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姜超反駁「庫存低房價漲」邏輯:不看好瘋狂舉債下的房地產泡沫

姜超認為,一方面房子低庫存其實是假象,另一方面,房子作為投資品的價格不是由新增供給決定,決定中國房價的核心是舉債、是貨幣增速。去槓桿收貨幣,舉債下滑是房價最大的挑戰,不看好瘋狂舉債下的房地產泡沫。

要研究中國經濟,就離不開對房地產的分析。而大家也都知道,從去年開始,我們就對房價比較謹慎,然後就交了一年學費,被打臉了一年。到了今年年初市場狂熱的時候,我們出去路演時就經常被教育,有人告訴我說新時代就有新趨勢,供給側改革就是減少供給,你看房子的庫存都快沒了,房價怎麼可能會跌呢?今年中國經濟的最大風險是房價暴漲!還有人跟我說以後的中國房地產就是下一個白酒行業,沒供給天天漲價,這不就是茅台嗎?

今年年初的時候,路演需求減少,主要原因是我天天看空房價,不僅對大家的投資沒貢獻,還妨礙大家賺錢。結果2月份以來峰迴路轉,先是統計局公布今年1月份的一線城市房價首次同比下跌,然後是某家電白馬的業績大幅低預期,自己找原因說被房地產拖累了,然後我們的路演需求開始多了起來。

那麼到底誰對誰錯,如何客觀分析今年房地產行業、尤其是房價的走勢?

庫存低房價漲,是部分人看好房價的主要邏輯。從統計局官方數據來看,截止17年末,全國商品房待售面積降至5.89億平米,同比下降15.3%,比16年高點的7.4億平米減少了20%,目前的庫存已經回到14年末水平。其中商品住宅待售面積降至3億平米,同比下降25%,比16年高點的4.7億平米減少34%,已經降至13年末水平。房子庫存這麼低,不就說明供給少、供不應求嗎?那房價不就會大漲嗎?

消費品庫存低是真的低。從庫存低來判斷價格漲,確實在過去幾年的很多領域都很有效。比如說16年初的茅台漲價,起因就是大家把家裡囤的酒都快喝完了。再比如說過去兩年的鋼價上漲,也是因為去產能之後鋼材的社會庫存降到了近期歷史最低位。為什麼可以用庫存來判斷酒價和鋼價?因為無論是茅台還是鋼材,主要都是消費品,如果庫存低就說明真的被喝掉或者用掉了,供不應求價格自然會漲。

房子低庫存其實是假象。但是房子的庫存低其實是個假象,因為房子不會被用掉,國外的房子質量好的可以用幾百年,我們的房子也有70年產權,除非發生拆遷。所以大家講的房子庫存低,其實指的是新房庫存低,企業那一頭的房子庫存變少了,但是居民手裡頭的房子是越來越多的,你不能說房子在居民手裡就不算庫存吧。簡單從總量來看,去年中國房地產新開工面積是18億平米,按照90平米一套房子,就相當於新增了2000萬套房子,即便假設棚改改造了600萬套房子,那麼存量的房子依然多了1000多萬套。

房子主要是投資品,而不是消費品。房子的屬性和酒與鋼材不一樣,房子主要是投資品而不是消費品。大家通常把首套房作為剛需,從宏觀上看年輕人和農村進城人口確實有剛性的購房需求,但是目前中國年輕人數量每年減少500多萬,城市化率接近60%,目前在農村的也大部分不再是有購買力的年輕人。而過去兩年房地產銷售和價格井噴,這恰恰說明這一輪購房的多數人買房是為了投資升值,因為如果只是為了消費、其實銷售應該下降,就應該在14/15年價格便宜的時候買,而不是在16/17年價格漲的時候追著買。

而投資品的價格,從來都不是由新增供給決定。房地產既然是投資品,那麼用庫存或者說新增供給來定價就是錯誤的。道理非常簡單,大家都知道股票是投資品,如果有人跟你說,今年的A股會大漲,因為IPO暫停了、沒有股票供給,你會信嗎?當然不會!肯定覺得很搞笑對不對!因為大家都知道,股價一漲起來,存量的股票都是新增供給。中國歷史上IPO供給最少的年份08年、13年都是熊市。美國次貸危機的源頭在房地產,而房地產庫存從07年開始下降,恰好是房價開始下跌的時候。

恰恰相反的是,投資品的漲價往往伴隨供給上升,這說明決定投資品價格的關鍵是需求。比如07年是股票融資的高峰,而上證綜指漲到了6000點。比如說美國2000年到2007年新房庫存持續上升,而房價也一路上漲,2012年以來的房價上漲也伴隨著新房庫存的再度回升。比如中國這一輪的房價上漲始於15年,恰恰是在房地產庫存的頂峰房價開始上漲,難道那個時候的房子供給不多嗎?而供給越多價格越漲,這恰恰說明決定投資品價格的核心因素絕非供給、而是需求!

決定中國房價的核心是舉債、是貨幣增速。正常情況下,居民對房地產的需求與其收入增長相關,美國房價的長期漲幅也就差不多是居民收入漲幅。然而本輪中國房價漲幅遠超居民收入漲幅,其核心因素在於居民舉債。15年時,居民部門月度貸款只有3000億左右,按照居民收入每年10%的漲幅,那麼17年的居民月度貸款應該是3600億,到18年是4000億。但實際上17年居民月度貸款已經翻番到了6000億,到了18年1月份達到了令人恐怖的9000億,居民舉債的增幅遠超其收入漲幅,這才是本輪房價上漲的核心原因。我們在去年看錯了房價,主要的原因是低估了居民舉債的瘋狂程度。

去槓桿收貨幣,舉債下滑是房價最大的挑戰。在過去的10年,中國的地產行業經歷了三輪繁榮周期,中國房價在09-10年、12-13年、16-17年經歷過三輪大漲,恰好對應中國企業、政府和居民的三輪舉債。而在三輪加槓桿之後,中國經濟的總債務率水平已經比08年翻番,接近美國金融危機前的水平,不得不開始去槓桿。而去槓桿就意味著收縮貨幣,央行已經在年初警告大家、未來貨幣低增將是新常態。而從中國銀行業角度來觀察,過去其資產長期保持20%左右增速,而今年1月份的資產增速已經降至8%左右,比去年年初下降了一半,這還是在居民依然在瘋狂舉債的背景下。而7-8%的貨幣增速,不僅滿足不了6.5%的經濟和3%的物價增長需要,連企業7%以上平均債務利息的償還都保證不了,又如何去支撐地產泡沫呢?

借錢是要還的,不看好地產泡沫。最近在中國投資圈很紅的達里奧,其對經濟的觀點其實非常值得大家思考。他說經濟長期是由每個人的努力工作決定的,但如果想走捷徑,可以舉債消費,少干多花,會讓經濟短期變好、資產價格短期上漲,但是長期來看,到了欠債還錢的時候,經濟就會變差、資產價格就會下跌。所以,我們不看好瘋狂舉債下的房地產泡沫,中國的新時代不可能是靠舉債借出來的,而應該是靠努力奮鬥出來的。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街見聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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