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如松:中國「樓凍」時代 誰會成為溺水族?

“溺水家族”是個進口辭彙,專指那些家庭凈財富為零甚至負數的家族。在美國,14%的白人家族可劃歸此類,在非洲裔和拉丁裔中的比例達到30%和27%。

或許有人說,這離我們很遠,事實是距離我們很近。現在看看,被樓凍的人群屬於什麼?

一個人有一套房子,假設市值是200萬,貸款140萬,在市場流動性很好、可以正常交易的情形下,房屋所有人的財產總金額就是60萬元。

當出現“樓凍”之後,情況發生了變化,房屋無法交易,就無法變現,如果你自住,當然可以將其歸類為財產,展現的是居住屬性。可是,如果要用於還銀行的債務,它是不具有財產屬性的,因為無法變現。此時,房屋所有人可變現的財產是零(居住屬性依舊存在),可債務依舊是160萬,每月都需要還本付息。所以,在樓凍期間,房屋持有人就是“溺水”狀態,從銀行和社會的角度來看,就是負資產。

上月,管理層關閉了比特幣交易。如果持有比特幣且當初買入的時候用的是自有資金,那麼這部分自有資金就難以變現了(不考慮地下變現的情形)。如果當初購買比特幣的時候曾經貸款而又不利用有限的窗口時間變現,就與房屋被“樓凍”的情形一樣,也遭遇“溺水”。

今年以來,房屋的貸款利率不斷上漲,從基準利率的八九折提升到1.05倍以上,按約定這個倍數是不變的,每月還本付息的金額也不變。比如:每月收入是2萬元,還本付息1萬元,家庭生活等支出也是1萬,這種情形下可以保持家庭生活的平穩。但是,通脹上行的時候,央行就要加息,房貸中付息的部分就增加了,比如每月付息的金額變成1.1萬,家庭收入中可用於一般支出的金額就剩下了9千,這實際也是“溺水”的一種方式,因為需要節衣縮食。當房貸利率不斷上升的時候,如果出現房價下跌,甚至跌掉了首付之後,就成為徹底“溺水”了。

中國樓市裡曾經的“傳奇”會蛻變為“傳說”嗎?

或許有朋友說,中國的房價永遠漲,央行為了保護房奴,不會加息,這種期盼是困難的:

第一,“改開”以來,中國的利率政策不斷調整,經歷了幾輪加息與降息周期,加息與降息是任何一個國家貨幣管理的必然要求,不會以任何人的意志而改變。

上一輪降息從2012年6月8日開始,一年期存款利率從3.5%降為3.25%,貸款利率從6.56%降為6.31%,經過連續降息之後,到2015年12月24日,一年期存款利率降為1.5%,一年期貸款利率降為4.35%,這是近年來的最低水平。當進入加息周期之後,一年期貸款利率很容易就會上升到6%,與此相對應的5年期以上的貸款基準利率就會從現在的4.9%上升到6.55%,對應的房貸利息支出增幅超過30%,這足以讓無數人“溺水”。

第二,朋友會說,現在社會的需求不振,通脹從何而來哪?央行為何會加息?

本月初,筆者就說到,通脹已經來了(意為已經再次啟動),根源在於能源價格的推動。國家統計局公布的上月CPI數據超出了大多數分析師的預期,達到1.9%,本人預計本月這一數據就可突破2%,滿足央行加息的要求。

今天的通脹是非常微妙的。以往,無論中國經濟還是世界經濟,因為經濟全球化的推動而處於較高的增長水平,需求是拉動通脹的主要因素。自從2012年之後,全球貿易增速下降帶來經濟增速下滑;人口老齡化的不斷深入,給經濟降溫的同時也帶來需求不振;房地產不斷火熱讓家庭的槓桿率不斷上升使得需求受到抑制,等等,這是需求不足的根源。所以,這一時期的通脹基本與需求增長無關。

然而,2008年次貸危機之後,各國央行進行了大放水,期望推動經濟增長恢復到以往的水平。但事實是央行的大佬們過於自信了,大放水並未能將經濟增長提升到以往的水平,過量的貨幣卻是以債務等形態進入經濟體系,因此各主要經濟體都在債務的壓迫下負債纍纍。超量的貨幣未能創造相對應的財富,就讓貨幣喪失了信用。也就是說,未來的通脹是貨幣貶值所推動的,與需求基本無關,現在需要的只是一個誘因而已,而原油價格的上漲就是這個誘因。

能源成本是所有商品生產成本中最主要的部分,它可以推動所有的基礎商品的價格。

從去年底開始,中國PPI以很高的速度上漲,而CPI一直低迷,10月二者的同比數字分別是6.9%和1.9%,兩者的走勢背離,市場爭論的焦點是最終向哪個數字靠攏?因為以歷史的眼光來看,它們的走勢是一致的。前面的文章已經明確說過,自然是CPI向PPI靠攏。因為本輪供給側改革的龍頭是煤炭,煤炭是中國的主要能源,自然會推動所有商品價格的上漲,只是需要一個傳導周期罷了。如果因為需求不振的原因,導致下游企業無法漲價,結果就只能是部分企業減產、破產,部分產能退出市場,最終都要推動終端價格上漲。能源價格的上漲推動終端商品價格的上漲是一種剛性推動。結果從10月就開始明顯表現了出來。未來,原油價格的上漲將繼續推動終端商品價格,這與需求沒多少關係。

現在,中國在極力通過各種手段穩定人民幣匯率,進而穩定進口原材料價格。雖然可以用匯率穩定進口價格,但這些非市場手段最終會傷及進口能力和進口數量,當進口數量下降的時候,部分商品的供給缺口就會推動終端價格上漲,紙張的漲價就是一種典型的漲價方式,所以用行政手段穩匯率進而穩定商品價格的手段,最終會是得不償失,無礙通脹的推進。

世界各主要經濟體的情形都基本近似,6月至9月,美國的通脹率同比數字分別是1.6%、1.7%、1.9%、2.2%,德國是1.5%、1.6%、1.7%、1.8%,英國是2.6%、2.6%、2.9%、3.0%,日本是0.4%、0.4%、0.7%、0.7%,總體都處於漲勢。

這意味著新一輪通脹大潮已經到來.這輪通脹的最典型特徵是:主要因貨幣失信所推動,當資產價格見頂之後會加速發展,基礎商品價格尤其是能源價格只是誘發因素,與需求的關係很小。10月財政收入中消費稅同比下降8.7%,但通脹同比卻由9月的1.6%上升到10月的1.9%,這就是未來的典型特徵,需求不足而通脹不斷深入。

第三,加息的腳步正在逼近。

下半年以來,財政一般公共預算支出同比增速分別是:5.4%、2.9%、1.7%、-8%,處於明顯的下降趨勢。一旦進入加息周期,房地產所帶來的財政收入(包括土地出讓相關收入和能源、鋼鐵、建材等行業所帶來的收入)必然下降,而此時,財政先行收縮支出增速,本質是儲備冬天的“糧草”,為加息做準備。

隨著CPI數據逐漸向PPI數據靠攏,今年底以前或農曆新年前,很可能開始進入加息周期。

當央行加息的時候,房貸的還本付息就要增加;通脹上行會抑制經濟活動,更多企業的效益下降甚至倒閉,讓人們的工資收入受到制約;發達經濟體減稅,會造成資本外流,也讓工薪收入增長緩慢甚至造成失業等等,都會讓“溺水家族”的範圍不斷擴大。

以利率來理解,房地產稅就是一次性大幅“加息”,這種“加息”恆定不變,不受央行升息和降息周期的影響(屬於財政“加息”)。比如,如果房地產稅的稅率是4%,相當於永久性加息16次、每次0.25%;如果是2%,就相當於8次加息,每次0.25%,更重要的是一次完成。有些專家說房地產稅無礙房價上漲,我卻認為必將會讓無數人“溺水”。

國家、企業還是個人,都必須保證自身的財政平衡,避免陷入“溺水”的境遇,一旦裸泳,就很可能徹底落入社會的最底層,並難以翻身。

阿波羅網責任編輯:趙亮軒  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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