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房地產開發商面臨償債壓力 給中國經濟帶來風險

中國房地產開發商正面臨大量人民幣計價債券將於明年到期,以及貸款規定更加嚴格的壓力,這也給中國經濟帶來風險。

不少房企踏准了這波樓市火爆的節奏,並在今年上半年實現了強勁利潤,但在面臨上述雙重風險以及市場普遍預期樓市將放緩之際,這些房企或將面臨艱難處境。

根據Wind資訊(Wind Information Co.)的數據,2018年房地產企業到期人民幣債券總額將飆升64%,至少達到人民幣2,300億元(合350億美元),到2019年則會再增加87%。

與此同時,許多人民幣債券持有人有權從明年起要求企業提前償付,而到2019年和2020年,這種情況會更多。信貸分析人士稱,一旦債權人紛紛要求企業提前償付,或引發一波資產出售潮,並造成新項目開發資金枯竭,進而可能導致房企財務狀況進一步惡化。

房地產行業未來狀況如何演變對中國經濟影響重大,而作為全球增長風向標的中國經濟受到投資者的密切關注。穆迪投資者服務(Moody’s Investor Service)的數據顯示,房地產市場對中國整體增長的貢獻接近三分之一。

這些趨勢從一定程度上反映了中國政府過去一年限制房屋銷售的努力,政府擔心抵押貸款激增所引發的房地產市場過熱可能驟然降溫,並波及經濟其他領域。目前,人們越來越擔心中國部分地區房地產市場放緩的速度可能快於決策者此前希望的水平。

麥格理集團(Macquarie Group)研究中國問題的經濟學家胡偉俊(Larry Hu)稱,今年三線城市強勁的房屋銷售勢頭不太可能持續。他還稱,明年房屋銷售將進入下行周期。

今年夏季,除少數小城市外,大部分城市房價連續三個月下跌,在這種情況下,開發商發債成本也可能上升。據Wind資訊,去年,只有約25%的開發商發行的人民幣債券利率為6%或更高。今年的比例超過33%。信用分析師預計這一比例還會進一步上升。

由於很多貸款用房產作抵押,房價下跌或加劇人民幣債券、銀行貸款和中國監管鬆散的民間放貸領域的違約,可能給中國金融系統帶來影響。

研究機構美奇金(J Capital Research)創始人楊思安(Anne Stevenson-Yang)表示,這些債券只是房地產開發商問題的一個方面。

近年來中國恆大集團(China Evergrande Group,3333.HK)、融創中國控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd.,1918.HK)和廣州富力地產股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co.,2777.HK)等大型開發商藉助中國房地產熱迅速壯大。但在貨幣政策更為寬鬆、且信貸成本較低的時候,這些公司也累積了大量用於拿地的債務。穆迪的數據顯示,定於明年到期的債券和期權有近一半來自中國前五大開發商。

不過,隨著中國經濟繼續放緩,一些分析人士開始思考這些開發商將在多大程度上受到影響。中國政府制定的今年GDP增長目標在6.5%左右。

此外,近來旨在給房市降溫的舉措也限制了開發商的融資渠道,進而可能打消小開發商投資新項目的熱情。

調控政策包括中國大城市的住房限購措施﹐例如對新房售價設定上限並上調首付比率。此外還有限制房地產開發商在境內交易所發行人民幣債券的規定,以及禁止私人資產管理公司從事某些類型的房地產債務融資的規定。這可能導致住宅銷售放緩﹐違約風險上升。

專家表示﹐小型開發商尤其易受衝擊﹐因為其債務負擔很高。例如﹐根據市場研究公司Granite Peak Advisory的數據﹐政府支持的雲南城投置業股份有限公司(Yunnan Metropolitan Realestate Development Co.)的凈負債是息稅前利潤的57倍。福州商業地產開發商泰禾集團(Tahoe Group Co.)的這一比率是37倍﹐上海陽光城集團股份有限公司(Yango Group Co.)為逾23倍。

相比之下﹐Granite Peak Advisory數據顯示﹐所有 大陸上市開發商的槓桿率為6.4倍﹐除金融機構外所有中國公司的槓桿率為4倍。

穆迪稱﹐如果無法對債務再融資且必須在未來一年以現金全額償還債券﹐大多數開發商都擁有充足的流動性。但這些房企的這一能力正在弱化。標準普爾(S&P Global Ratings)表示﹐獲評級開發商的現金與流動負債比為1.6倍﹐而去年為2倍。

各方正在採取措施解決這些問題。恆大在宣布上半年純利增長八倍後,承諾到2020年將凈負債率從270%降至70%。湖北省一個國有資產監督機構則下令國有企業加快建設和銷售,儘快將收入入賬,降低財務槓桿。

儘管中國房地產市場面臨風險,全球投資者仍繼續湧入中國開發商發行的美元計價債券。Dealogic數據顯示,截至8月底的一年,這些開發商共發行了580億美元的海外債券,規模為2014年同期以來最高。

另外一些投資者卻完全不涉足這個市場,擔心回報與風險不成比例。

全球投資管理公司Janus Henderson新興市場信貸研究主管Jennifer James表示,票面利率必須比目前高得多才行,風險太大了,這種回報水平遠遠不夠。該公司也投資了一家中資開發商的海外債券。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街日報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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