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多地樓市暴跌 或有大房企猝死 炒房客麻煩了

1、一線城市暴跌,樓市拐點已至

11月初,易居研究院公布數據,4個一線城市2017年9月與10月新建住宅成交總量為334萬平方米,同比去年的708萬平方米下降52.82%創2008年以來新低

作為全國樓市調控風向標的北京,表現尤為突出。其一,北京新房方面,總共才成交1133套,同去年同時期相比暴跌了52%。其二,北京二手房方面,總共才成交3196套,與去年同時期相比,跌幅簡直是嚇死人,暴跌達到了74%!

據記者調查發現,北京個別區域的房價變動的確很大,比如廣渠門外一套住房,今年6月房價達到了12.4萬元/平米左右,而10月房價驟然跌至6.3萬元/平米左右,短短的4個月縮水49%,跌幅驚人。

再如海淀區,五道口一套兩居室,掛牌價是580萬,大幅降價150萬,單價跌破8萬元;朝陽區十里堡一套大兩居65平米戶型,標價380萬,下調了65萬元。

距離北京中心城區30公里的燕郊更是暴跌!

房價曾如火如荼的燕郊,半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街,如今半年時間裡跌幅超過了2/3,卻仍無人問津。

1、過去8個月的時間裡,隨著3月和6月河北省廊坊地區兩次出台嚴格的限購政策,燕郊二手住宅單價普遍下跌1萬元,當地有中介稱,許多投資客已經“賠掉了首付”。

2、個別樓盤甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中,天洋城四代單價1.2萬-1.3萬,比起4月份的高點3萬多元已經下跌了三分之二,也即67%左右。

3.中介一條街僅剩招牌半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街,如今已是門可羅雀、無人問津。

記者七八月份來到燕郊時看到,許多中介還會告訴前來詢問的人“價格已經平穩,成交量有上升”。然而3個月過後,不止一個中介人員,向記者表示了對其可能“崩盤”的恐慌。

豈止是北京,漲幅居前的廈門今年更是慘跌,中介掀起關門潮!其實,在今年年初,去年漲幅全球第一的合肥,部分小區房價早就腰斬!

2、近期一系列政策就像投槍匕首,不斷刺向此前上漲過快的房價

1、國土部掀起整頓風暴,嚴厲打擊囤地捂地行為。

最近,國土資源部對住宅用地出讓合同執行情況進行檢查,檢查範圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。

檢查啥呢?主要是最近4年來,住宅用地出讓合同執行情況,特別是檢查有沒有不按時開工和竣工,把土地閑置著、捂著,造成市場住房稀缺,進而推高地價和房價的行為。

可以想見,打擊囤地投機行為,直接後果,就是土地市場供應將加大,房源供應將進一步增加。物以稀為貴。土地供應多了,房價增速自然下滑!

畢竟,住宅用地是保障住有所居的,不能拿來炒作囤積!

2、銀行對樓市再出重拳

據最新權威統計數據顯示,2017年10月全國首套房貸款利率同比去年上浮了19.37%。

首套房房貸利率最高上浮20%的城市有很多,如合肥。個別銀行甚至停貸;北京首套房最高上浮20%;南京已經停止商辦寫字樓的貸款業務,住宅首套房最高上浮20%。

其他首套房房貸利率最高上浮20%的城市還有廣州、鄭州、武漢、成都、寧波、青島、蘇州等。

樓市貸款額度吃緊,資金短缺,炒房客成本增加,又找不到合適的接盤俠,一段難熬的“苦日子”要來了!

3、一些三線城市,限購限售再升級

以泉州為例,除了此前幾大熱門板塊限購外,最近,連清濛開發區、洛江區萬安街道、台商區、惠安縣黃塘鎮這幾個區域也加入了限購。

不僅限購,而且限售也加碼了。泉州規定:非泉州戶籍家庭在泉州市和本市戶籍跨市本級、縣新購買的商品房,須取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

3、或有大房企猝死!

今年,由商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院公布《中國非金融類上市公司財務安全評估報告(2017春季)》。報告有以下要點值得關註:

1、2017年中國25個一類行業中,財務安全狀況最好的行業是紡織服裝行業,最差的是房地產業。

2、財務最安全的100家上市公司里,沒有一家房企。

3、在財務安全最差100家公司中,房地產行業數量最多,達到23家。

4、A股里,至少有43%的上市公司存在“報表粉飾嫌疑”;而在138家房地產上市公司中,71%的企業存在“不同程度的報表粉飾嫌疑”。“報表粉飾”,其實就是“財務造假”比較委婉的一種說法。

從這份報告不難看出,部分房企已經遭遇財務安全問題。其實,這還不當前房企的全部真相。據Wind資訊統計:

2016年,A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元,同比增加10139億元,同比增長幅度達25.93%,平均每家上市房企負債達362億元;總資產總計為6.37萬億元,同比增長幅度達24.76%。這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%,去年則為76.55%。

130多家房企,總共借了大約5萬億的錢,平均每家房企的負債率高達77%。也就是說,上市房企的平均槓桿率達到了3.35倍!

一直不差錢的恆大,今年,通過幾輪引進戰略投資,已經融了1300億,這明顯是在降低負債率,為過冬準備!

土地儲備2億平米的融創,資產負債率為91.92%,凈負債率394%,不知道能不能扛過這一波房地產調控!

要知道孫宏斌是吃過歷史的大虧、破過產的,想當年,順馳盲目追求行業第一,投資擴張過快,結果遭遇2005年的調控就死了。

股票說(gps0101tmt):房地產企業,別看它現在賺了多少錢,那些都是當期利潤而已!一旦遇到嚴厲調控,房價下跌,房產交易量下降,面對90%的負債率,那是直接死一死的節奏啊!

那麼問題來了....

2018年,第一個出問題的大房企會是誰呢?拭目以待吧!

4、炒房客的噩夢剛開始,已經沒有那麼多錢支撐房價上漲了!

昨天,央行數據公布,中國10月份M2(廣義貨幣供應量)同比才增長了8.8%,增速再次創出新低。估計今天,炒房客看到這個數據後,將兩股戰戰,捂嘴發出一聲驚呼!

同時,新增人民幣貸款和社會融資規模也不及預期。

除了上個月稍微反彈,中國的M2增速已經持續9個月走低了。

對房地產,這次國家要擰緊水龍頭了!

此前,大部分炒房客之所以敢使用槓桿,撬動大筆大筆的錢投到樓市,一個最重要判斷,就是中國的印鈔機,還將刷出更多的紙幣。

既然滿世界都是錢,觸目之處充滿了廉價的貨幣,那麼,水漲船高,房價自然會節節攀升。

然而,今天這個8.8%的數據,不僅狠狠地打了這些炒房客的臉,更將讓他們欲哭無淚!

全社會的資金河流的流速在放緩,而且放緩的程度是史無前例的。按以往的規律,一旦M2的增長放緩,樓市就將進入冰凍時期!

最近幾年,中國GDP增速維持在7%左右,GDP總量約70萬億,每年新增GDP約5-6萬億。中國經濟的規模足夠大,但支撐這個龐大經濟體的不是令人驕傲的實業,不是令人仰望的高科技,不是具有競爭力的產業,而是一個擊鼓傳花的遊戲——房地產。

為了創造5-6萬億GDP,需要新增7萬億的房貸。雖然我們通過房地產把經濟穩住了,但是付出了房價暴漲和增大金融風險的巨大代價。當房地產洪流走到今天,手裡傳的已經不是“花”,而是炸彈,是隨時可能摧毀中國中等收入家庭財富的手雷

國家嚴控樓市泡沫繼續吹大,傷害國本。一方面榨乾了居民的消費能力,廢掉拉動經濟的一駕馬車;另一方面,害怕在美聯儲等世界主要央行的緊縮預期下,貨幣被突然抽走,房地產空中解體,引爆金融危機。

所以,對於當前的樓市,政策層面希望通過限售,控制瘋狂上漲的房價,同時鎖死這些年M2瘋長超發的貨幣,因為只有這些資金無法套現流出,匯率才能保持穩定,消費品市場才不會出現大通脹滔天貨幣形成的洪水威脅才能減小;但是又不希望房地產就此熄火,所以同時鼓勵建設大量的公租房,保證一定的房地產開工規模,確保GDP增速不至於斷崖式下跌。

14億人坐擁300萬億房地產,但是,現在14億人只有26萬億凈存款,房價怎麼推上去?

一旦推不上去,遇到持續拋盤,會是什麼結局?

這也意味著,有史以來超級大泡沫,要被刺破了,留下的豈止是一地雞毛,更可能是漫無邊際的沼澤,投機炒房客永生無法走出!

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:財經頭條 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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