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深度:樓市寒冬已至扛不住的趕快撤吧!

臨近年末,有房的、沒房的都在關心,房價未來會怎樣走,房子在手中還值錢不值錢。對於這樣一個認識,首先說,從房子的本質來說,就是有偏差的。房子是什麼?房子是給予人住的,不是用來炒作的;第二點就是,房子值錢與否,不能單單看價格,價格中包含了很多人為的、外部的因素,一旦這些因素消失,價格也就失去了高企的支撐。

那麼,未來房價如何走呢?我們先從地產銷售的層面來看。“金九銀十”神話在今年破滅了,金九不給力,銀十反而成了樓市銷售的滑鐵盧。10月全國商品房銷售面積同比跌幅擴大至-6.0%,並創下15年3月以來新低。受地產銷售持續走弱影響,10月土地購置面積增速在去年同期基數較低的背景下仍然下滑,新開工面積增速則是由正轉負;眾所周知,房地產企業只有靠持續的開發建設,才能保證資金鏈循環不斷,別說停工,即便是開發速度降低,也會影響到企業的利潤和運轉。房地產行業的上游企業都如此承壓,壓到投機客、多套房持有者的壓力就會更大。

房企銷售承壓、投機客拋售房產遇阻,一方面是限購政策,遏制了更多炒房人進入市場,另一方面則與居民槓桿升降有關。居民加槓桿帶動了2015年以來的房地產市場的繁榮。在2016年,新增貸款總量中,有45%是居民中長期貸款,加上公積金住房貸款,居民部門負債在2016年增加了7.1萬億,2017年上半年增加了4萬億,同比多增近7000億。

不過,從10月份開始,居民貸款增速明顯下滑,僅增加4500億,環比少增了2800億;值得注意的是,這期間居民短貸僅增加791億,不足上月新增量的1/3,這也折射出監管機構開始嚴查消費貸,從而阻止了更多的資金流入樓市,導致房地產的需求層面進一步走弱。

從財政的層面看,財政部公布了10月的“財政收支狀況”,其中顯示,10月份全國徵收契稅278億元,同比下降3.6%;土地增值稅304億元,同比下降2.2%。即便說契稅反映房地產交易情況有一定的滯後性,但至少對於“金九”,已經很說明問題了。之前筆者多次提到“凜冬將至”,從財政契稅來看,這確實在全國範圍內出現了。

可以說,擊鼓傳花的遊戲第一輪已經結束了,樓市調控也進入了僵持期;現在誰接了“花”,誰就要面對一個現實:看起來是資產、看起來是財富的房產,由於無法及時出手,反而要背負更多的負債;而真正擊潰這些投機客信心的,是樓市持續下行。因此,他們會在資金和心理的雙重壓力下,會低價拋售部分資產求套現,應對可能的資金危機。

另一方面,房企也會有扛不住的,尤其是中小房企,他們在年底無非會有兩種應對方式,要麼出讓股權,要麼降價促銷,價格鬆動開始顯現。

對於購房人來說,如果你確實想要一套屬於自己的房子、自住用,明年過年前後或許會有好的機會,那時候無論是炒房客,還是開發商,都會有一定的議價空間。而如果是想買房投資,期望未來增值,那麼有一個問題:別人低價出售的房子,未來就一定會漲價嗎?如果現在買的便宜,未來更便宜呢?因此,投資房地產,切忌抄底心理,尤其是在市場變幻不定的轉型期,更要保證自己的負債降到最低,以充足的現金流儲備,尋找更好的投資項目和投資機會。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:財經頭條 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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