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西安樓市「一房難求」 房子到底被誰買走了?

“沒有房子了,現在也不做登記,具體得等公司通知。”4月8日、9日、10日,華商報記者連續對西安市多家樓盤進行走訪時發現,與之前銷售人員笑臉相迎相比,現在很多售樓人員見到客戶上門,已懶得起身。

樓盤銷售人員稱都是西安市人買走了

“都是西安市的,因為限購,外地人想購買是需要資格審核的。”在西安西部大道一處樓盤,銷售人員表示,西安市戶籍新政,對外地來西安落戶的購房者,購房資格約束力小了很多。

她笑稱,雖然夾雜著外地口音,但主要還是西安市人,你不能不讓西安市人買房吧!

“2017年,鄠邑區的房價徘徊在4000元/平方米,現在7000元/平方米都沒有房,不是不賣,是沒有這麼多房源了。”在西安市鄠邑區一處樓盤,工作人員表示,要想買,需等到8月份才會上市。

那麼都是什麼人來買房?工作人員表示,都是鄠邑區的拆遷戶及即將拆遷的村民,其他的人比較少,因為一次性拿出這麼多錢來購房,對那些需要通過銀行按揭貸款的“剛需”來說,顯然承受不了。

追問資格審核數據

房管局兩部門互推

樓市“一房難求”,實際購房人又有多少呢?網簽有多少?通過西安市購房資格審核的又有多少呢?

4月10日下午3時,華商報記者來到西安市住房保障和房屋管理局產權市場處,針對西安樓市今年一季度網簽和成交量的問題,一位工作人員表示,這些數據暫不對媒體開放。

那麼今年以來有多少人通過了西安市購房資格審核呢?對此,該工作人員稱,西安市購房資格審核由該局交易管理中心負責,建議去詢問該中心。

4月10日下午4時,當記者按照該中心要求填寫採訪提綱,下午5時許,該中心一工作人員表示,該中心只進行資格審核,數據不統計,若問統計數據,建議去問該局產權市場處。

算賬

西安在售商品房成本

6244.22元/平方米

根據西安市物價局2017年公布的商品房銷售價格,多數樓盤銷售價格已經突破萬元,那麼西安市商品房成本價是多少呢?

4月11日晚,某品牌房地產西安分公司工程部負責人給記者算了一筆賬,他表示,商品房建設周期一般在2.5年到3年,甚至更長時間。目前銷售和上市的商品房,開發商是在2015年、2016年前後拿到的建設用地。

他介紹,商品房售價主要由土地成本、建安成本、稅費以及其他不可預期費用、各種保證金、利潤等組成。

1.土地成本

其中地價是房價的重要組成部分,地價越高,房價必然走高。根據網上公開的數據,2015年西安土地單價成本為2244.22元/平方米;2016年西安土地成本單價為2057.46元/平方米。

2.建安成本

建安成本由人工、機械、材料三部分構成,其中人工費用佔45%;機械費用佔20%;材料成本佔35%。建安成本在2000元/平方米,去年市場價格略有上浮,但最高不會超過2400元/平方米。

3.各種稅費

這位負責人介紹,現在商品房開發成本稅費項目很多,比如大市政費用,裡面包含市政公用設施配套費、勞保統籌、新型材料專項基金、散裝水泥基金、人防易地建設費、消防119火災自動報警系統聯網費、渣土排放費、定額編製費等,再加上供電、天然氣、有線電視、報建審批、供熱、自來水,以及稅。交了土地使用稅,還要交契稅,原先的契稅是土地成交價×3%,交到財政局。現在的契稅是稅務局收,按照(土地成交價+大市政配套)×3%,稅負佔到建房成本的30%,計算下來這部費用在1600元/平方米。

計算西安的在售商品房成本,從地價出發,通過樓麵價、建安成本、房地產開發費用、稅金和附加費用、預期利潤等數據,大致可以推算出參考房價。

其中樓麵價就是開發商在拿地之後,通過計算出來的樓麵價,可預測房屋的保底價。目前難以去找一個平均的容積率,就以2015年西安土地單價成本2244.22元/平方米來當做樓麵價計算,建安成本就取2400元/平方米這一數值,房地產開發費用、稅金及附加費用等按1600元/平方米來算。按照計算公式:房價=樓麵價+建安成本+房地產開發費用+稅金及附加費用+預期利潤,西安市目前上市商品房成本價格為6244.22元/平方米。

那開發商的利潤從哪裡來?這位負責人表示,除了商品房價格利潤外,開發商還有商業及車位銷售、物業管理等。

那麼100平方米的房子每月按揭得多少錢,多少年能還完?

西安一銀行信貸部工作人員算了一筆賬,以今年25歲小莉為例,她準備按揭貸款購買一套100平方米商品房,以西安城區商品房銷售價格為10000元/平方米計算,按照首付三成要求,需要提供30萬元現金,然後剩餘的70萬元房款辦理30年商業按揭。

該工作人員表示,按照等額本息法計算,小莉需要每月支付3715.09元。對於目前沒有穩定工作的小莉來說,銀行是不會放貸給她的。

華商報記者從西安市統計局最新公布的2017年西安市經濟運行情況看到,2017年城鎮常住居民人均可支配收入38536元,即城鎮常住居民人均可支配收入每月為3211.33元。

疑問

四道限購令為何剎不住房價漲價風

1.限購如何被戶籍新政“化解”的?

從2017年1月1日起,西安市連續四次出台限購政策,但為何四道“限購令”剎不住房價瘋漲呢?

西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員表示,針對出現商品房價格上漲的苗頭,該局就開始從限購區域、限購人群再到限定套數,甚至為了防止出現炒房,對外地人西安市購房要求出具兩年社保,限制和限定的條件已經很多。目前出現的這種情況只能說明“需大於供”。

而針對西安市住房保障和房屋管理局一年內連續出台的四道限購令,西安某房地產公司營銷部負責人表示,所謂限購其實已被戶籍新政化解,比如房管部門限定,西安家庭只能擁有2套房,外地人家庭能有1套。落戶後外地人就成為西安市民,可不受出具兩年社保等要求買兩套房,把外地親朋好友戶口也落戶到名下,還可以繼續買房。目前全國各城市房產信息並未聯網,外地人在其他地方有沒有住房,西安市房管系統根本查不到,你說可以買多少套呢?

2.西安市房價漲勢是否在可控範圍?

對於最近兩年西安市商品房價格持續上漲,西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員表示,西安市物價局目前對商品房價格實行的是“一房一價”,對於房價漲幅不做置評。

3.西安市商品房供應是否充足?

西安市國土資源局相關負責人介紹,西安市2017年—2021年住宅用地供應計劃結構為:2017年租賃型保障房(含安置房)供應為3933畝,商品住宅為10980畝;2018年至2021年,租賃型保障房(含安置房)供應為16801畝,雙限房15456畝,商品住宅45022畝。

根據西安市房管局公布的2018年度西安市主城區及長安區新建商品住宅(含公寓)上市供應計劃,2018年西安預計將推出約2697萬平方米,共225509套房源。

4.房價瘋漲是否有補貼打算?

2008年,為恢復震後房地產業發展,西安市政府出台《關於恢復房地產業發展的若干意見》(市政發【2008】87號),《意見》規定,自2008年9月4日至2009年12月31日,凡在西安城六區(含四個開發區)購買90平方米(含90平方米)以下商品住房或購買144平方米(含144平方米)以下二手住房的,購房戶按購房款總額的1.5%享受政府財政補貼;購買90-144平方米(含144平方米)商品住房的,按購房款總額的1%享受補貼;購買144平方米以上商品住房及二手住房的,按購房款總額的0.5%享受補貼。

同樣,開發商所開發的普通商品房項目,在2009年6月30日前房地產開發企業按期開工的,項目應繳納的城市基礎設施配套費在150元/平方米基礎上減免35元/平方米。經發改、建設、國土部門審核同意,房地產企業申請延期不超過半年開工的,城市基礎設施配套費減免25元/平方米;房地產企業申請延期不超過一年開工的,城市基礎設施配套費減免15元/平方米。在經批准的延期內不作為閑置土地。

那麼這一次西安市樓市價格瘋漲,西安市對購房者是否有補貼打算?西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員對此不做回答。

 

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:華商報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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