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全球央行警惕樓市泡沫 人口危機添憂

無可否認,樓價「瘋癲」人人皆知,市場看跌的聲音年復一年,准買家們望穿秋水,一再錯失入市機會,現時一窩蜂湧入者仍為數不少,平均供樓年期亦遞增至逾26年。可是,一手造成全球高樓價的各大央行,近日就相繼響警,加上發達地區人口趨降所造成的需求危機,有意置業者不能不警惕。

剛公布的香港二手樓價指數降至159.56點,縱使連跌兩周,但仍穩企歷來第四高!由2003年沙士至今,港樓持續反覆上升,僅2008年金融海嘯後短暫調整,長達14年的牛市為港人創造了巨額帳面財富,卻也埋下不少隱憂!

無可否認,樓價“瘋癲”人人皆知,市場看跌的聲音年復一年,准買家們望穿秋水,一再錯失入市機會,現時一窩蜂湧入者仍為數不少,平均供樓年期亦遞增至逾26年。可是,一手造成全球高樓價的各大央行,近日就相繼響警,加上發達地區人口趨降所造成的需求危機,有意置業者不能不警惕。

綜觀環球氣候,美國聯儲局主席耶倫近日明言樓價偏高;加拿大本周落實7年以來首次加息,旨在為樓市降溫;歐央行放風或於9月公布“收水”計劃;英國當局論調亦類同;至於 大陸,中央一再重申“房子是用來住的,不是用來炒的”,上海更帶頭實施只租不售政策。在全球主要央行中,只剩下日本口硬維持寬鬆。由此可預見,單靠央行量寬谷起的資產泡沫將因斷水而轉勢調整,大家不可不防。

事實上,對香港息口去向有直接影響的聯儲局表明,雖然未來加息步伐不會太急,但一定會在年內落實“縮表”,這意味貨幣供應將會收緊,進而影響長息趨升,債息曲線傾向陡峭。簡單來說,樓宇按揭利率將受刺激上揚,樓價升勢也會受到約束。

值得注意的是,現時坊間分析樓市仍以傳統因素挂帥,有意無意地輕視一個更重要的潛在危機,這就是人口。早前有大行以人口挑戰為由,預言在需求轉趨負面而供應驟增之下,香港樓價未來十年恐跌一半,惹來市場譏諷,直斥分析片面,忽略了移民人口因素。不過,近期有一份權威科學報告表明,由於全球生育率偏低,已形成人口危機,日本、德國及義大利更被點名。

以日本為例,當局上周公布整體人口連跌8年,降至1.25億人,就算計及移民,按年仍是下跌,而人口老化也正在提速。另方面,各國戰後出生的嬰兒潮,現已屆耳順之年,人口青黃不接是不爭的事實。人口趨降無疑會削弱需求,這對於樓市長遠是不利的。

港府數據顯示,香港近半家庭擁有自住單位,去年自然增長人口僅約1.4萬人,私宅落成量則達2萬伙。隨著人口老化,未來樓市需求能否維持?移民人口又能否完全填補需求?當然,樓價不會明天醒來就大跌,但對於有意買樓置業的普羅市民而言,卻是值得深思的問題。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:東網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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