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冷眼:房產稅開徵露真容 樓市大撤退正式打響

中國的住房佔有率全球最高,已經超過了90%。一旦開徵房產稅,將增加第二套房子的持有成本,擁有三套房子的投機者很有可能拋售。不管是準備購房的剛需人士還是投資者,必然會在房產稅面前止步;多套房子的投機者會躑躅不前,甚至會倉皇拋售。這樣一來,供應量增加、需求減少勢必引發它降價。有學者推測,絕大部分城市房價會因此下降55%以上,基本上是腰斬。

這幾年,不管是限貸、限價還是限購、限售,樓市調控屢調屢漲,歸根結底,還是殺招不夠狠,調控的決心不夠大。所以每次調控,反而成為房價瘋漲的契機,所以民間才有了“樓市調控就是空調”的戲謔說法。

有一個樓市調控的大殺手鐧,不管是樓市調控部門,還是開發商、購房者,全都異常關注,只是一直沒有定論。就像天際線上的一頭灰犀牛,總覺得很遙遠,威脅不大。如今,這頭灰犀牛已經奔跑到了眼前,隨時都可能將房民撞得人仰馬翻,不得不正視了。這頭灰犀牛就是——房產稅。

2017年12月20日,中國財政部部長肖捷在官方的“人民日報”撰文《加快建立現代財政制度》。洋洋洒洒4000字的篇幅,講述了加快建立現代財政制度的意義、財稅領域改革的成績、以及需要遵循的原則等等。文章說,要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,明確房產稅將在2019年完成立法,2020年進行實質性徵收。並重點明確,“對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅”。

這意味著,自上世紀90年代末開啟的住房商品化以來,原來一直持續20年的營業稅正式結束,大國正式和國際接軌,對70年使用期限的房子徵收房產稅,大國正式進入了房產稅時代。房產稅將大幅增加房屋的持有成本,為世界“第一大泡沫”的大國樓市添上最後一根稻草。

在美聯儲10月開啟縮表、12月繼續加息和12月通過稅改的背景下,全球的產業資本和金融資本必然蜂擁流入美國,對全球金融形成抽血效應。那些近年來成為美元投資目的地的新興市場國家,無疑是資本外流的重災區。打壓資產泡沫、提前卧倒對抗美元緊縮造成的全球流動性黑洞,防止資產價格崩塌的硬著陸風險,是世界上絕大部分國家的應對之策,這也是當前利率上升、降槓桿和金融監管的大背景。

房產稅的開徵,首先衝擊的是買房的需求端。人類的知識和判斷,多半都是從經驗歸納得來的。比如,人們總以為太陽明天會照常升起來。在過去的10年里,中國的樓市、特別是一線城市的房價大幅飆升,上海平均房價從每平方4500元漲到近來的42000元,儘管政府對樓市調控多年,但結果卻出現了房價越調越高的現象。

所以,目前絕大多數中國百姓都認為,房子是永遠不會跌的,大國政府決不會讓房價跌下來,因為政府在以前出台鼓勵百姓購房的政策時,已經為房價的只漲不跌背書了,這也是但凡房價下跌就會有人拉橫幅抗議的原因。甚至,有專家都認為,房價一跌大國經濟就不行了,政府會想盡一切辦法,為高房價兜底,保增長。這也是絕大部分人飛蛾撲火,利用高槓桿零首付投入樓市的原因。

姑且不論以上論點是風險還是謬誤,而開徵房產稅,無疑會增加購房者的持有成本,或許能夠起到抑制資產價格泡沫的作用。同時也是調整貧富懸殊見效最快、操作最方便的財富調整方案,就好似個人所得稅,關鍵在於起征點:

首先,向最富有的群體徵收房產稅,估計會以家庭為單位,第一套自住房免徵,從第二套自住房開始徵稅,然後稅率會階梯式上升,即第三套自住房稅率要高於第二套自住房,房子越多,則稅率越高,依此類推。

其次,中國的住房佔有率全球最高,已經超過了90%。一旦開徵房產稅,將增加第二套房子的持有成本,擁有三套房子的投機者很有可能拋售。不管是準備購房的剛需人士還是投資者,必然會在房產稅面前止步;多套房子的投機者會躑躅不前,甚至會倉皇拋售。這樣一來,供應量增加、需求減少勢必引發它降價。有學者推測,絕大部分城市房價會因此下降55%以上,基本上是腰斬。

一旦房地產行業蕭條起來,最先受到損害的就是地方政府。當前,地方財政收支對房地產市場的依賴程度過高,即所謂的“土地財政”問題。數據表明,1999-2015年間,中國的土地出讓金和房地產相關稅費佔房價總比重為60%-80%,2016年土地出讓金達到3.75萬億元。據估算,當前房地產的土地出讓金支撐起了地方政府70%的財政收入。即便如此,2016年大國財政赤字仍然超預算6000多億,用“駭人聽聞”一詞來形容一點都不過分。

一旦房地產坍塌,土地出讓金會大幅縮水,基本上縣級以上的地方機構都要停擺,而房地產稅正好補全了“土地財政”的窟窿,成為未來地方政府運行的支柱稅源。

總之,從歐美上百年經驗看,房地產稅對高房價有致命殺傷力,大國房地產稅的開徵必然將大幅打壓房地產銷售市場,不管是對購買方還是銷售方,持有房屋的成本將大幅增加。

如果說以前的四限措施不能讓購房者看到實打實的壞處,不能給房地產泡沫致命的一擊,那麼房地產稅的開徵,就必然能夠讓投資房屋的炒家們踏踏實實感受到,高額的房產稅將成為一個極其沉重的負擔,手上的房子就是一個燙手山芋,從而開啟新的拋售潮。

而這個拋售潮,很可能出現在即將到來的2018、2019年——樓市大撤退正式打響!

阿波羅網責任編輯:江一  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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