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中國樓市分化加劇 地方政府終於坐不住了!

大陸樓市會鬆綁嗎?這個在去年根本不是問題的問題,在2018年再一次被提出。近期,南京等城市鬆綁樓市調控,令人對於未來樓市的走向產生了新的想像。然而,盡管2018年中國的樓市調控政策勢必會有變動,但是這並不意味著中國樓市調控政策已開始放鬆,也不意味著樓市會倒退回幾年前的情況。

實際上,目前一些城市限購、一些城市鬆綁的格局,恰恰預示著樓市兩級分化的走勢已愈加危險。

一,樓市要鬆綁?其實是樓市“貧富差距”加劇

最近廣受討論的“樓市鬆綁”的新聞,實際上僅僅包括幾個為數不多的城市,以南京、蘭州、合肥等一系列非一線城市為代表。所謂的“鬆綁”,也帶有試探性質。

總體而言,這三個地方的樓市實行的是“一城多策”的調控政策

例如,蘭州市核心區仍保持買房三年後才能交易、非本地戶籍家庭限購一套的政策,但同時取消了偏遠區域的住房限購政策。而南京市委今年1號文件出爐“創新10條”,調整人才落戶政策,允許研究生以上學歷以及高級工、技能型人才的先落戶再就業。而合肥市國土資源局和市物價局則取消了限價的政策,表示商品房應由開發商自行定價。

如果實行這些政策後,市場回饋是負面的,或許就此作罷。而假如回饋是正面積極的,則此類“一城多策”的方法,可能會在更多的城市推行。

儘管如此,在目前全國的主要城市,尤其是樓價最高的一線城市,調控政策和限購依然是主流。“房住不炒”的基本方向依然沒有改變。

我們來看一線城市的具體情況。作為一線城市的深圳,近期剛剛啟動新建住宅限售政策,並無任何鬆動現象。上海樓市的調控聯席會議則明確調控不動搖、不鬆懈,繼續引導開發商合理定價。至於北京的房價,眾所周知,即使目前業主普遍降價出售,但北京仍沒有準備對樓市進行“救市”的打算。

畢竟,去年全國110個城市實行了超過250次樓市調控,高強度的樓市調控顯然是主流。中國要想建立所謂“住房長效機制”,2018年是關鍵的一年。作為受全國矚目的一線城市,是沒有理由在這個關鍵時刻出現樓市限購鬆動的。

在一線樓市堅持限購不放鬆的同時,某些城市出現“一城多策”的鬆動跡象又是為什麼呢?首先,我們可以知道,這和“去庫存”什麼的事情,並沒有直接關係。南京與合肥,並不是全國房地產庫存最嚴重的的城市,甚至這兩個地方的去庫存周期(6個月以內)在全國來看算是較短的。

實際上,全國樓市開始出現“兩套政策”的現象,就是有些城市的樓市和地方經濟快要扛不住的表現,不得不如此。具體而言,這樣做的背後是兩個目的,一是往上拉房價,二是吸引年輕勞動力。

地方政府採取的“雙重標準”策略,恰恰說明目前產業轉型的總體進程十分緩慢,中國的經濟目前還是依附在地產金融的基礎上。

老一套的土地財政機制仍然在發揮重要作用,土地出讓金仍然是地方重要的財源。中國指數研究院發布的2017年全國300城市土地市場成交數據顯示:全年300城市土地出讓金收入總額為40123億元,同比增加36%。

非核心城市有限度的鬆綁樓市限購,意圖便是改善房地產市場的需求端,讓更多的有住房需求的年輕人能夠來當地購房落戶,這樣,存量房的價格就有了剛性的支撐。當房價有了強力支撐,土地的價格才能往上走,地方的財源收入才會有保證。

比如,目前實行“一城多策”的南京市,其土地出讓金收入在2016年已經進入“千億俱樂部”,名列全國前茅。過去兩年南京的土地出讓收入為1629億和1570億,地方對於土地財政的依賴程度高達130%,即是說土地出讓金收入高於城市的整體財政收入。

在全國打壓樓市的大環境下,像南京這樣一個高度依賴房地產開發的城市當然要想辦法應對財政困局。否則,整個城市的收入將有可能出現“斷糧”的窘境。

二,樓市持續分化,地方政府已經坐不住了

一般人的印象中,南京地處華東富庶地帶,是一個經濟發展較好的城市。然而,其對於傳統的土地開發和房地產的依賴程度居然也是這麼高,全國其他城市的情況,就可想而知了。

實際上,全國對於土地出讓收入依賴超過100%的城市還有很多,南京、杭州、蘇州、濟南、合肥、武漢、佛山等等都在前年都超過100%以上,其餘大部分二線城市均高於50%。去年的完整數據雖然尚未公布,但據估計也不會低到哪裡去。在“有地便是娘”的情況下,僅僅依靠打壓,是無法消除中國各地對土地開發和房地產的高度依賴

對比之下,一線城市北上深的土地財政依賴度都遠遠低於50%,因此,全國限購打壓樓市,一線城市扛得住,因為這些城市已不再依賴土地財政並且也不差錢。其餘差錢的城市就夠嗆,因為土地開發仍然是地方經濟的重要支柱。

這種“二元化”的樓市格局,倒逼各地方開始想辦法穩住房價、穩住地價,其最明顯的表現之一就是:當一線城市往外趕人的時候,很多二三線城市卻張開雙臂接納新的勞動力,盡量給予購房、工作、落戶等等一系列優惠條件和支持。

在這種完全相反的人才策略的背後,不僅僅是反映出樓市的分化,更是體現出中國區域經濟的分化乃至割裂。

一線核心城市為什麼對於土地財政和房地產的依附程度較低?這和各地的經濟結構有直接關係。我們都知道,中國的經濟轉型,一方面是從以工業為主的經濟轉型為第三產業為主的經濟,同時,在第三產業內部,低端服務業也需要轉型為高附加值產業。這兩個轉型路徑同時存在,同時進行。

通過宏觀數據能夠很直觀的看到中國經濟這些年的變化。我們抓近八年的數據,在2010年,第三產業在國民經濟中佔比42%,到去年,第三產業佔比已經高達51.6%。據估計,從2010年到2020年十年間,第三產業的就業人數佔比將從34.5%上升到46.4%。這是中國歷史上第三產業就業人數增加最快的時期。

但與此同時,中國的老齡化也已全面來臨,適齡勞動力人口呈現衰減趨勢。這就造成了第三產業人才需求量大,但是勞動者長期供應不足的問題。這個問題在短時間內不會產生明顯的效果,但長期來看卻是影響地區經濟走向的因素。

這也就是各大城市各地區搶人才、強年輕勞動的原因:為未來的經濟發展儲備籌碼

從這個角度看,現在一些城市鬆綁樓市,表面上看是救樓市,本質上卻是“搶人大戰”的配套措施。留住了年輕勞動力,意味著留住了未來的就業人口、消費力量、稅源。茲事體大,各地都對此不敢怠慢。

這次有限度鬆綁的合肥、蘭州、南京,都是所謂省會城市。但是,在經濟規律面前,省會也不好使。

蘭州由於地理位置偏僻,常年無法留住人才。合肥雖地處中國中間地帶,但安徽省卻是全國人口流出最大的省份,唯一能依靠各種辦法讓部分人才迴流的,只有合肥一地。至於南京,雖然也是所謂省會,但在長三角地區的人才吸引力方面比不過上海、蘇州、杭州、寧波等地。

這三個城市,眼看自己留住勞動力的能力被周圍的地區比下去,內心肯定焦慮著急。於是轉了一圈又想到了老辦法——樓市。對購房進行鬆綁的題中之意也是在此。

那麼,“一城多策”的辦法會不會在全國普遍得到推廣呢?筆者認為大規模推廣的可能性不大,但是在省會城市以及一線以外的重點城市集中搞一搞,卻是很有可能的。

坦白講,地方靠這種政策來應急,不失為一種辦法。這個搞法其實就是過去地方政府對樓市“救市政策”的新版本,只是現在換了一種表現形式而已。但是,中國樓市基調已定的情況下,要想以此改變全國樓市的走勢,可能性微乎其微。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:金融界 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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