作為曾經的房地產「華南五虎」，富力地產的光輝已然不在。有數據顯示，在中國房企年度銷售金額排行榜中，富力地產排名不斷下滑，已經滑出前二十。富力地產在2018年的開局也並非一帆風順。
「今年（2018年）銷售業績保本1300億。」在富力地產2017年業績說明會上，富力地產董事長李思廉對來年充滿信心。
富力地產2018年的開局卻並非一帆風順。5月29日，富力地產60億元公司債項目狀態轉為「中止」。在此之前，因市場波動較大，公司已連續兩次取消發債。
狗年融資開局不利
中原地產的一份報告指出，每到開年都是銀行貸款最松、額度最為富裕的階段。這一結論顯然並不適用於融資環境趨緊的2018年房地產行業。
這一年，發債叫停，早已算不上新鮮事。據《市界》不完全統計，2018年以來，碧桂園、龍湖、泰禾集團、新城控股、花樣年等上市房企發債頻頻受阻，「融資難」成為房地產行業高頻詞。
富力地產就是其中的「重災區」。
2月9日，富力地產公告表示，鑑於近期市場波動較大，公司取消發行10億元中期票據；5月23日，富力老戲碼重新上演，取消了10億元超短融發行計劃，另擇時機重新發行。
潘多拉的盒子一經打開，就不會輕易關上。
▲5月29日，富力地產60億公司債項目中止
5月19日，上交所信息顯示，富力地產60億元公司債項目為「已回復交易所意見」。10天後，這一項目狀態轉為「中止」。
富力地產此次發行的公司債，全稱「廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券」。在此之前，富力地產並無公開表示入局長租領域。
一位信託高級經理曾向媒體表示，在其它渠道被堵截之下，房企們不管此前有沒有住房租賃業務，或此後是不是真的要發展長租公寓業務，都紛紛借道「住房租賃」發債。這可能引起了交易所等監管部門的注意，以後對於此類產品的發行審核會更加謹慎。
5月30日，《市界》向富力地產發去採訪提綱，詢問發債頻頻叫停的原因所在。「富力地產相關人士後來對《市界》稱，對於發債叫停一事不予評論，具體以公告為準。」
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴《市界》，「企業發債中止的原因有很多，可能涉及融資成本高低的問題，也可能將調整募集資金的使用方向。」
此外，根據5月初證監會官網公布的最新IPO排隊信息顯示，萬達商業、富力地產等房地產企業排序出現倒退。有分析認為，這也釋放了監管層對房地產企業IPO收緊的信號。房地產企業通過上市融資的路，也越走越艱難。
雄心勃勃的銷售計劃
2017年，富力地產整體融資成本僅為5.12%。公司稱，去年在一個不錯的時機，發了一些金額較大且便宜的公司債。2018年，發債受阻，A股IPO前景難料，公司引以為傲的低成本融資恐將更難延續。
然而，與融資開局不利形成鮮明對比的，是富力地產對2018年的宏偉規劃。
3月19日，在香港中環四季酒店舉行的富力地產2017年業績說明會上，富力地產董事長李思廉許下承諾，「今年銷售業績保本1300億。」
財報顯示，2017年富力地產實現銷售額818.6億元。也就是說，2018年公司如想實現1300億元的保本銷售目標，需要增長接近60%。
為了實現這一計劃，富力地產拿出了自己的殺手鐧，2018年全年計劃推出61個新項目。值得一提的是，這一數據在2017年僅為26個。加上原有的在售項目，2018年富力地產的銷售項目共有154個，計劃交付可售面積650萬平方米。
對於銷售目標的預期完成進度，富力地產持「四六開」態度，上半年銷售占比為40%，下半年占比為60%。富力地產指出，這主要是因為公司推盤力度集中在第三季度。
截至2018年5月底，富力地產完成銷售434.6億元，已經完成1300億元保本目標的33.43%，與預期進度基本符合。
然而，不可忽視的是樓市調控的政策仍然保持威懾。五一前後，住建部還分別約談了西安、成都、海口等12個城市，要求切實採取有力措施穩定房價。
富力地產似乎並不擔心。
▲年會上，富力地產提出「突破1600億元」的業績期望
「我們內部還設定了一個1500億到1600億銷售目標的上線。」3月20日，在李思廉定下1300億元保本目標之後一天，富力地產董事長助理陳志濠對銷售目標又進行了公開補充。
陳志濠認為，經歷了精彩的2017年之後，2018年會是爆發的一年。富力地產已經有了進一步做大規模的實力。此外，富力地產還大膽展望，2020年實現3000億元銷售目標。
酒店買買買不賺錢
2018年富力是否爆發，目前尚不得而知。不過，2017年富力確實經歷了精彩。在突然入局收購萬達七十餘家酒店資產之後，富力成為「全球最大的豪華酒店業主」。
▲2017年7月，王健林、孫宏斌、李思廉在北京簽訂戰略合作協議
這一頭銜在富力的2017年年報中被多次提及。富力在公告中稱，「二零一七年最重要的業績回顧，當為按帳面淨值大幅折讓收購大連萬達商業地產股份有限公司的酒店資產」。
在富力地產看來，這是筆很划算的買賣。富力地產在2017年年報中稱，「每間酒店支付的簡單平均價格約為人民幣2.55億元，其價值遠遠低於本集團現有每間酒店的成本人民幣4.3億元。」
在2018年全國兩會期間，全國政協委員、富力地產聯席董事長兼總裁張力對此也明確表示，「此項交易萬達讓了很大的利，雙方是共贏」。這也難怪坊間將富力此次的收購價格視為「白菜價」。
這次收購也被富力定位為「在鞏固酒店發展策略上邁出的重要一步」。目前，前述多數萬達酒店的名稱前面已經冠上了「富力」的名字，改稱「富力萬達**酒店」。
然而，富力真的撿到便宜了嗎？王健林曾向媒體表態，「賣了該賣的，留了該留的。」孫宏斌也曾表示，「我就是不想要（萬達）酒店資產。」
確實，富力地產接盤的萬達酒店資產目前並不賺錢。萬達商業港股退市前曾披露2015年報，截至當年底公司在63個城市擁有72家酒店，總計21961間客房。來自酒店經營業務板塊的收入為人民幣49.63億元，息稅前虧損人民幣6.02億元。
中房商學院研究員鄧明政則是另一種解讀，他向《市界》表示，「文旅本身是發展趨勢，酒店是很好的資產沉澱。雖然酒店業務短期不容易盈利，但是低價買入後馬上就可以抵押套現，所以這個買賣是合適的。」
富力地產原來自身的酒店業務也是慘澹的。公開資料顯示，自2012年至2017年，富力酒店業務連續6年虧損，2017年酒店營收剛剛過20億，虧損額也始終在2億元左右徘徊。
捕手萬達酒店資產包，顯然增加了富力地產的底氣。2018年富力地產將酒店業務營收目標定為70億元，增加到2017年的3.5倍。
高負債引連鎖反應
李思廉更是在業績說明會上表示，已經完成交接的萬達酒店資產，在2018年帶來的淨現金流預計達到8億元。
他盯著現金流，外界卻盯著富力地產由此而愈加高企的負債。捕手萬達酒店資產包，讓富力地產的負債「更上一層樓」。
在收購萬達酒店資產之前，富力地產的負債早就呈現持續走高趨勢。
數據顯示，2014年至2016年，富力地產的負債分別為1196億元、1345億元、1795億元。2017年更是突破兩千億大關，負債2332億元，淨負債率高達170%。
一年時間負債猛增超500億元，這一變化和富力地產大刀闊斧的買地策略密不可分。
年報顯示，2017年，富力地產耗費584億元在53個城市一共買下81塊土地。買地所花金額和負債增長基本吻合。
受此影響，2017年公司借款總額也較去年同比增長18%，達到1422.4億元。其中短期借款284.14億元。
對於170%的淨負債率，富力此前曾回應稱，「我們計劃控制在這個水平，不過隨著每年的盈利增長，負債率會有所下降。」
不過，在富力做出改變之前，高負債已經帶來了一系列連鎖反應。券商開始感到悲觀，比如2017年3月份，中銀國際將富力地產評級調整為「賣出」；同年5月，申萬宏源維持對富力地產「減持」評級。
在富力地產捕手萬達酒店資產包後，這種情況變得更為複雜。7月20日，申萬宏源重申維持對富力地產的「減持」評級，並稱此次大規模收購「將可能使其（富力）資產負債表進一步惡化」「加劇了我們的擔憂」。
隨後，信用評級機構惠譽宣布將富力地產評級定位BB，並列入負面觀察名單。惠譽稱，收購萬達商業酒店資產後，富力地產整體債務水平料將上升，酒店資產將小幅拖累富力地產的利息、稅項、折舊、攤銷前收益。
值得一提的是，富力地產的評級下調並未畫上句號。2018年3月23日，惠譽將富力地產評級從BB下調至BB-，展望負面。
作為曾經的房地產「華南五虎」，富力地產的光輝已然不在。克而瑞數據顯示，在中國房企年度銷售金額排行榜中，富力地產排名不斷下滑，已經滑出前二十。
無疑，富力地產急需打一場漂亮的翻身仗證明自己的「虎威」。然而，在房地產調控政策趨緊，融資環境也不容樂觀的當下，帶著暫時無法貢獻利潤的「拖油瓶」酒店資產，富力地產如何逆流而上尚不得而知。
