱,西山區將建萬達城,總投資300億元;

6月30日,萬達同樣以底價66.75億元,拍得濟南歷城區潘田片區的16宗地塊,摺合樓麵價僅為2800元/平方米。而據估算,目前歷城區的房價約在1.5萬元/平方米。

過去,萬達以文旅項目的名義,拿了不少低價地塊。但未來,這種低價拿地的模式,很有可能越來越難操作。

曾經被王健林如此看重的產業,為什麼突然就不好乾了?

難干

首先,文旅項目投入巨大,且回收周期長。“讓上海迪士尼樂園10-20年內贏不了利”的豪言還沒過多久,上個月落戶上海一周年之際,迪士尼即宣布,2017年Q2財季“小幅盈利”,預計2017財年結束時可以“收支平衡”。同期,作為競爭對手,萬達城僅少部分開業運營,“群狼斗好虎”之勢尚未形成;已經開業的幾家,業內人士也委婉評價,“與迪士尼還有很大差距”。

也就是說,在文旅綜合體方面,萬達的運營能力、經驗值,和其在商業地產上的表現,是不好比的。

同時,地方政府在萬達文旅項目中要求配建的五星級酒店等設施,會不會讓萬達不勝其重?要知道,目前萬達城大多選址二三線城市,但並非所有城市、所有地段都適合建五星級酒店、並能帶來盈利。

數據上看,酒店板塊早就是萬達的“後腿”。從融創的收購公告中也可看出,這次收購的76家酒店組成的酒店項目,2016年ROE(凈資產收益率)僅為2.61%;萬達酒店發展2016年年報也顯示,該公司年度營業額銳減82%。

更重要的是,廣泛“鋪攤”帶來的負債高企,也成為萬達實實在在的壓力。一旦國家加強對房地產行業金融信貸政策的調控,萬達就可能面臨較大資金壓力和財務成本壓力。換句話說,萬達已經到了不得不“去槓桿”的階段。

也難怪有人戲謔:“當孩子養,當媳婦誇,當豬賣,乃首富之道。”

對於融創來說,這次收購的目的,已經在公告中直言不諱——此次合作,以合理的成本,“為本公司補充大量優質土地儲備和物業資產,將為本公司未來持續健康發展提供巨大的支撐”。

說白了,看似買文旅項目,實則買入的是土地儲備。

也許有人會說,公告里說了,文旅項目交割後,維持“品牌不變、規劃內容不變、項目建設不變、運營管理不變”,“項目運營管理仍由萬達公司負責”,並不能說萬達放棄了文化旅遊。

但說真的,未來是不是繼續由萬達來運營,還真不好說。畢竟,萬達和地方政府簽的協議是一體化的,由萬達來投資、運營。如果說走就走,怎麼對地方政府交待呢?浸淫商場多年的王健林,能不深諳此道?

上市

若說萬達放棄這些項目僅僅是因為不好乾,那還是就看小了。至於原因,江湖上有各種傳說。其中,著急把萬達商業送上A股市場,或許是一種比較靠譜的說法。

王健林明確說了,這次回收資金,全部用於還貸;萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款。通過這次資產轉讓,萬達商業負債率將大幅下降。

萬達商業究竟有多少債務,以至於要著急變現呢?答案是:截至2017年一季度末,5446.03億,資產負債率70.61%。此次交易獲得的631.7億元,可以讓萬達商業負債率降低8個百分點。

2014年12月,萬達商業曾在香港上市。後由於在港股被低估,2016年9月正式完成私有化,繼而尋求在A股上市。目前,萬達商業正在A股排隊IPO,排在第65名。

這次交易能怎樣幫到萬達商業的A股之路?至少兩個方面:一是下調資產負債率,二是剝離地產相關資產,以此獲得更好的資產評估。此前,萬達集團管理層就對外說過,萬達商業“不希望被劃入房地產板塊”,因為目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態。

然而,留給萬達的時間並不多了。據《萬達商業私有化募資推介書》顯示,如果私有化完成兩年後(2018年9月底)不能登陸A股主板,萬達集團將面臨回購款、利息以及相關費用的支付,這對萬達短期流動性是巨大威脅。

這或許可以一定程度上說明萬達的“焦急”。與融創的聯合公告寫道,“雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議,並儘快完成付款、資產及股權交割。”

這距離雙方交易,也就是一個月而已。

海外

很多觀察都已經點出,現在的萬達,一方面在在國內賣賣賣,追逐輕資產運營,八成項目已經出售;一面卻在國外買買買,加緊布局。

其實,隨著萬達戰略轉型,對相關資產的剝離早已在進行。

比如,2015年8月,萬達商業公開披露了3次股權轉讓及輕資產合作框架協議,先後累計出售常州、梅州、連雲港等地15個萬達廣場項目的全部股權,交易對價總計約131億元;2016年10月,萬達將旗下旅行社資產整體轉讓給同程旅遊。

現在回想王健林關於“輕資產運營”的論述,可能又別有一番深意——他說,企業經營的最高境界就是“空手道”,是有了品牌,有了能力,一分錢不出憑品牌就能掙錢。要做到這個境界是極難的。

王健林曾經對《中國經濟周刊》表示,萬達正在向跨國企業轉型。當海外利潤達到三分之一左右的時候,這就是萬達成為跨國企業的標誌。

實際上,自2012年5月收購全美第二大院線AMC以來,僅根據公開信息梳理,萬達海外收購及投資就超過2300億人民幣;2016年則成為萬達海外併購最多的年份,一共併購了十幾家海內海外企業。

如此看來,萬達更多地將其雄心壯志投向了海外?

就拿這次賣掉的文旅項目來說,萬達已經在法國巴黎、印度哈里亞納邦,分別布局了萬達城;其中巴黎項目總投資超過30億歐元,是歐洲最大的旅遊投資項目;印度項目也是印度目前的最大投資。不出意料的話,萬達今年還會在“一帶一路”沿線兩個大國再落實兩個萬達城,投資均有望超過百億美元。

再說酒店,現在萬達已是全球最大的五星級酒店業主,開業了100多家五星級酒店,在建的還有一百多家。在倫敦、芝加哥、洛杉磯、悉尼等城市的地標地段,都有萬達酒店。只不過,現在萬達的logo要從國內撤下,更多地掛在海外的門面上了。

繼續?

萬達與融創631.7億元的交易金額,足以清償萬達商業絕大部分銀行貸款嗎?同時,萬達集團也將大幅減債,計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。那麼,萬達會繼續出讓資產嗎?

如果萬達繼續出讓資產,則有可能放大外界對萬達的債務壓力的想像。試想,假如一個經營30年、資產8000億規模、在中國商界舉足輕重的企業遭遇了這種情況,背後會是什麼原因?

這不得不讓人聯想到6月22日那天萬達遭遇“股債雙殺”的風波,雖然這部分我們之前已經寫過了(【經濟ke】萬達、復星股票驚魂背後:金融監管再升級)。

其實,略微留意就會發現,不只是萬達在改善負債率,也不只是萬達在賣賣賣——

恆大通過引進戰略投資者,努力降低負債率,截至6月底贖回了全部“永續債”;7月4日,SOHO中國宣布啟動北京光華路SOHO、上海凌空SOHO兩個項目的整售;而過去一直給人以“買買買”印象的復星,最近也在“整體降低負債率”、“負債結構得到了很大改善”(郭廣昌語)。事實上,去年12月,復星就30億美金出售了美國特種險Ironshore100%股權、同時作價53.3億出售上海外灘置業50%權益。

春江水暖鴨先知。這一次,中國最聰明的商人們預知了什麼?

阿波羅網責任編輯:林億 來源:俠客島/中國經濟周刊 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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