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易憲容:租市能扭轉大陸樓市亂象?

青島大學經濟學院教授易憲容在東方產經專欄《名家筆陣》中指出,十九大報告給出中國房地產市場的明確定位,就是堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”。這一定位將對未來樓市產生巨大影響,讓市場真正回到持續健康發展的軌道上。最近 大陸有50多年城市規劃要發展當地住房租賃市場的計劃,冀通過租賃市場發展,讓樓市回歸到居住功能。

發展租賃市場,樓市能回到居住功能嗎?住房的居住功能是多樣性,不同國家采不同方式。它可以是持有性的居住功能,可以是租賃性的居住功能。這些完全取決於各國政府房地產法律制度安排。惟以市場租賃為主導來發揮居住功能的模式,可能較有效率,惟必須建立在一系列基礎制度安排上。

為何德國及歐洲一些國家的居民更願意租賃住房,而不是持有住房,就在於這些國家法律制度安排有關,這些法律制度更有利於住房租賃者而不是住房持有者。在德國,居民住房租賃為居住功能的主要形式。按照德國的《憲法》和《住宅建設法》的規定,保障居民基本的居住條件是聯邦政府首要的政策目標之一。德國房地產市場的宗旨就是要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房,生產的住房就是用來居住而不是用來賺錢。

問題是 大陸樓市回歸到居住功能,將面臨一系列重大障礙。首先,當一個以投資投機炒作為主導的住房市場,要回歸到以居住為主導的市場時,由於投資者出價遠高於消費者出價,消費者早就被擠出市場。

若樓市要回到居住功能,就是要讓樓價水平線全面下移。惟2016年930及2017年317樓市調控以來,政府一方面要遏制房價瘋漲,但另一方面要保持房價穩定,而不希望樓市回歸到居住功能致房價下跌。要解開樓市回歸到居住功能這個結並非易事。

其次是政府提供的保障性住房及租賃市場如何發展的問題。對於前者,一些經濟條件好的沿海城市已發展得不錯,但對於後者則問題很多。

租賃市場發展問題不僅在於如何保護租戶利益,且還在於對炒家進行嚴限的問題。若炒家的暴利行為不能嚴限,業主肯定不願意把住房出租,而政府目前還沒有出台真正遏制炒樓政策。

還有,住房居住功能的絕對優先性原則如何固化的制度上,中國的《住宅法》等一系列與居住功能絕對優先性的制度安排如何設立。對樓市重新定位並回歸到居住功能,肯定要設立一系列新制度安排,這同樣是一場重大利益關係的調整及博弈。

惟這場博弈不只是如以往住房制度改革那樣對危機的應對式反應,也不是僅由職能部門或少數人制訂,而是需通過公共決策方式來進行,這樣才能實現整個樓市利益調整的均衡化。惟目前這些方面的制度安排差距較大,故要發展租賃市場,或以租賃市場讓樓市回歸到居住功能還是遙遠的事,不是一些建造租賃性住房就可以解決的問題

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:東網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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