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有人腸子都青了!當房產無法套現時 你就是窮人

俗話說,房子和股市,是中國人心中兩大痛苦根源。這種痛苦就是因為它們都是操盤手用來達到自己目的的工具。當然,如果你夠聰明,就可以搭上這個趨勢的順風車,略獲微利,但可惜,大部分人並不那麼聰明。那些賣不掉房的房奴,就像是股市被套牢的散戶,嘴上說沒後悔,但腸子都青了。

本以為房市會邁入“金九銀十”,誰知道卻迎來新一輪房地產調控,進一步圍堵炒房。從22日晚間到23日凌晨不到半天時間,重慶、南昌、西安、南寧、長沙、貴陽和石家莊七個城市密集發布房地產調控新政,全面推出住宅限售政策。

這一系列跟進的限購政策是繼今年推出限購、限貸後最新一波的房地產調控政策。從發布時間與集中程度看,明顯是住建部主導的一次施壓,要求房價依然上漲的次熱點城市升級調控,預料後續還會有數個同類型城市,發布類似的調控政策。

限購政策的效果直接反映到了地產股的價格上。9月25日,香港股市一開盤,房地產開發板塊便領頭下跌。港股富力地產跌幅達8%,合景泰富跌幅近9%,龍湖地產跌7%,碧桂園則下跌7.8%。地產股暴跌搭配著越來越褪色的“金九銀十”行情,令人不禁感到,為中國經濟提供逾十年增長動能的房地產似乎已走到了一個大周期的底部。

房產限購從一線城市向其他城市的不斷擴圍,意味著依靠賣出國內房地產套現的可能性越來越小,用手中的房地產來換錢的難度越來越大。這就造成一個問題,那就是如果你沒法賣房,你就沒法獲得流動性,你寄存在房地產裡面的錢是終究是名義上的錢,而不是可以用於購買和投資的現金流。無論你有多麼的土豪,當房產無法套現時,你實際上就是個窮人。

一、“貨幣超發+炒高房價+匯率操控”三者的關係

看看這些年,我們買過的房子,想想我們這些年,靠房子掙到的錢,不難得出一個結論是:過去近二十年以來,房地產代表著中國大陸最大的名義財富。然而,今天這一筆最大的名義財富,已經無法提現。這說明一件事:世道變了,經濟環境變了,房地產的周期,也已到來。

早在去年,針對房地產市場泡沫化,監管部門已有共識,做出了“房子是用來住的,不是用來炒的”決議。為了抑制市場炒作房地產價格的追高情緒,也首次提出了“樓市長效機制”的規劃措施。而受到房價管控的基本政策“定調”的影響,經濟泡沫的萎縮,也是必然趨勢。換句話說,前幾年讓中國經濟乘風破浪的“泡沫模式”,現在已經不好使了。

長期以來,中國的經濟由四大泡沫構成。即是貨幣泡沫、資產泡沫(房地產泡沫)、債務泡沫、產能泡沫。這幾大泡沫互為表裡,不斷膨脹。其中最主要的房地產泡沫。

自從2005年開始,大量外資進入中國進行投資。其進入中國的方式,是收購大陸的地產物業。如大摩2005年出資4億元收購富力集團在北京的一座寫字樓,6月又出資8.5億收購上海4萬平方米的商業用房,然後又出資9千萬美元收購上海世貿,32億收購明天廣場。高盛則以9.8億購入上海百騰大廈……

根據商務部數據,2005年的房地產外資的合作項目兩千多項,合同金額194億美元。這些年以來,地產合作項目的合資項目急速增長,外資直接或間接的地產投資金額在2010年已超過五百億人民幣。這些大量的外資和內資注入房地產,非常明顯的推高了房價。根據住建部的數據,從2005到2015年,中國的樣本城市房價上漲了150%。如果僅僅統計一線城市,那麼房價的漲幅還會更高。

與此同時,中國在這短時期大量發行人民幣注入地產市場。這些超額發行的人民幣,從整體上催化了經濟泡沫的膨脹。在2005年,中國的M2總量為18.38萬億。此後M2增速迅速增加,在2008年,已經達到47.5萬億,此後一直保持在每年超兩位數的增長率。截止2016年底,中國的M2指標值已經超過155萬億。據統計,中國的新增貨幣約佔全球新增貨幣一半,貨幣超發可以說十分嚴重。

除了超發貨幣,炒高房價之外,匯率管控也是玩轉資產泡沫經濟非常重要的一招棋。眾所周知,“貨幣超發+炒高房價+匯率操控”是中國的泡沫經濟的三大法寶。貨幣政策是前提,炒高房價是手段,匯率政策配合套現是最終目的。

人民幣的兌匯機制其實本身就是一種操盤手的匯率,官方刺激人民幣升值,並且在一定程度上穩定人民幣的國際價格,除了有利於維持出口加工貿易的經濟模式,同時對於外資和內資的購匯套現,也有非常直接的作用。

匯率與房價的“雙高峰”,使得人民幣資產(尤其是房地產)在2008年以來也成為了最有效率的套現工具。變賣大陸地產購匯,再通過香港等離岸中心將財富轉變為海外資產,也成為了資產泡沫時代的一種“檯面下的規則”。大家可以上網查詢香港的金融監管部門數據,近年來的離岸人民幣總量有多少,香港還只是一個離岸中心的現象,屬於冰山一角,整體的確切數字很難統計。

然而,長期這麼薅羊毛下來,資產泡沫也必然逐漸萎縮破滅。從2008年至今,我們看到中國大陸經濟由高增長逐漸變為低增長,與此相應的,M2的增長和房價的增長都在降低,同樣降低的還包括房地產佔據GDP的比例。這意味著經濟泡沫的萎縮。

當如此巨大的經濟泡沫難以為繼,並且官方也有意為之要搞“去泡沫化”政策的時候,選擇房地產這種資產類別的投資者,就等於在為國站崗。或者說,前人分食了利益,今人承擔風險。

因此,在中國不能純粹用經濟學理論來推測一些事物,否則如盲人摸象,難以窺見真實原因。這是因為中國的經濟具有很強的莊家操作性,類似於賭場的情況,無論房市漲還是跌,都改變不了這一基本事實。

莊家永遠是穩賺不賠的,而進場的普通人如果搭上了資產泡沫的順風車,也能夠以此喝到一口湯。與此相反的是,在貨幣增量、房價增幅、匯率都明顯下降,並且資本管控越來越嚴格的今天,房產的所有者其實並不是在喝湯,而是在啃骨。

二、房地產帶來的通脹和債務,由房奴買單

限制賣房、限制購匯,使得現在的國內房產很難套現。當房產無法套現,你就成了一個有名無實的土豪,但說穿了還是窮人,是一個為國內的通貨膨脹買單的接盤人。

去年以來實行的限購不是為了限制房價,而是不讓大家賣房子跑了,最終目的是把大家手裡的人民幣套在房地產里,這其中國企、地方政府和有關部門都有著各自的小算盤。

國企和地方政府是一個利益共同體,地方政府靠賣地賺錢,國企主要是房企,那是靠賣新房子賺錢的。限賣令直接減少了二手房上市,急於結婚等必須買房的剛需,買二手房的難度空前增大,於是只能買新房,地方政府和開發商就有錢賺了。換言之,限賣政策的策略是減少二手房供給量,從而讓市面上流通的房子都是一手房。

當前中國面對的最大威脅就是債務危機,這麼多年的所謂經濟增長都是發債堆出來的,債務增長多了就會導致債務危機或者是通貨膨脹。債務危機是迫在眉睫,地方政府和國企債台高築,快破產了。據統計,10年前,政府和企業的債務佔中國GDP的140%,2015年增長到220%,到2016年已經超過260%。到今年年底,預計債務與GDP比率會接近300%。此比例大大高於國際平均的債務警戒線。

還債的方法,說到底來還是依靠房產。也就是靠政府賣地、國企拿地開發再賣給房奴的傳統套路。我們可以通過數據了解,2017年以來,中國各地區政府土地出讓的收入地方政府賣地收入2.28萬億,同比增長32%。土地財政的模式並沒有因為限購限賣而停下來,而是比以往更加變本加厲。在山東、河北等債務問題嚴重,經濟困難的地方,政府依靠賣地、發行土地儲備專項債券的方法來籌集資金,填補債務虧空。

此外,為了應對危機,央行在2016年開始加大一手房的房貸,爭取把全國百姓變成房奴。這個債務危機到2017年就掩蓋不住了,5月24號,評級機構穆迪下調了中國的信用等級;9月21號,標準普爾公司下調了中國的信用評級。這邊剛剛下調評級,大陸馬上出台新的限賣令。不讓賣,各位房奴就徹底成了替銀行和國家打工的了,債務危機也因此得到相應的緩解。

從另一個角度看,這種高債務支持的經濟發展,也就是印錢,俗稱放水。社會上流通的人民幣多了,會有什麼結果呢?就是通貨膨脹。十年來,中國的實際通貨膨脹率大概每年在13%。房子成了人民幣的蓄水池,在抬高資產價格的同時也抬高了物價。

但需要說明的是,恰恰是因為中國人大舉炒房之後,流動性都被鎖在了房地產上,資金沒有進入社會流通,中國的通貨膨脹就反而沒有那麼顯著。否則物價或許漲得比現在更快。相反,一旦大家都賣房子,那麼錢就進入流通了,物價很可能就開始瘋漲,老百姓的抱怨就會增加,情況將類似於上世紀四十年代末的中國。要想解決此問題,唯一的辦法就是“不讓賣”,繼續把流動性鎖在房地產,並且讓新的房奴買一手房,緩解債務問題。最後,只能說是苦了房奴為國接盤。

網友可能問,這個限賣的政策會長久嗎?就目前來看,貌似長久不了。因為所謂限賣限買,其實並不是限制泡沫,而是赤裸裸財富掠奪和風險轉移。這麼搞,不過是一種權宜之計,因為目前需要的是應付地方政府和國企債務還在增加的問題,暫時穩住以後,下一步可能就要通過拉升股市來創造紙面財富,從而進一步轉移經濟風險。從貨幣,到房市,最後再到股市,挨個漲跌折騰,這就是中國大陸一個完整的經濟循壞周期。

俗話說,房子和股市,是中國人心中兩大痛苦根源。這種痛苦就是因為它們都是操盤手用來達到自己目的的工具。當然,如果你夠聰明,就可以搭上這個趨勢的順風車,略獲微利,但可惜,大部分人並不那麼聰明。那些賣不掉房的房奴,就像是股市被套牢的散戶,嘴上說沒後悔,但腸子都青了。

阿波羅網責任編輯:李華 來源:孫驍驥 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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