我曾不解，對於任何一個在北京等國內一線城市擁有一套房產的同學，賣掉房子在法國普羅旺斯等世界各種美好的地方買個房子，人生理想不就實現了嗎？
終於，一個周末，忍不住騷擾了一圈我世界各地的同學。因為大家基本都是學金融商科的，在高盛、摩根、滙豐等機構工作了10年，都特別給力，答題速度快，數也算得好。
答案回收上來後，我就很難平靜了……
先總結一下我問的九道大題：
1.在當地買一套兩居室要花多少錢？
2.持有和出售成本分別是多少？
3.增值潛力是多少？
4.如果出租，收益是多少？
5.對外籍人士買房有什麼限制？
6.當地一般薪資水平的人對買房的態度是什麼？
7.一般什麼年齡買房？
8.作為一個中國人，你在當地買房了嗎？
9.當地裝修的平均花費是多少？一般會請設計師嗎？設計師有多貴？
乾貨多，下面慢慢說，先上結論：
1.中國一線城市房價與全球其他不少頂尖城市不相上下。(其實這也不是什麼新聞）
2.不過如果考慮投資，除了房價本身，持有成本是重要考量，特別是紐約。紐約是高服務型城市，每年要交物業費和地產稅。物業費很高，一個高端地產，開電梯的，管收發信的，一個樓有25-30人在服務；公園大道Park Avenue一個月3000-4000美元左右的物業費。
3.歐洲經濟好的城市（西北歐、北歐）租售比常高，雖然漲幅平穩，但是5-7%的租金年收益作為投資已經很不錯了！
4.歐洲、美國人，一般、頂尖在大城市都租房（一般人如果不是祖傳房產也買不起），二線城市也會買房，畢竟貨款等等可以扣稅又能自住划算很多；而且像歐洲很多地方，比如荷蘭，對租房者保障強大，最狠的是只要租客願意續租，房東一般不能趕走。
5.有「築巢基因」的亞洲人普遍更愛買房。除了日本經歷了房價崩盤和多年通縮後思維模式已經大逆轉。目測新加坡居住條件最好，有賴於政府廉租房政策；香港最差。
6.買房貴，裝修更貴。國外普遍人工成本高，大城市「買得起房裝修不起」是日常。所以自己動手能力強品味好很重要〜
7.請設計師就更貴了。比如日本只有自己買地蓋房時才會請設計師。所以在中國還是有這個優勢的，在國內好的設計師相比性價比高。
8.世界看了一圈，在國內還要不要買房呢？個人覺得可能的話還是要的，特別是一線城市……
9.不過，買房只是目標，自由才是夢想。（這是我的感想啦）
展開說幾個具體的城市：
•紐約、倫敦
倫敦（圖/VisitLondon）
紐約（圖/NYCGO）
不同區域的房子價位不一樣，越到城市中心價位越高，周圍相對便宜，每平方米價格兩三倍差別。市中心房子最中心地區20000-30000美元每平方米，差不多12-20萬，稍微偏遠的地方，人民幣6-10萬。在紐約定居的人，平均收入水平是5萬美金，倫敦2.5-3.5萬英鎊左右，都買不起房；只有top20%可以，剰下都是祖上留下的房子一代代傳。
—般而言，國內小戶型貴，因為大家喜歡投資小戶型。而倫敦紐約的兩室、三室四室更貴，適合一般家庭居住，他們認為能在很小空間得到大戶型難度更大，需求更高。
紐約一室到二室，平均價格是100-200萬美金；倫敦也差不多，1000萬人民幣左右。持有和出售成本，除了房貸還有物業費和地產稅；紐約是高服務型的城市，物業費會很高，開電梯的，管收發信的，一個樓有25-30人在服務；公園大道Park Avenue一個月3000-4000美元左右的物業費。倫敦也有物業費，但和紐約不在一個級別上；一年5000美元左右，地產稅4000。紐約的地產稅和物業費可以抵稅，倫敦不可以。
另外還有出售成本的問題。在紐約，如果沒有綠卡出售的話，國家會先收固定比例的稅，20%沒有。倫敦不存在這個問題。倫敦改革之後，地產交易稅會高很多,同祥100萬美元的房子，紐約closing(收房）交2.5萬的交易稅，倫敦要8萬左右。
最後說說房子的增值潛力。本地居民居住的情況很少，大多是職業工作者，外來投資也占多數。美國和歐洲人都喜歡租房，本地房子都是中國人和俄羅斯人買後出租。因此，增值空間來自城市未來就業，無論因旅遊業還是金融行業等因素。
比如美國近幾年金融行業回升，從09年到現在房價上升了2-3倍。未來上升空間平緩，每年3-5%漲幅。倫敦還在高點，倫敦金融區剛搬了地方，周圍社區剛剛翻了2-3倍房價。如果金融區搬遷到歐洲，則買房有很大的不確定性。出租兩個地方都差不多，一般出租減去房貸和固定費用，收益2%算平均水平（average）,能達到5%是非常好的情況。
•荷蘭阿姆斯特丹/鹿特丹
阿姆斯特丹（圖/I amsterdam）
阿姆斯特丹兩居室大概300萬人民幣，鹿特丹大概100萬。最近兩年阿姆斯特丹房價已經經歷了大幅上漲，鹿特丹剛剛開始。
1)購買成本：
-notary plus translator1000-1500 euros
-Tax2% of houseprice
-if you need a loan: approx2500-3000 euros additional loan and valuation costs
2)持有成本：沒有房屋稅，但有物業稅，每月150歐
3)租售比很高，大概5-10%
The exact yields are difficult to say in advance, but around5-7% is possible.
4)人工貴，一般不請設計師
•新加坡
新加坡（圖/Vinepair）
1)新加坡當地80%的國民住公屋，中位數大約250萬人民幣一套；自住房屋稅很低，約千分之二/年，出租則千分之三/年。政府保障民生，不喜歡房價快漲，雖然房子的增值潛力慢但房價在亞洲主要城市偏低，但是租金收益3-4%。對外籍城市購房收印花稅，最近約15-18%(沒查），而且外籍人士不可以買公屋或者有地私宅。
2)當地家庭收入中位數約4萬人民幣每月；通常結婚後先買公屋（便宜）；但公屋有收入上限，一方月收入高於5萬人民幣則無權購買。新加坡買房不像其他國家壓力大，因為政府保障居者有其屋；公屋通常年輕時就可以購買，銀行貨款利率也不高。但改善型，比如公寓和有地私宅，則是收入增長後因。
3)新加坡居住條件很好，房價便宜，租金收益3-4%(公寓），房貸便宜，適合家庭生活，值得購買。
4)簡單的裝修可以直接找contractor(類似於小包工，各有專長）；稍微複雜可以找main contractor(也是包工頭，但可以做更多或者找別人做）：再複雜點一般會找設計師。設計師安排一切也是找contractor慢慢做（有些設計師有自己的施工隊)。
外國（新加坡）裝修很多時候是動房子的架構，重新走水電之類的，而不是做一些奢華的裝修。所以直接請工人和裝修隊的多，請設計師的少。但是也有專門找設計師設計的，費用相對高一些。價錢方面差得很多，從裝修一個廚房需要花2-5萬美金，到整個房子裝修1萬美金都有。
•日本東京
東京塔（圖/Japan Guide）
1)東京都內好地段70平方米的兩居室大概7000萬日元到8000萬日元左右（450-600萬人民幣）。持有要交固定資產稅，出售有佣金和資產增值稅，出租毛報酬率大概3%到4%，外籍人士沒有限制。
2）當地人一般不熱衷買房。因為日本通縮已經這麼多年了，習慣於租房。一般買房的都是三四十歲的人。當地所有房子都自芾裝修，設計師針對的是自己買地找房子的。
3）朋友買了投資型的一居室，自住是租房（租金是稅前計算所以很合適）。
•香港
香港（圖/香港旅遊發展局）
1)不同地段會差很多，好一點地段每平方米16-20萬港幣，兩室通常在50平，大約800-1000萬左右。鐵路附近的地段基本增值潛力很好，但租金回報較低，大概是$400-500每平每個月。外籍人士需要給15%印花稅，但沒有限制。
2)基本上覺得工資追不到房價升幅，年輕一輩很多都要父母給首付才有機會買房，要不就要很省，要不就買那些20平左右的一房或studio flat。
•台北（一平方米約等於0.3025坪）
台北（圖/旅遊台灣）
1）在台北好的地段，一坪需要至少28萬人民幣。通常最小的兩居室要25坪，700萬人民幣。
2）增值潛力隨經濟波動，一坪25萬-35萬人民幣變動。
3）300萬人民幣的房，租5000人民幣一個月，整體租房投資報酬率低。
4)外籍人士可以買房但限制多，可以貸款但複雜，並秉持平等互惠原則。
5）台北的房價幾乎等同於北京的房價。當然，需要更努力打拼，才能買屬於自己的房。一般人結婚時，通常會買房，經濟狀況一般的家庭，通常會由父母付頭期款作為新婚禮物。
6）個人想要買房，因為想要有自己的窩。裝修時會找設計師，因為想要有更好更適合自己的設計。通常的裝修費用是購屋的10%。高於10%較高檔，低於10%較一般。
•斯德哥爾摩
斯德哥爾摩（圖/Stockholm Travel Guide）
1)斯德哥爾摩兩房（兩室一廳）差不多需要350萬人民幣。持有成本比較高，一般每月會有3000左右的物業管理賽，公共環境供暖這些。
2)增值潛力不錯。出租收益比較高，外籍人士買房雲要有長期居留簽證。當地薪資一般，但是負擔一套房的貸款還是沒問題，一股一工作就買，一套小的。（哥本哈根也差不多）
3)由於人工貴，一般不會找設計師，都是自己去賣裝修材料的地方想好。一百平方米，30萬左右。
•美國費城
費城（圖/VisitPhily）
1)持有成本包括地產稅、保險與維護，大概需要1萬美元；出售成本是2萬美元；租金在1800美元左右；基本沒有增值潛力；如果不貨款，對外籍人士幾乎沒有限制（信息有局限性）
2）年輕人買房者的比例近年來有所減少，很多寧願在城裡租房住，也不願意做房奴。一般買房年齡在30-35之間。
3）裝修的錢主要花在廚房和衛生間，很多人會翻修這兩個地方，買東西也費錢。一百平方米的房子如果不翻修衛生間和廚房，1萬美金打住了。如果翻修，至少要3萬美金。其他房間主要是買買家具，塗塗牆。
4)有錢人當然會請設計師，這也是一份很得體（decent）的職業。普通人很多會請人設計一下房間塗料的顏色搭配。美國人非常在意這一點。
•加拿大蒙特婁
蒙特婁（圖/Local Montreal Tours）
1）蒙特婁市區兩居室房價從二十萬加幣（二手房）到四五十萬（公寓新房）不等，均價三十來萬。
由於蒙特婁所在的魁北克省苛捐雜稅較重，買房淨價不貴，但養房花費不菲。成本主要體現在各種稅和費。
持有如果自住，除了日常房屋修繕維護，商業保險開銷，還需要每年交納地產稅、管理費、公共設施賽。如果將房屋出租，租金計入收入，需要交納平均超過20%的收入稅。而如果房屋買賣，通常需要準備相當於房價1.5%的金額，用於仲介、法務、公證等費用以及向政府一次性交納過戶稅。
蒙特婁房價在經歷了四年連續下跌後，從去年開始緩慢上漲，如果魁省經濟復甦，住房有望保值甚至緩慢升值。（當然如果華人富豪組團來投資，大漲那是分分鐘的事兒！）由於是加拿大著名的大學城，位於高校附近的房屋出租前景一直良好，每月租金保守估計在一千加元到兩千加元之間，是非常穩定的收入來源。
在加拿大，除特定類型的投資移民之外，通常房屋所有權並不捆綁移民資格，因此外籍人士在蒙特婁買房與本國居民並無顯著不同，相反，魁省政府歡迎非本國居民前來投資買房。
2）北美文化使然，本地普通受薪族以租房為主，租房市場活躍度遠高於買房市場。本地人通常三十多歲成家生子後，會有買房打算。並且，相比起在市區買小戶型公寓，很多人更傾向於在郊區買一幢兩三層樓幾百平方米的大house。
3）目前我還沒有買房，打算等移民手續辦完，工作穩定且有一定積蓄付首付的時候，再在市區買一套小戶型公寓。畢竟從長遠來看，自住房比租房合算。如果家庭雲要，若干年後可以考慮在本地或者外地（外國）換一套更大的房。
4)加拿大人熱愛DIY,人工成本較貴，而且home decor商品的品種門類十分齊全，購買渠道也很便利。因此據我所知，找設計師的不多見。
裝修花費區別就大了！一百多平方米二手房，純拆除的費用平均在六七千加元，另外廚房、浴室改造，採暖系統更新，換門窗（這邊冬天太冷太長，隔熱防凍的門窗得特製）等等費用全得拆開來算，每一項都分得很細……
•華盛頓
美國華盛頓特區（圖/Washington.org）
1）波托馬克河畔，可看到國會山和華盛頓紀念碑帝都一流condo,非penthouse,有半酒店式服務，大約折合5-6萬人民幣一平方米。兩居室100平方米，總價75萬美元上下。物業費大致800-900美元—月，稅率1%。租售比大致在5%左右，但若是除去物業費就會大打折扣。
2)房價總體停滯，綜合統計YoY(增長率)只有2%左右，高端物業甚至比前兩年略低。
3)地鐵沿線獨立房和聯排價格也較便宜，大致相當於帝都五六環之間，距地鐵步行15分鐘，學區中上，獨立房，每平方米也就是折合1-2萬人民幣，頂級學區一般房子較老，能到3萬以上。相當於四環左右位置，據地鐵5分鐘步行，聯排房大致3萬人民幣，物業費很低，租售比可達4.5%，但基本可以全留下，所以比condo投資回報要好。但總體房價也是停滯不前。
•西雅圖
西雅圖（圖/CNBC）
1）西雅圖是最近幾個月全美房價漲幅最高的城市。
西雅圖自然資源豐富，社會相對和諧，有微軟和亞馬遜這兩家全球市值第三第四的大公司，也吸引了大量亞洲買家。西雅圖因為自然風光多祥，房價也變化多端，比如看海灣、看湖、一般的水，三面看山、兩面或是一面價格都會變化很多，而如果有自己私家水岸、碼頭那就更是能憑空再漲上一兩百萬刀。
頂級區域如蓋茨家所在的Medina，一般有水景的房子要到500萬美金。稍微離水岸遠一些的頂級學區也要在300萬左右。
西雅圖的一大頭疼是新房很少，而新房往往是一個老房拆了建倆，總lot甚至只有6-700平方米。因此西雅圖很多買房子實際是買地。1-2000平方米的地價格在同一數量級，因為建不出兩個房子。2000平方米的地加極老的房子，頂級學區，大概在200萬以上。1000多的平方米也要180萬。
2）西雅圖的擁有成本還算可控，稅費1%，居住的話銷售稅極高，將近10%，但州里沒有所得稅。
3)建房子是另一大坑。每平方尺的全建設裝修成本可以從150美元到400美元。甚至400美元的建設商還只是定製（custom built），離豪華還差好多……比如一扇門可以從空心的幾十美元一扇到實心胡桃木600美元一扇。與建設費用相比，建築師和設計師還算公平——這是剛需，否則拿不到建設許可。一套完整400-500平方米房子的設計、圖紙、施工指引大概在4-5萬美元。
4)室內裝修設計可以2萬搞定，也可以20萬，浮動太大了。
•中國
個人覺得在一線城市如果是剛需，還是要儘量買。沒有安全感哪裡來的自由啊。不過對比外國人和中國人，大家在選房的標準上差別還是蠻大的，比如外國人對坐北朝南這件事就比較不看重，不過呢中國的房型和國外差別也很大，所以不能照搬。
中國商品房是1990年代住房改革後才開始的，大量商品房上市是2000年以後的事情。相比國外特別是歐洲，建築歷史長，戶型多樣，樓層少但層高感人等特點，我國商品房形成時間比較短,戶型相對單一。
另外，在中國買房，如何選房也是個非常有趣的問題，選好了升值潛力大，兩居室能有三居室的效果；選不好不僅出售難度高，而且住得不舒服。
最後特別感謝我的幾位同字：
紐約：Shuo
倫敦：Shuo、Cyrus
東京：米斯特曹
荷蘭：Zan
香港：Betty
台北：Eddie
斯德歌爾摩：Alfred
費城：Joseph
新加坡：Yang
蒙特婁：Celia
作者：夏焱
精選室內設計師平台「住藝」創始人
