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重磅!財政部長透露:房地產稅將這樣收!

據“財新”等媒體報道,財政部長肖捷在一篇文章中,這樣談到了房地產稅:

要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。

這是官方對“房地產稅”的最新表態,看似平凡的字句里其實隱藏著很多重要信息,下面讓我給大家解讀一下。

1、肖捷關於房地產稅的論述,出現在“深化稅收制度改革,健全地方稅體系”一節里。可見,房地產稅是“地方稅”。在這一節里,還談到了“擴大地方稅權”。

隨著城鎮化進入“白銀時代”,未來大多數城市通過“一次收取幾十年土地使用費”的方式來獲取建設資金,空間將越來越小。因此,增加“房地產持有階段的稅收”,給地方政府尋找“長期飯票”,就成為當務之急。所以,房地產稅開徵的首要原因,是解決地方財政收入的問題。

2、房地產稅將“立法先行、充分授權、分步推進”,這裡沒有提到“設立試點”。所以,正式立法之前在部分城市先行先試,看來不太可能。

隨著“立法法”的修訂,中國確立了“稅收法定”的原則。也就是說,開設一個新的稅種,需要全國人大立法,而不能靠國務院、有關部委出台條例。“條例徵稅時代”,已經徹底終結。這是國家進步的表現,也是房地產稅最大的門檻。因為房地產稅存在一個重要的漏洞:

土地是國家的,買房子的人一次性付出了幾十年的土地使用費,再徵稅涉嫌重複徵收。

也許有人會說:

那麼能不能只徵收“房產稅”,放棄對“土地”的徵稅,這樣不就合理了?

其實房產稅原來就有,但存在重大缺陷——怎樣確定純房產的價值?你10年前40萬買的房子,現在市價是200萬,上漲的到底是土地價格還是房屋的磚頭瓦塊本身?稅基該怎麼確定?

現行的“房產稅”徵收方式是,按照“房產原值一次減除10%至30%後的余值計算”(住宅免徵)。如果按照這個稅種的徵收方式,對住宅開徵“房產稅”則存在很大的漏洞,比如一個20年樓齡的小區,你是原始業主,100平米的房子當時購入價是20萬元;你的鄰居是今年新買的二手房,購入價是500萬。那麼你們的稅將差距25倍!而事實上,無論20萬還是500萬,都包含了土地的因素,因此仍然是重複收稅!

目前在重慶和上海試點的,就是“房產稅”。未來要開徵的是,是“房地產稅”,“房地產稅”必須走“立法先行”的道路。所以,可以想見未來在全國人大必然會有激烈的辯論。

3、值得注意的是,在“立法先行”之後,還有“充分授權、分步推進”8個字。這意味著,房地產稅試點不可能出現在“立法”之前,但有可能出現在“立法”之後。

另外,“分步推進”可能還隱含著一個重要意思:人口流失、房屋空置嚴重的城市,恐怕在很長的時間裡都無法開徵房地產稅。

4、“對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度”,這段話也含義豐富。

第一,這告訴我們未來的房地產稅將按照“評估值”徵收,不會採取老的“房產稅”所採取的按照“房產原值一次減除10%至30%”來徵收。後者帶有計劃經濟年代的濃厚痕迹,沒有考慮到房價劇烈的變動因素。事實上,目前幾乎所有的城市,在二手房交易環節,都已經按照“評估值”徵收了。而且“評估值”是每年都調整的。

第二,在開徵“房地產稅”的同時,國家會“降低建設、交易環節稅費負擔”。所以,開徵房地產稅不是一個單項行動,而是建立“現代房地產稅制度”的系統工程。其中,“降低建設、交易環節稅費負擔”,是為了換取“房地產稅”的開徵,降低在全國人大通過時的難度,帶有策略性。但整體而言,徵收重點將從“交易環節”轉向“交易+持有環節”。

有讀者會問:說了半天,我想知道的是——房地產稅能不能抑制房價上漲?

我的答案是:能!

在人口流失的中西部小城市,房地產稅一定可以打壓房價,最終讓人民用腳投票,加速離開,地方經濟徹底崩潰。

在有人口顯著增量的高級別城市,房地產稅打壓房價只能是痴人說夢。即便是出台累進位、懲罰性(懲罰擁有多套房的家庭)的房地產稅,也只能讓擁有多套房的人改變資產配置方式,出手拋售房產。但由於這些城市人口增量大,接盤俠多,只要你的房子別太高冷(比如總價上億,或者是只能私家車進出的郊區別墅),都可以安然脫手。經過一段時間的換手之後,房地產稅最終將成為推動中心城市房價、房租上漲的力量。如果你理解不了,可以參考紐約、倫敦、舊金山、洛杉磯等地的房價。

房地產稅的開徵,將加劇地方政府“財政能力”的分化,進一步讓中國的城市化失衡。最終,大城市化、大城市都市圈化將不可避免。很多自然、交通條件差的中小城鎮將加速消亡,淪為野獸出沒的廢墟。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:中金在線 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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