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七大城市群已成為房地產最後的陣地

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缺乏資金持續輸血,地產業靠發債過冬

最近,中國房地產股的表現比較搶眼。內房股的某龍頭企業更是配股兼發換股債,籌資超過兩百億。而其他H股的內房股都不同程度上漲。這讓不少人改變了對於中國房地產走勢下行的看法,中國的房地產是否依然大有可為?

一、缺乏資金持續輸血,地產業靠發債過冬

不過,如果考察這一次地產股普遍利多的因素,會發現實際上這並不完全在於地產行業本身的發展出現轉機,更多的還是一種資金層面的短期利多。

畢竟,2018年的金融政策將會延續過去「強監管」、「防風險」的路子,地產公司也都預感到今年的資金面依然會很緊張,於是,他們開始了大量的資金籌措舉動,例如海外發債。

今年一月以來,包括碧桂園、富力、龍湖等龍頭企業都宣布了大宗的發債計劃,金額都非常巨大。這與過去相比,有所不同。在過去,地產商的籌資渠道主要來自於低息的銀行借款和各種渠道的借款,但從去年以來,在監管壓力不斷增大,傳統的資金渠道被堵死,「地產債」成為了重要的資金籌措來源。

Wind數據顯示,2017年中資企業海外發行美元債約1800億美元,房企海外債發行數量已達74隻,實際發行規模超過366.58億美元,繼續刷新歷史高位,且較前兩年發行總和增逾99.4%。

據統計,地產債占亞洲高收益債市總市值比重約兩成左右,是債市當中最大的產業,而中國又位居舉足輕重的地位,因此,中國地產發債商榮枯可以說牽動整個亞洲債市的走勢。

在中國融資渠道愈發收緊的情況下,大地產商透過債市開始求助於「外國老鄉」,「老鄉」的主要成員就是國外的大型金融機構和投行。這種資本的「裡應外合」,是造成最近一輪地產業利多消息的重要原因。

於是,出現了一個具有反差的現象:中國的媒體和機構還在念叨「房住不炒」、看空房市的時候,例如J.P.摩根、高盛等等長期與中國「深度合作」的境外機構卻在看多中國房地產。當然,他們看多的標的並不是樓盤本身,而是上市房企的價值。

實際上,根據彭博社等外國媒體的報導,很多主流外國投資機構的資產配置中,早就已經加入了中國債市的選項。加上匯率的強勢導致在岸人民幣的流入,使得有更多的機構進入中國債券市場。

據統計,上個月從境外流入中國債市的資金為420億人民幣,其中有很大一部分是經由香港進入中國的在岸債市。債市其中比例最高的類別之一,就是地產債。不過,如果我們對比從中國房企經由香港發行的美元債,會發現後者數量更為龐大。

此情此景,對於地產而言雖說仍屬於利多,但已經令人隱隱感到擔憂。坦白說,近年來地產商依靠「挖東牆補西牆」來延續生存發展已不是秘密,在金融監管不斷加強的情況下,靠瘋狂的發債來「輸血」,實際上恰恰說明資金面問題越來越嚴重。

無論是資金鍊還是拿地開發環節,大者恆大,強強聯合已是地產業的生存法則。很顯然,房地產業在嚴監管的寒冬當中已經由「攻勢」改為「守勢」。目前的大量發美元債,不過是提前蓄水、準備過冬的前兆。短多長空。

龐大的中國房地產業,在2018年以後必將會面臨更多的不確定性。不得不採取「守勢」的地產商們,其最後的一道堅固的「防線」就是中國人口密度集中、產業群集中的所謂「七大城市群」。

七大城市的群聚效應,為地產業了創造獨特商業模式,有利於開發商確保土地融資,且商業規模足以支撐獲利率穩定。這是支持投資機構對大型房企信心的「最後防線」。

二、大城市群是房地產的最後一道防線

我們通過衛星拍攝的中國夜間燈光全景圖,就可以很明顯的看到,夜晚電燈亮光最密集的地區就是這七大城市群。從北到南包括:京津城市群、山東城市群、中部城市群、西部成渝城市群、杭州灣區、福建城市群、以及粵港澳大灣區等。

中國七大城市群的人口占全國總人口43%、名義GDP的63%、全國總銷售量的56%。過去四年間,62%的人口成長都發生在這七大城市群,這些地方也是土地運用最有效的地區,未來五到十年將是發展重點。

隨著下一波的基建開展、城鎮化促使人口進一步聚集遷移,勞動所得不斷提升以及新婚對住房需求仍大,預期2018年中國住房平均售價可望上揚5%到8%。這意味著,誰「拿下」了這些地區,誰在未來就更有發展潛質。

房企的「抱團取暖」策略,使得局部的系統性風險大幅降低,目前72%的大型地產和海外發債商都落在七大城市群,這些企業也成功的融到了資金。地產商和境外投資者都不傻,他們深知目前中國地產大環境處於「守勢」,恰恰是這種「守勢」反而使得地產的優質投資標的更容易辨別。

在大家都要「搶血源」的時候,開發商們發現最大的「血源庫」目前在離岸市場,這就意味著基本面較好、實力更雄厚的企業更有可能獲得輸血的優先權。這就是一個搶奪的過程。前段時間各個城市出現「搶人大戰」,以及支撐城市發展的房企出現「搶錢大戰」,根本原因其實是一致的。

根據南華早報等媒體的報導,中國企業的發債「輸血」實際存在兩種情況。正如前文所講,房企是「海外發展」和「中國發債」並舉,但由於海內外的融資環境完全不同,造成了兩種企業債走向的不同。

就中國發行房地產企業債而言,其中90%的市場價格低於期權的執行價。這說明,市場對這一部分債券資產不看好,致其價格持續走低,甚至還有一些較小的開發商被要求提前收回債券變現。美元債的市場情況則要好很多,容易與境外金融機構合作。然而,有能力發海外債的企業畢竟只占一小部分。大部分的在岸地產債,仍然具有高風險。

更為嚴重的問題在於:根據穆迪的估計,2018年即將到期的企業債務中,超過85%都是房地產債,其中還債壓力最大的就是恆大、富力、綠地等等的龍頭企業。不過,越是大型的企業越是有更多的資金渠道,挖東牆補西牆,暫時解決債務問題的能力會更強。

最大的危險仍然在於中小房企,它們自身實力有限,無法在七大城市群的「防線」裡面拿地蓋樓,也得不到「外國老鄉」的幫助,資金壓力極大,債務違約的機會很高。

有人一直擔憂中國地產泡沫何時破滅,實際上,整體的破滅基本是不可能的。至少目前來看,城市群成為了中國地產業的「護城河」,即使七大城市群未來不幸「失守」,位於這些城市群中的核心城市,其房價也不會受到太大影響。

真正值得擔憂的是,這七大城市群的整體面積僅僅全國的很小一部分。對於城市群以外、被媒體忽略的地區來說,房地產業可以說是徹底的暴露在烈日的炙烤之下,嚴重「缺水」,缺乏流動性。

實際上,我們也可以說:城市群的抱團取暖,是在非常時期的「搶奪資金源」行動。在資金存量博弈的時代,一個城市群繁榮的背後,通常意味著周圍其他地區經濟的停滯和蕭條。對此,投資者一定要切記之。

責任編輯: 秦瑞  來源:金融界 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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