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全球房價趨勢:實際房價已恢復至金融危機前高點

相較金融危機前的上漲,本輪房價上漲的斜率相對較低,反映了各國房價上漲的同步性不強。最新數據顯示,房價同比增長最快的地區是塞爾維亞、冰島、菲律賓、中國香港、紐西蘭、加拿大、中國、愛爾蘭、挪威。

從歷史情況看,除了日本、德國之外的主要發達國家房價呈現明顯的同步性。1995-2005,全球房價出現了一輪趨勢性上漲,主要發達國家和新興市場國家均參與其中。其背後的原因主要有三點:第一,利率下行和金融自由化進程的推動;第二,較長期平穩、向好的全球經濟增長;第三,全球一體化進程的發展。

而以扣除通脹的實際房價來看,目前全球實際房價的平均水平已經恢復到了金融危機前的高點。2012年以來,全球房價實際上已呈現出了持續上升的趨勢,只不過相較金融危機前的上漲,本輪房價上漲的斜率相對較低,背後反映了各國房價上漲的同步性不強。相較危機之前,此輪房價上漲仍然有低利率環境的支持,但是,全球經濟增長相對低迷、各國復甦進程存在差異,加之危機之後各國政府和國際監管機構都加強了對房價高漲的監測,並採用宏觀審慎政策加以控制,這可能限制了房價上漲幅度。

理解近年來房價上漲相對緩和的另一個角度是私人部門槓桿率的變化。特納認為,房地產等存量資產的交易會形成信貸規模與資產價格的上升循環,推升槓桿率,但卻對GDP增長的推動作用極其有限。宏觀審慎政策的推行使得流向房地產的貸款較為有限,因此房價上漲的速度相對過去更緩和,換言之,在主流的政策環境下,當前以及未來發達國家私人部門槓桿率的企穩、回升受到房價的影響要小於危機前,其對於經濟和需求的積極影響很可能比過去更大。

全球房價趨勢:同步與分化

近年來中國房價的上漲備受關注,不過只要對媒體報道稍加關注也不難得知,中國也並不孤獨:近幾年加拿大房價快速上漲,政府頻頻採取措施抑制房價,加央行的加息更與房價密切相關,此外,美國房價也已回到了金融危機前的水平,澳大利亞、歐洲也均出現了房價上漲的現象。那麼,各國房價的變化是完全獨立的現象,還是存在內在關聯呢?

1、1995-2005:全球房價趨勢性上漲

以IMF發布的全球房價指數(57個國家實際房價的簡單平均)來看,2000年以來,全球房價持續而快速地上漲,2007年金融危機的爆發和擴散造成房價總體出現下跌,並於2011年達到底部,隨後便出現了持續但相對緩慢的回升。以扣除通脹的實際房價來看,目前全球實際房價的平均水平已經恢復到了金融危機前的高點。

 

 

以期限更長的分國別數據來看,除日本以外的主要發達國家房價呈現明顯的同步性。

1970-1995年,美國、加拿大、澳大利亞、歐洲房價的周期性變化節奏較為一致,但在這一階段趨勢性不並明顯。

1995年-2006年,主要發達國家出現了一輪房價的同步、趨勢性上漲,西班牙、愛爾蘭、英國、澳大利亞、美國、法國、義大利、加拿大等國家的住房價格快速上漲,且從漲幅而言,西班牙、英國、荷蘭、法國等國的房價漲幅其實超過了美國。

2005年,美國房價上漲的勢頭率先放緩,隨後出現快速下跌,著名的金融危機爆發並向全球蔓延,其他發達國家也基本滯後於美國在2006年開始出現房價漲勢的停滯和隨後的下跌。

不過,過去德國和日本的房價走勢較為特立獨行。受80年代日本房價暴漲以及1990年房地產泡沫破裂的影響,日本經濟活力一直未能恢復,銀行經營的過度槓桿化和消費者的大量不良貸款導致日本房價在1990年之後便持續下滑和保持低迷;對德國而言,東西德合併後帶來的房地產市場繁榮與人口增長的放緩,使得當地的房屋過度供給,同時巨大的租賃市場和較為完備的法律體系和配套措施也為房價相對平穩提供了條件。總之,受各自的內因影響,德國、日本房價在1995-2007年整體低迷,但受金融危機的影響也同樣較小。

新興市場國家中,俄羅斯、南非、韓國、中國、印度等主要國家的房價也在1995-2007年出現了同步膨脹。

這一輪全球房價同步上漲背後的原因主要有以下幾點:

1、利率下行和金融自由化。從20世紀90年代中期開始,主要國家利率水平出現了趨勢性的下行,首先,此階段歐美日的政策利率在歷史上處於較低水平(當然,與之相對應的是通脹也處於較低水平);其次,歐洲一體化進程帶來的國家信用“趨同”整體上也壓低了歐洲的利率水平;第三,金融自由化和住房金融市場深化的大環境也為利率下行推動房價上漲創造了條件。利率下降使得住房的持有成本下降,進而使得房價上升,在此階段實際房價的上漲與實際抵押貸款利率的下降也是較為同步的。

2、長期平穩、向好的全球經濟增長。相較於前後期的經濟表現,1995-2006年全球經歷了一個較長的穩定期,特別是在2001年之後,以中國為首的新興市場國家帶動全球經濟增長達到了更高的水平,更快的經濟增長意味著居民收入和信心都更加穩定。

3、全球一體化進程的發展。這一階段,主要國家的貿易、金融開放和一體化也促進了全球利率、經濟基本面和房價的同步變化。由於美國仍然是全球經濟的領頭羊,且在金融領域美元仍然佔據主導地位,因此美國的政策變化及其對全球思潮的引領作用可能仍然是這一階段的重要引導因素,但同時,利率下行的另一面也是中國加入WTO和全球貿易鏈之後增加了供給、壓低了通脹水平。

2、本輪房價:上漲緩和,國別分化

2012年以來,全球房價實際上已呈現出了持續上升的趨勢,只不過相較金融危機前的上漲,本輪房價上漲的斜率相對較低,背後反映了各國房價上漲的同步性不強。

IMF依據金融危機後至2016年一季度的整體房價表現將國家/地區分成了三組:

相對低迷組(18個經濟體):中國,巴西,俄羅斯,芬蘭,法國,希臘,義大利,克羅埃西亞,塞普勒斯,馬其頓,摩洛哥,荷蘭,波蘭,塞爾維亞,新加坡,斯洛維尼亞,西班牙,烏克蘭;

暴跌後反彈組(18個經濟體):英國,美國,德國,日本,保加利亞,丹麥,愛沙尼亞,匈牙利,冰島,印度尼西亞,愛爾蘭,拉脫維亞,立陶宛,馬爾他,紐西蘭,葡萄牙,南非,泰國;

持續高漲組(21個經濟體)—房價下跌幅度不大,隨後持續上漲。澳大利亞,奧地利,比利時,加拿大,智利,哥倫比亞,捷克共和國,中國香港,印度,以色列,哈薩克,韓國,馬來西亞,墨西哥,挪威,秘魯,菲律賓,斯洛伐克共和國,瑞典,瑞士,中國台灣。

當然,國別整體數據掩蓋了各國房地產市場的結構性行情,例如北上廣深房價的上漲是無法在中國較為平緩的房價指數中體現的,但指數仍然從宏觀視角反映了房價的全局變化。

因此,儘管2012年以來的房價上漲也接近於一個全球性現象,但是新興市場和部分歐洲國家的表現相對較弱,導致全球房價上漲速度不快。不過,德國與日本兩個“獨行俠”一定程度上加入了本輪房價上漲。

相較危機之前,此輪房價上漲仍然有低利率環境的支持,但是,全球經濟增長相對低迷、各國復甦進程存在差異,加之危機之後各國政府和國際監管機構都加強了對房價高漲的監測,並採用宏觀審慎政策加以控制,這可能限制了房價上漲幅度。

理解近年來房價上漲相對緩和的另一個角度是私人部門槓桿率的變化。

金融危機之前,以美國為代表,發達經濟體的家庭部門大幅度加槓桿,其背景是房地產成為居民財富的主要類型,而房地產貸款成為新增貸款的主要部分。房地產等存量資產的交易會形成信貸規模與資產價格的上升循環,推升槓桿率,但卻對GDP增長的推動作用極其有限(特納,2016)。

2012年後,由於普遍實施量化寬鬆,以及境外資金流入等原因,美國與德國的房地產價格都趨於上升,但這一時期發達國家家庭正在消化前期積壓的巨量債務,加之宏觀審慎政策的推行使得流向房地產的貸款較為有限,因此房價上漲的速度相對過去更緩和,居民部門槓桿率直至2016年之後才開始築底。同樣的,德國雖然房價上升,但居民住房貸款增幅也有限,德國家庭部門槓桿率仍然是下降的。

換言之,在主流政策環境下,當前及未來發達國家私人部門槓桿率的企穩、回升受到房價的影響要小於危機前,其對於經濟和需求的積極影響很可能比過去更大。

全球房價哪家強?

從最新的房價數據來看,房價同比增長最快的國家/地區是塞爾維亞、冰島、菲律賓、中國香港、紐西蘭、加拿大、中國、愛爾蘭、挪威。

以房價/收入比來衡量,全球房價最貴的國家是紐西蘭,加拿大、澳大利亞、德國、英國、美國、日本以及瑞士、瑞典、奧地利、盧森堡、瑞士等歐洲國家的房價收入比均較2010年有所上升。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街見聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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