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重磅!財政部長透露:房地產稅將這樣收!

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據「財新」等媒體報導,財政部長肖捷在一篇文章中,這樣談到了房地產稅:

要按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。

這是官方對「房地產稅」的最新表態,看似平凡的字句里其實隱藏著很多重要信息,下面讓我給大家解讀一下。

1、肖捷關於房地產稅的論述,出現在「深化稅收制度改革,健全地方稅體系」一節里。可見,房地產稅是「地方稅」。在這一節里,還談到了「擴大地方稅權」。

隨著城鎮化進入「白銀時代」,未來大多數城市通過「一次收取幾十年土地使用費」的方式來獲取建設資金,空間將越來越小。因此,增加「房地產持有階段的稅收」,給地方政府尋找「長期飯票」,就成為當務之急。所以,房地產稅開徵的首要原因,是解決地方財政收入的問題。

2、房地產稅將「立法先行、充分授權、分步推進」,這裡沒有提到「設立試點」。所以,正式立法之前在部分城市先行先試,看來不太可能。

隨著「立法法」的修訂,中國確立了「稅收法定」的原則。也就是說,開設一個新的稅種,需要全國人大立法,而不能靠國務院、有關部委出台條例。「條例徵稅時代」,已經徹底終結。這是國家進步的表現,也是房地產稅最大的門檻。因為房地產稅存在一個重要的漏洞:

土地是國家的,買房子的人一次性付出了幾十年的土地使用費,再徵稅涉嫌重複徵收。

也許有人會說:

那麼能不能只徵收「房屋稅」,放棄對「土地」的徵稅,這樣不就合理了?

其實房屋稅原來就有,但存在重大缺陷——怎樣確定純房產的價值?你10年前40萬買的房子,現在市價是200萬,上漲的到底是土地價格還是房屋的磚頭瓦塊本身?稅基該怎麼確定?

現行的「房屋稅」徵收方式是,按照「房產原值一次減除10%至30%後的余值計算」(住宅免徵)。如果按照這個稅種的徵收方式,對住宅開徵「房屋稅」則存在很大的漏洞,比如一個20年樓齡的小區,你是原始業主,100平方米的房子當時購入價是20萬元;你的鄰居是今年新買的二手房,購入價是500萬。那麼你們的稅將差距25倍!而事實上,無論20萬還是500萬,都包含了土地的因素,因此仍然是重複收稅!

目前在重慶和上海試點的,就是「房屋稅」。未來要開徵的是,是「房地產稅」,「房地產稅」必須走「立法先行」的道路。所以,可以想見未來在全國人大必然會有激烈的辯論。

3、值得注意的是,在「立法先行」之後,還有「充分授權、分步推進」8個字。這意味著,房地產稅試點不可能出現在「立法」之前,但有可能出現在「立法」之後。

另外,「分步推進」可能還隱含著一個重要意思:人口流失、房屋空置嚴重的城市,恐怕在很長的時間裡都無法開徵房地產稅。

4、「對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度」,這段話也含義豐富。

第一,這告訴我們未來的房地產稅將按照「評估值」徵收,不會採取老的「房屋稅」所採取的按照「房產原值一次減除10%至30%」來徵收。後者帶有計劃經濟年代的濃厚痕跡,沒有考慮到房價劇烈的變動因素。事實上,目前幾乎所有的城市,在二手房交易環節,都已經按照「評估值」徵收了。而且「評估值」是每年都調整的。

第二,在開徵「房地產稅」的同時,國家會「降低建設、交易環節稅費負擔」。所以,開徵房地產稅不是一個單項行動,而是建立「現代房地產稅制度」的系統工程。其中,「降低建設、交易環節稅費負擔」,是為了換取「房地產稅」的開徵,降低在全國人大通過時的難度,帶有策略性。但整體而言,徵收重點將從「交易環節」轉向「交易+持有環節」。

有讀者會問:說了半天,我想知道的是——房地產稅能不能抑制房價上漲?

我的答案是:能!

在人口流失的中西部小城市,房地產稅一定可以打壓房價,最終讓人民用腳投票,加速離開,地方經濟徹底崩潰。

在有人口顯著增量的高級別城市,房地產稅打壓房價只能是痴人說夢。即便是出台累進位、懲罰性(懲罰擁有多套房的家庭)的房地產稅,也只能讓擁有多套房的人改變資產配置方式,出手拋售房產。但由於這些城市人口增量大,接盤俠多,只要你的房子別太高冷(比如總價上億,或者是只能私家車進出的郊區別墅),都可以安然脫手。經過一段時間的換手之後,房地產稅最終將成為推動中心城市房價、房租上漲的力量。如果你理解不了,可以參考紐約、倫敦、舊金山、洛杉磯等地的房價。

房地產稅的開徵,將加劇地方政府「財政能力」的分化,進一步讓中國的城市化失衡。最終,大城市化、大城市都市圈化將不可避免。很多自然、交通條件差的中小城鎮將加速消亡,淪為野獸出沒的廢墟。

責任編輯: 秦瑞  來源:中金在線 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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