新聞 > 中國經濟 > 正文

深圳20年以上舊房不再改造或強制徵收 在業界引發激烈討論

8月2日,深圳市住建局一份《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施(徵求意見稿)》(下稱「徵求意見稿」)在業界引發激烈討論。徵求意見稿指出,在深圳使用年限超過20年,存在隱患、功能配套不全的老舊住宅區應納入「棚改」範圍,不再採用城市更新方式進行改造。這意味著什麼?

區別

政府「引導」變「主導」

拆賠公開透明減少釘子戶

過去7年,「政府引導,以市場化運作為主,充分發揮資源市場化配置作用」的主導機制曾讓深圳的城市更新市場化程度非常高,遙遙領先於全國其他城市。不過,從去年起,棚改越來越多地進入深圳舊改的領域。

棚戶區改造項目實施模式「政府主導—國企實施—公共住房」,在這次的《徵求意見稿》中得到明確。與「政府引導—市場運作」的城市更新模式很大的不同。

深圳第一個棚改項目就是去年啟動成功共的羅湖「二線插花地」棚改項目,推進至今,9.3萬居民已基本辦理。

城市更新項目不少,但進展差別比較大。在2009年《深圳市城市更新辦法》出台之後,木頭龍、金鑽豪園、南苑新村、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園和橋東片區被列入2010年深圳城市更新單元第一批計劃的舊住宅小區改造項目。如今,7年過去,除了鶴塘小區,其他項目依舊停滯不前。

日前出爐的這份徵求意見稿指出,深圳範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用範圍,不再採用城市更新的方式進行改造。各區政府應當優先將配套不完善的項目納入棚戶區改造項目庫。

「羅湖二線插花地棚改的有序進行說明相比城市更新,棚改的進度會更快。」上述負責人表示,棚戶區改造政策適用範圍已經明確清楚,而且政府主導改造會給出理性、公開、透明的拆賠標準,「釘子戶」想盲目抬高補償標準的想法破滅。

改變

強制徵收、強制售賣難落地

行政徵收、行政處罰取代之

在這份徵求意見稿中,針對簽約期內少數拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區改造項目實施並損害大多數業主利益的業主住戶,實施主體可以向項目所在區政府主管部門提交書面情況報告。區主管部門核實後,報區指揮部審議。審議通過,依法啟動行政徵收、行政處罰等強制程序。

此前,「強制徵收」和「強制售賣」兩大核心條款曾被諸多從業者視為城中更新中的「釘子戶解決機制」。但基於合法性、合理性和操作性,這兩大條款一直未能真正落地。

在綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁看來,這一行政徵收、行政處罰條款中,「多數」、「少數」根本沒有一個具體的數據。而且,哪怕真的實行行政徵收、行政處罰,政府與業主之間的矛盾依然不可避免。

不過,宋星慧則認為,行政徵收、行政處罰,是在「釘子戶」明顯損害多數人利益與公共利益之後才啟動的,確實可以解決「釘子戶」難題。「而且,在棚改過程中,前期都會跟業主進行民事協商與溝通,業主的利益基本都可以得到保障,真正出現『釘子戶』的現象非常少。這種『釘子戶』,也往往是業主盲目追求私利導致的,不存在政府與業主之間有重大的利益衝突。」

焦點

是否會衝擊深圳市場化的城市更新模式?

深圳市英聯土地房地產估價顧問有限公司董事長宋星慧認為,政府主導的棚改與市場化的城市更新並不存在衝擊。「市場化的城市更新可以做,但問題在於,最終簽約是比較麻煩的事情。在市場背景下,開發商與業主之間是一場博弈,開發商為了項目可能會盲目抬高補償標準,因沒有利潤空間可能會」偷工減料」,最終能否有實力將項目開發完畢並不好說。如果從業主角度來看,有些業主利益訴求較高,開發商沒有辦法和手段解決「釘子戶」問題,那麼項目就只能長期停滯不前。」

宋星慧認為,棚改既不影響業主的既得利益,而且由政府參與還能加大改造力度,改善居住環境,同時解決人才住房緊缺的問題。「從某種意義上來講,棚改的加入為城市更新注入新的血液。」

事實上,在此次的徵求意見稿里,棚戶區改造政策的適用範圍已經講得很清楚,這意味著,只有符合條件的老舊住宅區才可能納入棚改。「仍然會有大量的舊住宅區改造不納入棚改,留在舊改框架內。」按照宋丁的觀點,對於老舊住宅區的改造,30%的老舊住宅區劃為棚改,70%劃為舊改,這樣的比較比較符合深圳的供需關係現實,也能夠穩定多年來已經比較成型的舊改格局。

棚改補償標準到底會是什麼樣?

此前的《城市更新條例(草案稿150731)》中,市場呼喚已久的拆賠比標準被「明文」寫下,建築物產權置換按照建築物使用面積(套內建築面積)測算,置換比例不得低於1:1,但是不得高於1:1.3。而這次的徵求意見稿,只是提出棚戶區改造搬遷補償安置採取貨幣補償、產權置換以及兩者結合等方式,由被搬遷人自願選擇。各區政府應當根據轄區實際情況,研究制定適用於轄區棚戶區改造項目的搬遷安置補償標準,指導本區棚戶區改造項目實施主體開展工作,並向社會公布。

「一般這種補償標準,政府會在法律的框架上,考慮市場因素,從已經運行的項目來看,目前的補償標準都符合市場預期。」宋星慧表示,後期棚改還是會根據具體項目來設定各自的標準,當然每個區的項目在實施的時候也會相互參照,同區的項目補償標準不會有太大的出入,政府也會總體把控平衡。

上述操盤城市更新項目的開發商負責人直言,補償標準並不好統一,每個項目的地理位置、安置方式都不一樣,目前的政策只能列出大框架的東西,很難細化到具體的標準。

在徵求意見稿的第三點第(九)條中指出,深圳範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用範圍,不再採用城市更新的方式進行改造。

棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。而城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。對於自己所居住的房屋的修理改造,對於街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行,以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。

日前,一份深圳市《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施(徵求意見稿)》(下稱徵求意見稿)浮出水面。徵求意見稿在提出「推廣『政府主導一國企實施一公共住房』的棚戶區改造項目實施模式」的同時,對棚戶區改造工作的組織領導與機構職責,對棚戶區改造的範圍、補償、模式與管理、工作流程、保障設施等都進行了詳細的規定。

在深圳市住房和建設局發往市規劃國土委、市財政委、市法制辦、各區政府、新區管委會、市人才安居集團的一封徵求意見函中指出,這是為加快深圳棚戶區改造工作依法有序推進,根據深圳市委常委楊洪7月26日主持召開的關於研究「十三五」40萬套人才住房和保障性住房建設籌集等事宜的會議要求而組織起草的,目前正在徵求相關單位意見。若該條例通過實施,將會是深圳市首次針對棚戶區改造的具體操作模式出台政策。

使用年限擴大到「20年以上」

在徵求意見稿的第三點第(九)條中指出,深圳範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用範圍,不再採用城市更新的方式進行改造。各區政府應當優先將配套不完善的項目納入棚戶區改造項目庫,對於轄區內的城中村,各區政府(含新區管委會)可以根據實際情況,充分論證改造可行性後有序納入。

「不同於以往所用的『可以』一詞,這一次徵求意見稿直接規定符合條件的老舊住宅區不再進行城市更新,一旦落地,其實就是將老舊住宅區市場化運作的口子全部堵死。」深圳市城市更新房地產諮詢服務有限公司總經理宋留強在受訪時指出,這是一個強烈信號,政府正在加大行政化的操作模式。

在曾經參與過羅湖二線插花地棚戶區改造項目的實操工作,深圳格衡評估諮詢公司董事長、深圳不動產估價學會副會長吳青看來,過往深圳的拆遷主要有兩種模式,一種是徵收,一種是城市更新。但從目前的情況來看,這兩種拆遷模式都很難推進。「當初被列入深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅小區改造項目,時隔多年僅1個完成改造,其他都停滯不前,這說明單純依靠市場運作的城市更新還是存在問題。」

值得關注的是,在去年7月出爐的《深圳市棚戶區改造項目界決標准》中,棚戶區改造項目包含「房屋結構簡易,影響城市規劃實施和有礙城市景觀,使用年限超過30年的危舊房屋」,而這一次的徵求意見稿裡面,卻將使用年限進一步擴大到「20年以上」。根據吳青的分析,時隔一年將原有棚戶區改造的應用範圍適當擴大,是因為之前30年的年限相對還是比較狹窄,這也是基於深圳土地嚴重稀缺、空間需要騰挪的特殊背景決定的。

強制程序寫入徵求意見稿

事實上,這份徵求意見稿最引人注目的,莫過於「行政徵收、行政處罰」等條款的「現身」。徵求意見稿規定,對簽約期內少數業主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區改造項目實施,損害大多數業主利益,實施主體可以向項目所在區政府主管部門提交書面情況報告。區主管部門核實後,報區指揮部審議。審議通過後,依法啟動行政徵收、行政處罰等強制程序。

兩年前,在內部徵集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》首次提出「強制徵收」和「強制售賣」的條款,就引發業內一片熱議。當時有觀察人士提出,無論如何,強制徵收和售賣終究會對業主的所有權和居住權進行限制和剝奪,與現行的《物權法》有衝突。

而在棚改中實施強制徵收,吳青則認為會快速推動後期項目的進度,「能夠有一個強有力的收尾措施,這將產生很大的促進作用。現有城市更新就是因為沒有這個措施,所以才一直難以突破」。

宋留強對此持相似觀點,他說,不可否認,行政徵收確實可以大大加快單一項目的棚改速度。

按照宋留強的分析,棚改與城市更新最大的區別,在於棚改不配建商品房,沒有商業化利益。在公共利益的基礎上,單一項目的行政徵收並不會誘發政府與業主之間的衝突。「但當所有的老舊住宅區都採用行政徵收的方式,政府和業主之間還是有可能累積起一定數量的社會矛盾。」

責任編輯: 楚天  來源:騰訊網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://tw.aboluowang.com/2017/0819/979932.html