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南京樓市:大量地產商和炒房客現金流將斷裂?

——蠻族勇士:南京經濟五年殤

本文將要講述的,是南京從2014年開始逐漸拋棄實業,徹底陷入地產泡沫的全過程。本文將要給出全面詳實的數據,論述這令人觸目驚心的整個過程。順手解釋一下:以下所有數據均來源於南京市統計局官

首先給出的,是南京的房地產市場演變情況。注意,下表中的一手房和二手房均價並沒有可比性,因為這兩者的成交結構不一樣。二手房更多的集中在市中心,因此均價上比更多分布在郊區的一手房要高。各位只需要關注各自的價格增幅就行了。

2016年,是南京樓市爆發的一年,當年度的一手房成交套數達到12.8萬套,二手房達到15.2萬套,乃是南京史上最高的成交量。2017年,南京市場開始進入量跌價升的狀態。一手房的成交量萎縮到6.2萬套,萎縮幅度高達52%;二手房的成交量萎縮到9.4萬套,萎縮幅度達到38%。然而在價格上依然維持火爆,一手房均價漲了37%,二手房均價漲了16%。南京2017年這種爆烈的房價漲幅,使得南京被稱為2017年中國樓市的最強代表性城市,與杭州與成都並稱2017年樓市三雄。

到了2018年,DUANG,南京樓市終於完全喪失了增長性。價格方面,近5個月來,無論是一手房還是二手房價格,都不再上漲,基本維持平穩,然而成交量方面,依然在繼續劇烈萎縮。雖然南京樓市時不時就爆發出一些明顯是刻意編造的緊缺和日光的新聞,但是數據不會說謊,南京樓市的成交規模已經下降到臨界點了。今年1-5月,南京的一手房成交量只剩下1.8萬套了。

按這個趨勢下去,全年成交量也只有4萬套左右了,較2016年12.8萬套的峰值成交量,萎縮了足足69%。南京今年的年成交面積規模撐死了算也就是400萬平米左右,這大概只相當於一個四線城市的成交規模,對南京這樣的強二線城市來說,這種陷入冰凍狀態的成交熱度已經不足以再維持其2.7萬的一手樓價了,大量的地產商會因為這種連續兩年劇烈萎縮的市場成交而現金流斷裂,接連破產。二手房的成交也在劇烈萎縮,1-5月的成交規模只有2.9萬套,預計全年的成交量也就是7萬套左右,較2016年15.2萬套的峰值成交量,已經是腰斬了。

所謂量在價先,炒樓黨現在找新韭菜接盤已經不容易了,如果炒樓黨的現金流能夠維持,也就是他們的收入水平能夠保持,能夠平穩的繳付按揭款,問題也不大。但是,請注意這個但是:如果南京的宏觀經濟層面出了問題,導致炒樓黨的收入下降,現金流斷裂,那麼,南京樓市將會跟現在的廈門樓市一樣,一地雞毛

所以接下來,我們就要好好看看,南京近年來的宏觀經濟走勢,到底怎麼樣。首先給出的,是南京的消費數據演變表。

很不幸,你們看到的是一份飛流直下三千尺的數據。從2014年高到19%的消費增幅,劇烈下降到今年1-4月僅5.5%(1899億/1801億)的增速。這裡順帶說一下,2017年1-4月的消費增速也還有10.7%呢(1801億/1626億)。在酷烈的地產壓榨之下,南京市民的收入都得拿去還房貸,已經越來越沒錢消費了。我在此鄭重提醒所有打算在南京開餐廳店咖啡廳酒吧旅社創業的年輕人:放棄你們的計劃吧,這個城市的消費已經喪失了增速,也不適宜再新開任何消費類企業。

接下來的數據,是南京的居民和企業的金融槓桿數據。注意,現行口徑的居民部門和企業部門的金融數據是自2015年開始發布,下表中2014年的居民存貸款數據是使用2015年數據中的相對增幅反算出來的。企業的存貸款數據方面,南京方面只發布了極零碎的一些片段數據,我花了整整一個多小時將這些零碎數據還原,但是也只能還原到2016年。

南京市民的資金槓桿率,伴隨著南京樓市的持續火爆,從2014年的69%劇烈上升到2017年的138%,直接算是翻番。對南京來說,這就算是極限了,自此之後就開始走下坡路,表現在數據上,就是2018年以來南京樓市量跌價平,成交規模萎縮到四線城市的水平,南京的居民槓桿率水平也不再上升,到4月底微降到了135%。這裡順帶黑一把廈門。南京的這種居民資金槓桿率水平,雖然已經很高,但是跟廈門的190%的驚恐水準相比,也還是望風莫及的。(廈門篇地址:撐不住房價的廈門——前四月廈門經濟綜述)

在企業方面,存款規模則已經完全喪失增長性,2017年的企業存款規模僅增長了3.9%,到今年4月份,相對於去年底乾脆減少了2.1%。這組數據必須與全國的企業存款數據進行一下對比。2017年全國企業存款增幅7.7%(571641億/530895億),遠高於南京。截至今年4月底,全國企業存款降幅1.5%(562809億/571641億),這當然是由於全國企業的經營情況都不是很良好,但依然要比南京2.1%的降幅要好得多。這組數據非常直觀的告訴我們:南京的企業掙不到錢了。對這個事實,老蠻我可以提供另外一組數據予以佐證:2017南京市規模以上工業企業利潤總額788億,較2016年的942億劇烈下降16.3%。有意思的是,2018年南京捨棄了此前延續了近十年的傳統,不再公布工業企業利潤數據了。我們當然可以據此推斷,2018年南京工業企業更加掙不到錢了。

接下來的數據,是我大中國推動經濟發展最關鍵的數據:投資。

注意,從2014年到2017年,南京的地產開發投資規模,從1125億,劇烈上升到2170億,算是直接翻番,因此,其占固投的比值,也從2014年的20.6%直接提升到2017年的34.9%。到今年4月份,南京地產開發投資規模805億,占同期固投的比值提升到46.5%。在另一方面,南京的工業投資處於持續的萎縮之中。2014年是南京工業投資的峰值,2152億,此後持續萎縮,到2017年萎縮到了1779億。今年1-4月份為403億,較去年同期的678億,再次劇烈萎縮40.5%。我不厭其煩的再次強調一次:今時今日的工業投資是必須持續進行的。工業廠房一旦落地,所有的設備必須定期更新,兩年之內不更新,生產線就落後於時代了,就要被淘汰了。近五年來南京的工業投資持續萎縮,這意味著南京的整個工業體系已經喪失了競爭力,將會在此後的行業競爭中被自然淘汰掉。這組工業投資萎縮的數據,當然又與南京的企業存款數據喪失增長性、工業企業利潤劇烈萎縮的數據相互印證,形成了完整的邏輯鏈條,根本無從辯駁

接下來這組數據,是南京的外貿數據,我們重點關注的是凈出口情況,也就是南京掙外匯的能力。

在數據方面,同樣是慘烈無比。2015年南京實現的凈出口達到98億美元之後,就持續下降,今年的情況更加無法形容,1-4月份只剩下12億美元的凈出口規模,相對比去年同期的28億美元,降幅高達56%。按這種趨勢,今年南京撐死了也只能實現30億左右的凈出口。作為長三角地區最重要的出口大市和工業重鎮,南京的工業企業,在整體上已經算是喪失掙外匯的能力了。

綜合起來看的話,南京的地產市場處於劇烈萎縮之中,雖然房價還勉強持平,沒有下跌,然而南京的企業已經逐步喪失了掙錢的能力,也不再有能力掙外匯。這當然意味著南京的炒樓黨的收入難以維持,他們的現金流隨時都將會斷裂。

最有趣的地方在於:我們都知道,墨菲定律的精髓就在於,只要炒樓黨的現金流存在斷裂的可能,那麼,其結果就一定會斷裂。呵呵,呵呵,呵呵噠。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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