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中國樓市下半場:炒房客何去何從?

歷史上每次房價暴漲,都是銀行接二連三放水利率後、洪流衝破閥門的集中爆發,每次房價暴跌都是利率不斷上調、升高閥門逼死交易市場的傑作。

中國樓市下半場:還有精彩可期嗎?(圖片來源:)

1-金融

中國每年的“兩會”期間,樓市都格外寂靜。

所有人都在觀望,等待上面的最高指示。尤其是剛需族,更想讓兩會對高房價有一個合理解釋。但每次都是失望的,沒有什麼創新,2018年的預期只是對2017年基調的總結和概述,最有用的可能就是被加速推進但模稜兩可的房地產稅。

但房地產稅即使再加速,要落地預計也是3年以後的事情。筆者之前講過,88年,98年,08年都出現了金融危機,10年一期的金融周期或將大洗牌,這個未必不可發生。再加上美聯儲搞加息什麼的,當下的經濟局勢不得不讓中國停下腳步,嚴防金融風險、去槓桿。而這,才是今年兩會上下貫穿的主旋律。

房地產稅這東西的複雜性之前也聊過,雖說不是為了腰斬房價而生,但影響的是購房者的情緒和預期。任何政策的推出都需要市場用時間去消化,所以房地產稅剛出來的時候,短期內市場會直接進入寒冬。而房價又是中國經濟的命根子,就算是經濟形勢非常好的時候,推房地產稅也是膽戰心驚,何況在經濟這麼敏感的2018年。

所以,等全國經濟穩定健康,去槓桿去的差不多了,這時候重點產業領域加槓桿大力發展,房地產用房地產稅去槓桿解除經濟綁架,兩者相互對沖才是明智之舉。

2-利率

如果防範金融風險,加大去槓桿力度成為中國經濟的主旋律,那麼,銀行這個叛逆的親兒子肯定首當其衝被嚴加看管。

前不久就傳出銀監會調降銀行撥備率的消息,這對經濟面不好的銀行無疑是致命的。如果實現資管新規,將表外的非標轉表內,銀行營收能力將瞬間下降一大半,缺錢便成為了銀行的主旋律。

額度沒了,只能調高利率來平衡營收。上調利率就顯得很正常,而且旋律不停,升息不止。這樣造成的結果就是加速了房地產的封盤周期。對於高槓桿開發商,未來的利息成本提升了,開發商雪上加霜,有些已經迫不得已從海外尋求融資。

而對於購房者來說,購房支出會明顯增加,部分人望而卻步,房子也將越來越難賣,現在市場的觀望情緒就已經體現出了這種情勢。

歷史上每次房價暴漲,都是銀行接二連三放水利率後、洪流衝破閥門的集中爆發,每次房價暴跌都是利率不斷上調、升高閥門逼死交易市場的傑作。

所以對於樓市來講,利率一向是最重要調節工具,沒有之一。如果首付提了20%,你還可以接受,因為是提前交錢了,成本沒變,但是利率抬高了,那是實打實的給銀行額外多交了很多錢,這個大家用腳趾頭都能算明白。

近一年全國首套房貸款平均利率走勢(網路圖片)

但趨勢歸趨勢,我們還要看當下。根據融360的月度報告數據,自2017年至今,全國首套房的貸款平均利率已經升至5.46%,相當於基準利率1.114倍,同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%,上升22.15%。

這個利率水平高嗎?其實不高。中央行副行長潘功勝在兩會上表述“目前房貸利率略升但仍處於較低水平”。房貸利率具有階梯性,如果真的很高,整個全國市場都將會被冰封,而不是現在周期下的大分化。

3-分化

從2016年開始,中國房地產市場就不能用“全國”去概括了,而是分化為一線,二線和三四線。到後來,二線又被分為熱二線或者新一線,三四線被分為城市群和非城市群城市。所以兩會這次只能用“差別化”來滿足大家對於樓市房價調控的概念。

那麼分化下的樓市又是怎樣的呢?

2018年2月中國部分城市房價一覽表(網路圖片)

從上圖中可以看出。目前一線和熱二線城市大部分已進入橫盤期,符合調控周期的大基調。有些二線城市因之前沒跟得上大趨勢,房價處於低位的還在補漲,而三四線城市則還是跟著棚改還處於房價上升階段。

一線城市最具代表性的是北京和深圳。北京是中國房價之最,但由於本身是政治中心的原因,對政策的敏感性是最強的,所以在17年一輪又一輪調控下,身先士卒,率先走進橫盤。走入橫盤後,最慘烈的莫過於環京樓市,其實環京市場也不能被稱作是樓市,而是炒市。

前幾天,環京霸州孔雀城8500元/平米的開盤價刷爆了朋友圈。霸州在17年最火爆的時候,價格飆到了18000元。短短一年價格就被腰斬,而且很可能會帶動環京樓市的第二波崩潰。

(博客截圖)

那麼就有人說,當初霸州被炒到1.8萬,燕郊4萬,完全不值這個價,活該被腰斬。錯,筆者告訴你,它們完全值這個價,只是錯配了時機。這就好比年輕人在談戀愛,女的對男的說,“在我最美好的時期,你卻無法給予我想要的一切”,隨後甩袖離去。

例如燕郊,它的價值在於通州,通州副中心建設起來,房價第一利好即燕郊。而17年的通州還處於萌芽期,大家過早地傳遞利好信息,提前透支了房價紅利。

炒市下房價被腰斬,完全是由於高槓桿投機客和充滿貪慾但沒經濟實力的剛需族被嚴政壓斷經濟鏈,從而被迫拋售樓盤造成的。例如下面這位:

(博客截圖)

再談深圳。深圳在一線城市中是最有潛力的,沒有之一。無論是城市活力,還是產業結構、財政收入都是相對健康的,所以即使在政策嚴壓,利率上浮的情況下,也會隨著人們的預期穩步上漲,未來可期。

理論上講,優質產業結構很容易產生虹吸效應。那麼廣州相對深圳的位置,就好比天津對北京。資源和高端人才會逐步傾斜,以至於兩者的房價差距越來越大。當然這裡還涉及到土地供應、城區面積等因素,篇幅有限,暫且不談。

那麼深圳房價能漲過北京嗎?是不可能的,這個都不用對比資源佔有率和城市定位,很直接,一個是精英中心,一個是權貴中心,道理你懂的。

對於一線城市,二線城市的房地產市場就顯得更加錯綜複雜。目前來講,有些城市已經漲過頭了,例如合肥、廈門、福州等城市,它們會跟著一線城市進入橫盤大周期。而有一些城市儘管非常火,但房價的絕對值並不是很高,比如武漢、長沙,甚至是杭州,這些城市的房價明跌暗漲的可能性很大。

還有一部分城市待漲是因為沒有達到預期價位。這讓筆者想到前幾天一位大連粉絲在房產研習社的留言,她說:“如果按照人口、產業學來講,大連產業落後,人口還在不斷外流,為什麼房價還在不斷上漲?”

2013-2017年中國部分城市經濟指標變動情況一覽(網路圖片)

出現這種情況的城市不止大連,還有西安、貴陽、昆明等城市。這類城市是屬於價格被低估的城市,例如貴陽,身為貴州省省會,幾年來產業承接了不少,但價格在百城排名59,剛剛達到8200,而西安作為中西部最好的城市,房價才剛剛過萬。這部分城市在未來調整幅度不會太大,一些城市的房價仍具有上漲空間。

最後是三四線城市。

4-棚改

兩會中還有一段針對三四線城市的報告非常重要,就是關於棚改的指示:“總結2017年,因城施策分類指導,三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效,熱點城市房價漲勢得到控制,為了解決群眾住房問題,決定啟動新的三年棚改攻堅計劃,三年開工1500萬套”

三四線去庫存效果明顯,但卻控制住了熱點城市(一二線)房價,這個邏輯好像並不通,那麼三四線的房價呢?誰來控制?

言外之意就是,有些三四線城市的房價還不夠高,地產紅利還沒完全被透支完,達到滿意的水平。1500萬套如果還按之前的貨幣補貼安置政策來施行,棚改多的城市房價勢必會上升,三四線城市最容易產生從眾效應,未來即將迎來新一波韭菜大豐收。

但是身處三四線城市的人,你會發現即使城市庫存很大,要啥沒啥,但是房價依然位居高位,就是不跌。

這個問題其實很簡單,就是信息嚴重不對稱。

之前筆者做研究,曾對100名三四線購房者做過調查:“你對當地樓市的了解來自於什麼渠道?例如房價漲跌?”

結果,90%都是來自於朋友或中介口中。

中介不用多說,沒有一個中介不說房價不漲的,“買漲不買跌”這個道理誰都懂。那麼來自朋友的信息準確嗎?想來大半都是三人成虎。

其實,很多三四線城市的房產成交數據是不對外公示的,即使公示你也很難查的到,更別說人口出入量、棚改指標、產業納稅指數這些。再者三四線城市二手房市場交易不活躍,大都囤貨居奇。

所以,大家一股腦只關注新房價格,認為價格都在漲,殊不知買了也是有價無市。三四線房價就是這麼起來的,而且還不輕易退燒。

這時候可能有人會說,大家信息都不對稱,都不知道真實市場情況,那就都活在虛擬世界好了,照樣有人接盤。

只能告訴你的是,那是因為調控政策還沒有壓到三四線城市或者集中改善需求還沒有迸發,兩者存一,三四線的樓市泡沫即吹彈可破。

關於兩會對樓市的指示,筆者分析的就這麼多。最後,還有幾點想說的:

①在過去,勸人別買房,是要上史書的。而在當下,勸人去炒房,也是要上史書的。經濟去化主旋律下,中國房地產市場勢必會進入漫漫橫盤季。但橫盤市場趨於理性,這時候也是剛需購房的好時機。有長期投資需求的一定要在深圳、杭州、成都、武漢這樣綜合素質強的城市做選擇,前提是有房票。

②周期下如果看到暴漲的樓市,一定要謹慎,三思後行,這種畫面是沒有理由的。而且不管什麼時候,不要盲目跟風,跟著投機客玩炒房,沒有把握到足夠的信息,你很可能成為最後一棒接盤俠。高位站崗,斷臂求生可不是鬧著玩的。

③不要相信某些號稱自己是“神仙”的房產專家。在上一輪房價大漲周期下,所有城市的房價都會上漲,碰巧被說中了,就盲目崇拜是可笑的。任何論調背後都需要大量的數據作為支撐,如果遇到說某個城市2018年會暴漲30%的人專家,筆者不介意你一板磚拍死他。

阿波羅網責任編輯:趙亮軒  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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