「賣家報價728萬，從7點半砍價到夜裡11點半，745萬成交。」
這是去年3月17日前，北京樓市狂熱氛圍的一個典型寫照。但也正是在3月17日，北京出台了「認房又認貸」、提高二套房首付的「3·17新政」。
這項被稱為北京樓市最嚴厲調控措施的「3·17新政」，昨天正好滿一年。這一年，北京樓市真的降溫了嗎？
二手房房價與2016年12月接近
「和去年限購前比，目前朝陽區的房價均價跌了15%左右吧！」
3月13日下午，在北京市朝陽區一家鏈家門店內，一位仲介對經濟觀察報記者表示，經過一年多的回調，目前該區域房價已經回落至2016年第四季度的水平，「普遍跌了一萬元左右。」
記者查詢第三方購房平台看到，3月北京朝陽區的二手房均價為71717元/平方米。
圖片來源：房天下線站截圖
2017年3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、銀監局、北京市公積金管理中心四部門聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在實施認房認貸的同時，大幅度提高二套首付比例和按揭利率，政策規定：
居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。
隨後，多數一、二線城市及周邊城市也跟進加碼調控，全國主要熱點城市普遍進入調控序列。
據報導，北京房地產市場史上最嚴調控政策實施一周年之後，鏈家研究院3月16日發布的一份報告顯示：
2018年3月北京二手房均價為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。
北京二手房均價走勢圖片來源：鏈家網截圖
鏈家研究院的統計顯示，2017年的「3·17調控」結束了北京房價連續17個月上漲的勢頭，隨後價格連續9個月下跌，累計跌幅15%左右。目前，北京二手房房價似乎出現了企穩跡象，1月房價環比上漲0.3%、2月環比下跌0.5%。
分城區來看，調控後通州、西城的跌幅顯著，這兩個區域均價漲幅在2016年也較快，調控使得前期上漲過快的片區面臨相對更大幅度的回調，價格向價值靠攏。
記者查詢第三方購房平台發現，北京通州3月二手房參考均價僅為46024元／平方米；西城區3月二手房參考均價則為109844元／平方米。
除此之外，證券時報記者發現，目前北京多個小區的部分二手房價已經較去年「3·17」新政前下跌了超過20%：
東城區某熱門小區一個不到60平方米的兩居室，去年4月掛牌時報價760萬元，現在掛牌價已經降到595萬元，降幅達到22%。一位房產仲介稱，該房子掛牌時有客戶出價700萬元業主沒賣，隨後掛牌價一路下調。
據證券時報記者梳理多個小區在售及成交記錄發現：
東城區某熱門小區，去年3月中旬成交的某兩居室單價高達14.96萬元/平方米，而今年1月底成交的某兩居室單價則為10.6萬元/平方米，降幅達29%；
西城區某熱門小區，去年3月中旬成交的某兩居室單價14.7萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型單價11.4萬元/平方米，降幅近23%。
圖片來源：視覺中國
從非熱門小區的價格來看：
東城區某小區，去年3月初成交的某一居室總價498萬元、單價10.2萬元/平方米，而目前在售同戶型房源掛牌總價449萬元、單價9.4萬元/平方米，降幅近10%；
西城區某小區，去年3月中旬成交的某兩居室總價788萬元、單價9.9元萬/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價592萬元、單價7.5萬元/平方米，降幅近25%；
通州區某小區，去年3月中旬成交的某兩居室總價368萬元、單價4.2萬元/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價290萬、單價2.3萬，降幅為21%；
海淀區某小區，去年3月初成交的某居室總價608萬元、單價8.6萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型總價520萬元、單價7.3萬元/平方米，降幅超過14%。
多個區域的房產仲介表示，根據業主的售房急迫程度、客戶的付款方式和周期等因素，目前在售房源的掛牌價還有不同程度的議價空間。這意味著上述在售房源實際成交價的降幅，會比記者根據目前掛牌價算出的降幅還要大一些。
圖片來源：視覺中國
二手房銷量下跌50%
近一年，上述政策效果逐漸顯現，不管是新房還是二手房，成交量都出現大幅下滑。
中新經緯消息稱，中原地產研究中心數據顯示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合計簽約23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新歷史最低紀錄。
二手房方面，「3·17新政」以後，北京二手房僅簽約120821套，與2016年同期的254916套相比，下跌了52.6%。
從2017年3·17限購政策發布至今，北京市的一、二手房的成交數據表現不一，據經濟觀察報報導，其中一手房去年3月份成交量為2259套，成交均價為44503元/平方米，從成交量來看，限購後逐步小幅下跌，但2017年12月至2018年1月份，月成交量均超過2017年3月份，月成交均價則均高於2017年3月。
但二手房的變化較為劇烈，2017年3月份北京市二手房成交量為30737套，評估均價為63082元/平方米，至今，成交一直未能突破2萬套大關。2018年2月份北京市二手房成交量為7914套，評估均價為58319元/平方米。
剛需占比增加
據中新經緯消息，中原地產研究中心數據統計，過去一年，北京樓市政策發布密度創造了全國及北京的歷史紀錄，一年內發布了超過30次各種調控措施。二手房市場全面降溫，成交價、成交量均明顯下降，成交結構也呈現出剛需占比增加的特點。
圖片來源：視覺中國
「認房認貸」是3·17調控的主要手段，這一政策對於換房需求的影響較大。有貸款記錄購房者均被認定為「二套」，房貸利率從之前的95折（首套）到調控後的上浮20%。
以2017年500萬總計的「低總價改善」房源的首付、利率同比變化為例，數據顯示雖然調控後均價下跌，但是換房的難度尤其是首付門檻同比依舊大幅增加。
鏈家研究院統計數據表明，與換房首付比例大幅增加不同的是，純剛需的首付在調控前後沒有變化，因此調控後剛需占比有明顯增加，從總價段來看，400萬總價的房源成交占比明顯提升。
對於今年北京二手房市場量、價走勢，鏈家研究院首席市場分析師許小樂接受證券時報記者採訪時預計，在現有政策延續不變的情況下，2018年二手房成交量將和2017年接近，原因在於，2017年調控後的2-3季度需求被大幅抑制後，四季度開始小幅修復，加上價格的下跌使得部分需求開始補位。但是受制於行政調控和信貸政策，市場修復的力度有限。另外，預計今年會有不少限價房和共有產權房入市，在一定程度上會分流二手房市場的需求。綜合來看，預計2018年價格總體將保持平穩。
