「沒有房子了，現在也不做登記，具體得等公司通知。」4月8日、9日、10日，華商報記者連續對西安市多家樓盤進行走訪時發現，與之前銷售人員笑臉相迎相比，現在很多售樓人員見到客戶上門，已懶得起身。
樓盤銷售人員稱都是西安市人買走了
「都是西安市的，因為限購，外地人想購買是需要資格審核的。」在西安西部大道一處樓盤，銷售人員表示，西安市戶籍新政，對外地來西安設籍的購房者，購房資格約束力小了很多。
她笑稱，雖然夾雜著外地口音，但主要還是西安市人，你不能不讓西安市人買房吧！
「2017年，鄠邑區的房價徘徊在4000元/平方米，現在7000元/平方米都沒有房，不是不賣，是沒有這麼多房源了。」在西安市鄠邑區一處樓盤，工作人員表示，要想買，需等到8月份才會上市。
那麼都是什麼人來買房？工作人員表示，都是鄠邑區的拆遷戶及即將拆遷的村民，其他的人比較少，因為一次性拿出這麼多錢來購房，對那些需要通過銀行按揭貸款的「剛需」來說，顯然承受不了。
追問資格審核數據
房管局兩部門互推
樓市「一房難求」，實際購房人又有多少呢？網簽有多少？通過西安市購房資格審核的又有多少呢？
4月10日下午3時，華商報記者來到西安市住房保障和房屋管理局產權市場處，針對西安樓市今年一季度網簽和成交量的問題，一位工作人員表示，這些數據暫不對媒體開放。
那麼今年以來有多少人通過了西安市購房資格審核呢？對此，該工作人員稱，西安市購房資格審核由該局交易管理中心負責，建議去詢問該中心。
4月10日下午4時，當記者按照該中心要求填寫採訪提綱，下午5時許，該中心一工作人員表示，該中心只進行資格審核，數據不統計，若問統計數據，建議去問該局產權市場處。
算帳
西安在售商品房成本
6244.22元/平方米
根據西安市物價局2017年公布的商品房銷售價格，多數樓盤銷售價格已經突破萬元，那麼西安市商品房成本價是多少呢？
4月11日晚，某品牌房地產西安分公司工程部負責人給記者算了一筆帳，他表示，商品房建設周期一般在2.5年到3年，甚至更長時間。目前銷售和上市的商品房，開發商是在2015年、2016年前後拿到的建設用地。
他介紹，商品房售價主要由土地成本、建安成本、稅費以及其他不可預期費用、各種保證金、利潤等組成。
1.土地成本
其中地價是房價的重要組成部分，地價越高，房價必然走高。根據網上公開的數據，2015年西安土地單價成本為2244.22元/平方米；2016年西安土地成本單價為2057.46元/平方米。
2.建安成本
建安成本由人工、機械、材料三部分構成，其中人工費用占45%；機械費用占20%；材料成本占35%。建安成本在2000元/平方米，去年市場價格略有上浮，但最高不會超過2400元/平方米。
3.各種稅費
這位負責人介紹，現在商品房開發成本稅費項目很多，比如大市政費用，裡面包含市政公用設施配套費、勞保統籌、新型材料專項基金、散裝水泥基金、人防易地建設費、消防119火災自動報警系統聯網費、渣土排放費、定額編制費等，再加上供電、天然氣、有線電視、報建審批、供熱、自來水，以及稅。交了土地使用稅，還要交契稅，原先的契稅是土地成交價×3%，交到財政局。現在的契稅是稅務局收，按照（土地成交價+大市政配套）×3%，稅負占到建房成本的30%，計算下來這部費用在1600元/平方米。
計算西安的在售商品房成本，從地價出發，通過樓面價、建安成本、房地產開發費用、稅金和附加費用、預期利潤等數據，大致可以推算出參考房價。
其中樓面價就是開發商在拿地之後，通過計算出來的樓面價，可預測房屋的保本價。目前難以去找一個平均的容積率，就以2015年西安土地單價成本2244.22元/平方米來當做樓面價計算，建安成本就取2400元/平方米這一數值，房地產開發費用、稅金及附加費用等按1600元/平方米來算。按照計算公式：房價=樓面價+建安成本+房地產開發費用+稅金及附加費用+預期利潤，西安市目前上市商品房成本價格為6244.22元/平方米。
那開發商的利潤從哪裡來？這位負責人表示，除了商品房價格利潤外，開發商還有商業及車位銷售、物業管理等。
那麼100平方米的房子每月按揭得多少錢，多少年能還完？
西安一銀行信貸部工作人員算了一筆帳，以今年25歲小莉為例，她準備按揭貸款購買一套100平方米商品房，以西安城區商品房銷售價格為10000元/平方米計算，按照首付三成要求，需要提供30萬元現金，然後剩餘的70萬元房款辦理30年商業按揭。
該工作人員表示，按照等額本息法計算，小莉需要每月支付3715.09元。對於目前沒有穩定工作的小莉來說，銀行是不會放貸給她的。
華商報記者從西安市統計局最新公布的2017年西安市經濟運行情況看到，2017年城鎮常住居民人均可支配收入38536元，即城鎮常住居民人均可支配收入每月為3211.33元。
疑問
四道限購令為何剎不住房價漲價風
1.限購如何被戶籍新政「化解」的？
從2017年1月1日起，西安市連續四次出台限購政策，但為何四道「限購令」剎不住房價瘋漲呢？
西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員表示，針對出現商品房價格上漲的苗頭，該局就開始從限購區域、限購人群再到限定套數，甚至為了防止出現炒房，對外地人西安市購房要求出具兩年社保，限制和限定的條件已經很多。目前出現的這種情況只能說明「需大於供」。
而針對西安市住房保障和房屋管理局一年內連續出台的四道限購令，西安某房地產公司營銷部負責人表示，所謂限購其實已被戶籍新政化解，比如房管部門限定，西安家庭只能擁有2套房，外地人家庭能有1套。設籍後外地人就成為西安市民，可不受出具兩年社保等要求買兩套房，把外地親朋好友戶口也設籍到名下，還可以繼續買房。目前全國各城市房產信息並未聯網，外地人在其他地方有沒有住房，西安市房管系統根本查不到，你說可以買多少套呢？
2.西安市房價漲勢是否在可控範圍？
對於最近兩年西安市商品房價格持續上漲，西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員表示，西安市物價局目前對商品房價格實行的是「一房一價」，對於房價漲幅不做置評。
3.西安市商品房供應是否充足？
西安市國土資源局相關負責人介紹，西安市2017年—2021年住宅用地供應計劃結構為：2017年租賃型保障房（含安置房）供應為3933畝，商品住宅為10980畝；2018年至2021年，租賃型保障房（含安置房）供應為16801畝，雙限房15456畝，商品住宅45022畝。
根據西安市房管局公布的2018年度西安市主城區及長安區新建商品住宅（含公寓）上市供應計劃，2018年西安預計將推出約2697萬平方米，共225509套房源。
4.房價瘋漲是否有補貼打算？
2008年，為恢復震後房地產業發展，西安市政府出台《關於恢復房地產業發展的若干意見》（市政發【2008】87號），《意見》規定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區（含四個開發區）購買90平方米（含90平方米）以下商品住房或購買144平方米（含144平方米）以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5％享受政府財政補貼；購買90-144平方米（含144平方米）商品住房的，按購房款總額的1％享受補貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的0.5％享受補貼。
同樣，開發商所開發的普通商品房項目，在2009年6月30日前房地產開發企業按期開工的，項目應繳納的城市基礎設施配套費在150元/平方米基礎上減免35元/平方米。經發改、建設、國土部門審核同意，房地產企業申請延期不超過半年開工的，城市基礎設施配套費減免25元/平方米；房地產企業申請延期不超過一年開工的，城市基礎設施配套費減免15元/平方米。在經批准的延期內不作為閒置土地。
那麼這一次西安市樓市價格瘋漲，西安市對購房者是否有補貼打算？西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員對此不做回答。
