世間已無地王金錢落袋為安＊阿波羅新聞網

居上海，大不易。

楊團最近為換房的事傷透腦筋。她是上海本地人，工作已有八個年頭，四年前在浦東新區三林鎮購入了一套約60平的房子。兩年後，楊團結婚，丈夫是個IT男，在張江科技園工作，婚前就在工作單位附近買了房子，也是套60多平方米的房子。

如今，楊團要考慮生孩子的問題了。「有了孩子，肯定需要家裡老人過來幫著帶，這房子得是個兩居室，孩子過幾年要上學，肯定得考慮離市區近一點，周邊有個像樣點的學校。」楊團說。她計劃賣掉三林鎮的房子，在離市中心近一點的地方買一套80平方米左右的兩居。

然而，房子不好出手。從今年5月份掛出去之後，兩個月過去，房子還沒有脫手。

「一是現在上海二手房交易比較慘澹；二是我這房子屬於老破小，不是很搶手；三是我的議價空間低，只能總價折讓2、3萬，但客戶一般都想便宜個5到10萬，談不攏；四是我要求全款付，而且必須在一兩個月內付。」楊團總結了四個原因。

楊團之所以要全款而且必須在一兩個月內拿到房款，是因為她看上了一個樓盤——位於上海市楊浦區江灣新城的上海院子。

楊團算了一下帳，舊房賣掉得款300萬左右，加上自己的積蓄和東湊西借，能夠湊齊上海院子的首付。在上海，買二套房的首付比例，普通住宅是五成，非普通住宅是七成。所謂普通住宅，是指在市區總價低於230萬，郊區總價低於450萬的房子。這意味著，幾乎所有的上海房子都是非普通住宅。

地王活過來了

上海院子項目能夠在今年上半年拿到預售證，而且能拿到這樣的預售價格，按照泰禾集團一位營銷人員的說法，有點「喜出望外」。

「去年下半年，上海為了嚴控新房的價格，就基本沒給核心地段和高端樓盤發過預售證，那時一些地王項目都是非常忐忑，一怕政府長時間不給發預售證，二怕能發證了，但價格卡得太低，算不過來帳。」總部位於上海的某上市房企高管王強表示。

上海院子也算是上海楊浦區的一個地王項目。

2015年11於25日，信達地產以73億元總價、4.9152萬元/平方米實際樓面價拿下這一地塊。2016年年初，信達地產和泰禾集團同時發布公告稱要聯合開發該地塊，此後該地由泰禾操盤。

2017年年初時，上海院子售樓處的營銷人員還在發愁，不知道何時能拿到預售證，何時能夠開盤。誰想到幾個月之後，樓盤就順利拿到預售證了，「9萬5的單價，只能賣成毛坯房，賣精裝修，那就真沒的賺了。」售樓處營銷人員稱。

上海院子二期推出的也以80多平方米的小高層為主，但是在現場沙盤模型中可見，在環繞一圈的小高層中間，是獨棟別墅和疊拼別墅，而這些戶型的單價和總價將會超過小高層，能不能拿到預售證，就難說了。

距離上海院子相隔不遠，融信的世紀江灣項目也在準備拿證了，售樓處銷售人員表示，這個項目的樓面價為5.6萬/平方米，由於地塊還有一些配建和自持單位，折算之後的樓面價會超過6萬/平方米。融信打算參照已經開盤的上海院子來爭取預售價，爭取在九萬五的基礎上能夠再高一高，「如果政府最後給的售價還是九萬五，我們也只能賣毛坯房，如果能夠給到10萬到10萬五，那就可以賣精裝修了。」

融信在楊浦區的項目只是個區域地王，在靜安區，它還有一個全國地王——中興地塊。2016年8月17日，在17家房企的圍剿之下，經過426輪舉牌，融信中國以110.1億元總價、名義樓板價10萬元/平方米、溢價率139%、可售面積樓面價14.3萬元/平方米摘得該地塊，創下中國土地成交史上單價最貴地王紀錄。

融信已經將這一地塊的一半股權轉讓給萬科，按照融信內部人士的說法，現在項目是萬科在操盤，爭取今年開盤，但具體得看預售證的獲取情況。

在2016年的那一波拿地高潮中，出現了一批地王項目，有些終於以不虧本的價格熬到了預售證，有些則半路出讓股權以減緩資金壓力，而南京一處名噪一時的爛尾地王項目，也已經找到「接盤俠」。

2016年4月15日，京奧港集團以47.6億元拿下摘得麒麟板塊科技創新園中心地區的G09地塊，樓面價22353元/㎡，成為地王，而當時該板塊的新房價格僅有18000元/㎡（毛坯），麵粉價已高出麵包價。

南京當地一位開發商老總表示，京奧港拿地的47.6億地價中，找中融信託配了35億元的資，再找華融配了9.8億元的資。中融信託進去的時候就以明股實債形式把項目公司的股權都拿到手了，並把土地抵押給了總公司。

按照中融信託的產品約定，其資金要在18個月內（也就是2017年12月底）收回，意即此項目必須在2017年回款，才能償還信託。

該老總表示，由於拿地太貴，該項目只能規劃成豪宅產品，才能盈利，一開始京奧港打算將售價定在4萬元/㎡以上，然而2016年10後樓市調控突然來襲，且在隨後一年多時間裡越來越嚴，在南京嚴格的限價體系下，京奧港的放風價一降再降，產品也由精裝改毛坯。

2017年9月15日，京奧港未來墅首次推出154套毛坯房，共有490組買房人參與搖號，當晚去化約7成。2017年12月，京奧港未來墅被曝工地停工、售樓處關門。

上述老總表示，由於2017年年底未能還款，加上中融信託擁有該項目股權，所以已經沒有京奧港什麼事了。爛尾之後，中融信託找了多家開發商洽談接盤的事，最終是藍光地產捕手了這一樓盤。

一位熟悉此次交易的人士表示，目前項目公司的股權還是華融占大頭，藍光帶了一部分資金進去占了一定股份，但是讓中融折了點價，項目由藍光來操盤。

「由於藍光在南京幾乎沒有項目，而且它基本不在公開市場拿地，也基本拿不到地，所以就通過這次併購接盤在南京落下了一個棋子。」該人士稱。其表示，藍光地產在接盤之前，核算了該項目的財務情況，認為還有點微利可賺最終才決定進去的。預計該項目今年8月份可以再次開盤。

瘋狂的房子

手拿地王或者接盤地王的開發商，對於市場的判斷，雖然還不敢太樂觀，但他們明顯看出，從去年下半年以來的那股陰霾，已有散去的跡象。

上市房企高管王強表示，今年上半年尤其是4月份以來，上海樓盤拿證的節奏在逐漸加快。「這幾個月出來了一批，現在開發商都在排隊拿證，當然政府也不可能放得太開，新房的價格還是要控制住的，放證的時候會從不同的板塊和價位選取一些項目，這樣能夠保持總體的均價平穩。但政府給出的預售價，已經適當考慮到開發商的拿地成本和利潤空間了。」

除了政府放證節奏加快之外，樓市的火爆場景也讓開發商頗有信心。而火爆的源頭，則是新房和周邊二手房的價格倒掛。價差越大，逐利空間越大，樓盤越火爆，得房率越低，這一規律，放至任何區域、任何城市、任何板塊，任何樓盤，皆準。

以上海院子為例，該樓盤一期開盤售價9.5萬元/㎡，周邊的二手房價位在8.5萬元/㎡-9萬元/㎡間，房源376套，認籌611組，不算特別火爆。而跟上海院子差不多同時拿到預售證的中糧前灘壹號，共推出437套房源，銷售均價8.5萬元/平方米，其認籌數則高達3127組。這源於中糧前灘壹號周邊二手房價格在9萬到10萬左右，高於新盤預售價。

一些新盤的價格倒掛差價如此之高，以致於逐利者不惜通過代價高昂的企業購房形式來繞開限購規定，並通過註冊多個公司的方式來增加搖號中籤的機率。

4月10日，瑞安房地產開發的上海翠湖天地雋薈推出118套預售房源，385組客戶認籌，而其中55.6%為公司客戶。該樓盤推出的戶型為290平方米和390平方米，預售證的單價範圍在12萬-19萬元/平方米之間。一套面積最小、最低單價的房子，總價也要3500萬元。而翠湖天地早預售屋齡12年的二手房，單價目前已在十五六萬左右，而新房最低價只有12萬，價格倒掛明顯。

6月26日，杭州爆出搖號醜聞：同屬於一個法人的三家公司同時搖中了九龍倉瓏璽3套房子，而正常情況下三家公司同時搖中的概率為0.34%。

當天，杭州市房管局嚴禁企業購房，而在此前一天，長沙嚴禁企業購房，此前兩天，西安暫停向企業事業單位和機構售房。

上海則在7月2日規定，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從「滿3年」提高至「滿5年」。

王強表示，上海的規定沒有像杭州等地那樣一刀切，這源於上海新盤除了極個別超級網紅盤外，大多數並沒有出現價格倒掛的現象，在無逐利空間的情況下，上海沒有出現大範圍的企業購房現象，而上海出台的文件中對企業資質的規定，也堵住了臨時設立空殼公司購房的漏洞。

在還沒有出台企業限購政策的部分二線城市，通過企業購房來增加搖號機會的現象還是非常普遍。

陳東是一家媒體創業公司的老總，公司的辦公地點在南京建鄴區奧體附近中心，這裡是南京樓市最熱門的版塊——河西，秦淮河的西邊。由於河西的新盤價格跟周邊的二手房倒掛太厲害，這裡的新盤異常火爆，經常出現幾百套幾千人甚至上萬人認籌的"壯觀"場面。陳東稱，6月份，河西推出了幾個爆款的盤，他也以公司的名義去認籌了，還有一些同事也「各顯神通」都去認籌了。

「有棗沒棗，先打一竿子再說。我聽說有運氣好的，在河西買了5套房的，當然，他沒有違反限購政策，通過親友的名義買啊，或者通過設立公司的名義，只要有逐利空間，辦法總是有的。」陳東表示。

不惜一切高周轉

一邊是紅紅火火的新房市場，另一邊則是開發商資金的捉襟見肘。

今年5月份以來，碧桂園、新城控股、合生創展等多家公司在交易所擬發行的債券遭到「中止」。6月末，發改委發文規範開發商在海外發債。發改委表示，規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充營運資金等。而受人民幣對美元匯率波動的影響，房企在海外發債的成本也開始增加。

資金的掣肘，使得開發商不惜一切代價賣房回款，高周轉成了流行於地產圈的熱詞。

「前一段碧桂園高周轉的內部文件引發熱議，很多地產圈的人在朋友圈圍觀看熱鬧，但其實大家都很羨慕碧桂園的做法，只恨自己的制度和管理做不到碧桂園那樣的周轉速度。」王強表示。

如今，連此前一直以高品質要求著稱的綠城、龍湖等開發商也開始走在「高周轉」的路上。

綠城近期發布的內部文件，要求員工加快銷售，要早銷、多銷、快銷，要加大應收款項催收力度，傾盡一切努力獲得受限價政策影響項目的預售許可證，對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前到2018年開盤銷售，嚴格控制付款。

泰禾集團董事長黃其森也表示，高周轉就是利潤，就是競爭力，泰禾要求二線城市的項目原則上6個月左右開盤，不能超過8個月，如果超過8個月，就基本不考慮拿這個項目。

現金為王。

開發商通過高周轉快速回籠資金之後，在投資拿地上則變得十分「吝嗇」。

融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇表示，融信內部有一個以收定支的規定，即各位事業部在投資拿地時，要看有多少銷售還款，這個款項減去經營支出，多出來的錢才能進行投資。

2016在上海「瘋狂」拿地王的融信，2017年未在上海拿地。2015以來，融信在杭州重倉拿地，到目前為止融信杭州土儲超過1500億左右，杭州市場在2017年的銷量也為融信立下了汗馬功勞。

然而，2018年以來，融信僅在杭州土地市場上拿下一兩塊地，融信中國第三事業部總裁余麗娟表示，融信集團給杭州市場的土地投資指標是220個億，但她一季度才才完成70個億。

土地市場的回凉在南京也有所體現。

6月29日，南京上半年最後一場土拍啟動競拍，在這次土拍上成功拍出的城南、江寧四幅地塊，均未達到最高限價。其中，江寧科學園G26地塊被萬科拿下，樓面價14171元/㎡，與區域大陸價最高的聯發翡翠方山22344元/㎡的樓面價相比，地價下降8173元/㎡。