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齊俊傑:房價跌3成仍賣不掉 這還只是剛剛開始?

中國央行傳來了大消息,10月末,廣義貨幣(M2)餘額165.34萬億元,同比增長8.8%,這一下讓市場上的小夥伴全都驚呆了。這是歷史最低值,而對於貨幣增速的預測,大家都覺得怎麼也應該在9.2%左右,沒想到一下低了這麼多。M1同比增長13%,跟上個月比低了1個百分點,如果跟去年同期比,跌了10.9個百分點,當月央行凈回籠資金達到1518億元。

超低的貨幣供應量,和凈回籠1518億資金這些數字跟最近的市場利率連續上漲終於對上了。就是央行主動踩剎車的結果,大量回收流動性,造成的市場流動性緊張。市場利率上升。如果說之前是中性偏緊縮,那麼這個月釋放出來的信號就是緊縮。我們之所以關注M2的變化,就是因為M2跟房地產銷售息息相關,每次樓市暴漲都是因為貨幣供給大幅增加,而每次樓市下跌進入蕭條,有調控的因素,更多是因為宏觀貨幣環境收緊,2008年之後,樓市基本就變成了金融產品,貨幣釋放,價格就漲,貨幣收縮價格就跌,2008年連續加息收縮貨幣,當時出現了深圳的棄房斷供。2009年四萬億讓整個樓市絕地反擊。2010年又調控,逐漸收縮,在2012年附近貨幣環境出現了一次反覆,到了2015年4月落到了最低點10.1%。

大家記住這個時間點,此時大家都在忙著炒股,根本沒人炒房。此時我們去河北調研,石家莊的房價7000以內的爛尾樓到處都是,根本沒人要。抵債都不行。而北京的開發商們也都在到處化緣,那時候的P2P,大部分都是給開發商輸血的。但從2015年4月之後,M2突然反彈,到2016年1月,就拉回到了14%,這下炸鍋了。樓市徹底起飛了。先是深圳,後是上海北京,然後合肥南京廈門杭州為代表的房價四小龍,到今年又是三四線城市,一波接一波的上漲。但我們也應該看到,2016年底,貨幣已經明顯退潮了。

無獨有偶,昨天有媒體爆出了暴漲後的燕郊樓市,現在是一片蕭條,打開二手房交易網站發現,燕郊樓市現在價格基本在2萬左右,從最高點的3萬元,已經下跌了3成,還有人爆料說,燕郊天洋城單價已經跌倒了1萬2,比起4月高點跌了三分之二,也就是67%,但這畢竟是個例,並不能納入統計。總之,目前燕郊在從1萬暴漲到3萬之後,基本均價已經回到了2萬,但仍然是看房子者寥寥無幾,過戶更是非常稀少。甚至連中介都看不見了。

宏觀流動性緊縮,加上暴漲後的樓市一片蕭條,這不是偶然,而是一種必然聯繫。之前有朋友問我,你經常說股市現在要綁好安全帶跟市場一起飛一會,最後的瘋狂不知道還要演繹多久,所以沒必要太早離場。設置明確的止盈就好,那麼樓市為什麼不同樣操作。答案就是樓市根本沒有安全帶,樓市的流動性跟股市完全不可同日而語,樓市的頂點就是流動性的底點,一旦頂點到了,那麼流動性會瞬間消失,就好比燕郊,如果你是1萬買的,你現在發現他跌了3成,要止盈,至少現在還有2萬,能確保有一倍的盈利,你開始賣房,但發現根本賣不掉。連個看房的都沒有,甚至現在連個中介都找不到了。而且最可怕的是,竟然發現已經有人掛出1.2萬,仍然賣不掉。也就是說你最後想平價往外賣,也未必能出的掉。所以這就是樓市最大的風險,不是下跌的風險,而是流動性消失,所謂投資最後變成全倉被套。你投資的目的是要讓錢賺更多的錢,而不是把錢扔進去再也拿不回來。在燕郊買個房子,你又不住,也很難出租。只能放在那裡放著,這跟你花幾百萬買個假古董,已經沒什麼區別。

當然有人不會同意,大家覺得房子只是暫時困難,以後還會漲起來的。特別是很多人都說燕郊只是個例,其他地方的房子都還漲的很好。是的,燕郊確實目前是個個例,但只是先走了一步而已,絕大多數的三四線城市,在棚改和貨幣化安置去完庫存之後,都會逐漸走上燕郊之路。道理是一樣的,貨幣化安置相當於貨幣集中在某個區域投放,而一旦風停,相當於這個地方的貨幣供應量突然消失,可能流動性枯竭的比燕郊還快。看起來1-2萬的房子,其實沒什麼卵用,因為家家戶戶都有好幾套房。現在大家還買房,唯一的因素就是他還能漲。如果這個因素消失了,那麼就不會有人再買房,你掛多低都是沒有用的。

用腳趾想也知道,哪的房子應該最堅挺,顯然應該是北京上海,大城市的房價背後不光是經濟繁榮。就業機會,還有各種醫療資源和教育資源的福利,所以理所應當是全國樓市的翹楚,但很不幸,北京樓市今年4月以後就基本停漲,而現在半年過去了,掛牌價跌幅在10%左右,實際成交跌幅在20%,而且趨勢還在繼續,以前爆炒的學區房的下跌最為慘烈。之所以會出現這個結果,就是因為,流動性沒有了。銀根緊縮,讓貸款越來越難,越來越貴。誰還買的起那麼貴的房子?所以沒錢去推動了,那麼急用錢的就只好低價賣了,但現在還遠沒到最困難的時候,或者說我們的銀根緊縮僅僅是個開始,我們從長端利率就能看出來,遠期利率大幅上漲,說明大家都在預期半年以後,貨幣環境會更加糟糕。也就是說明年這時候,才是宏觀上流動性最差的時候。

所以,最後還要強調那句話,樓市最大的風險,不是價格下跌。因為如果價格下跌,你只要買的低,通過止盈還是能夠獲利的,樓市的風險恰恰在於流動性。而就像你買個假瓶子一樣窩心,根本就賣不掉。而假瓶子賠就賠了,房子可不是,未來你還得在為他交一份稅。如果能租出去,還能緩解一下資金壓力,如果連租都租不出去,那就只能哭暈在廁所了。

阿波羅網責任編輯:趙亮軒  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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