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史上最嚴調控一周年 哪些城市房價真跌了?

從2016年十一開始,樓市調控已經進行一年半;從去年3月樓市調控再度加碼以來,“史上最嚴”的局面也已經持續一年。

這一年多來,市場上傳聞頗多。房價降沒降,本該是個簡單的事實問題。然而,在這方面,官方與民間各執一詞,專家與看房者態度迥異,持房者與觀望者情緒對立。

掃清迷霧,去除各種人為數據的干擾,我們直接上乾貨:這一年多來,到底哪些城市房價真的降了?

1官方數據:10城房價出現下跌

國家統計部門每月都會公布一組房價數據,這組數據涵蓋70個大中城市,包括一手房、二手房的環比同比數據,我們以二手房數據作為參考。

這裡,之所以用二手房,而不使用一手房數據,是因為當限價成為調控常態,一手房數據的失真程度遠遠高過二手房。如果你看到哪個城市官方統計里的一二手房價格出現背離,一個漲一個跌,那麼二手房可能更接近現實。

根據統計部門最新發布的數據,從最高點到現在,共計10個城市房價出現下跌:

這些城市,基本都屬於熱點一二線城市。其中,北京、廈門跌幅最大,分別達到6.6%和5.08%,相當於房價從最高點分別跌掉了4000元和3000元。

不過,相比於過去兩年動輒100%以上的漲幅,這點跌幅只能算是局部調整。它並不能有效減輕購房負擔,但對於扭轉市場預期、減輕市場恐慌,還是有著積極作用的。

值得注意的是,房價出現調整信號的,基本都還是一二線城市,三四線城市並不在其列。按官方統計數據,三四線城市房價還在上行之中。

原因在於,這些城市的貨幣化棚改還在推進之中,大拆大建仍在支撐房價的暫時上行,顯然,隨著未來棚改的完成和退出,這些城市將面臨著極其嚴峻的考驗。

2市場數據:京津滬廈下跌,深圳假摔,二線城市穩定

由於眾所周知的原因,統計數據可能存在失真。有時候會弱化漲幅,有時候又會強化跌幅,那麼不妨引入第三方市場數據作為參考。

對於以上10個城市,對比鏈家、房天下等數據後顯示,北京、廈門、天津、上海、廈門5個城市出現實質性下跌,其他城市房價則相對穩定,而濟南、南昌、鄭州、南京房價還在上行。

1、這其中,北京跌幅高達15%。從去年3月出台史上最嚴樓市調控政策之後,北京房價就步入下行渠道,一路下跌,未有反轉。受此影響,環京樓市房價同樣出現下跌,加上限購限貸的執行常態,缺乏本地需求支撐的環境樓市,跌幅更勝於北京。

2、天津,雖然今年年後房價有所反彈,但由於去年房價一直不溫不火,累計跌幅也高達10%以上。這背後,是天津經濟增速嚴重下滑,而且人口面臨流出。數據顯示,2017年末,全市常住人口總量1556.87萬人,較上年減少5.25萬人,降幅0.34%。

3、廈門房價,僅次於北上深,高過廣州。從去年開始,廈門房價出現調整,跌幅8個點左右。2015年,廈門和深圳房價率先反彈,其背後的支撐是土地資源不足、外地購房客湧入。而隨著限購限售政策推進,廈門外來需求受到抑制,房價不可避免受到影響。

4、上海房價近幾個月剛剛出現微調,跌幅為5個點左右。上海與北京一樣,都在大力度控制人口,兩地的常住人口同時出現逆轉,這對樓市情緒產生影響。

5、以南京、鄭州為代表的二線城市,無論是官方統計還是市場數據,都未顯示這些城市房價出現實質性下跌。部分城市正在高位盤整,房價只有暫時的波動,還未進入下行渠道;部分城市則仍在上漲,市場情緒依舊未能發生變化。

6、至於輿論普遍關注的深圳,雖然官方聲稱該地房價實現17連跌,但這終究只是數字遊戲。去年2月,深圳房價為54778元,今年2月,這一數字為54191元,一年時間,僅僅跌了不到600元,聊勝於無。當然,這也顯示了當地精準的數字控盤能力。

3三四線城市:普遍上漲,卻有隱憂

三四線城市,由於市場交易數據不夠完善,而且二手房交易不夠頻繁,我們以國家統計部門的新建商品房數據作為參考。

過去一年,在全國70個大中城市裡,漲幅超過5%的城市為47個,絕大部分都屬於三四線城市。而且如果考慮到統計中可能存在的水分,這些數據其實存在大幅低估,但這不影響分析。

三四線城市的房價上漲,其實背後的原因非常簡單。簡要言之,一邊是一二線城市嚴格限購限售之後,資金向三四線城市轉移;另一邊是三四線城市正在普遍推動的貨幣化棚改。

從各地的政策來看,棚改貨幣化會繼續推進,三四線城市的房價上漲,還有可能得到進一步的支持。不過,隨著去庫存的完成,以及貨幣化棚改的收官,三四線城市最大的政策利好將不斷削弱。

▎來源:易居研究院。

按照計劃,2018年到2020年,我國將再改造各類棚戶區1500萬套。該任務較2015年~2017年的1800套棚改目標有所降低。

到時候這些城市就必須直面缺乏人口支撐的現實,買到的房子如果根本就賣不出去,那麼這筆資產也只是空中樓閣。

4大趨勢:一二線高位盤整,三四線最後的狂歡

今年市場環境發生不少變化,擇其要者,主要有三個方面:

一是防風險去槓桿成為政策主基調,寬鬆環境不復以往;

二是多部門一直在重申調控政策的延續性,短時間內應該不會放鬆限購限售政策

三是市場預期有所轉變,房價之所以出現高位盤整,就是因為多空對決,市場情緒搖擺不定。

所以,對於一二線城市來說,高位盤整恐怕是大概率事件。

而對於三四線城市來說,只要貨幣化棚改還在持續,房價還有持續上升的可能,但這也只是最後的狂歡了。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:房屋屋 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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